수원지방법원 2025타경56651. 광교중앙역 인근 힐스테이트 광교중앙역 주건축물제1동 18층 1848호입니다. 물건은 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 파악되어 있습니다. 감정가는 512,000,000원, 최저매각가 역시 512,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 김도원·안재훈으로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
등기상으로는 2021년 삼성생명보험의 근저당권 설정, 2024년 경기신용보증재단 가압류, 2025년 한국자산관리공사로의 근저당권 이전 및 임의경매개시결정이 이어집니다. 동시에 2023년 전입신고를 마친 조은아의 임차권등기가 존재합니다. 단순히 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸한다고 해서 이 사건 전체를 권리상 안전하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56651 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 이의동 1336 힐스테이트 광교중앙역 주건축물제1동 18층 1848호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 영통구 도청로18번길 26 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 분류 · 감정상 업무시설(오피스텔) · 지상 20층 건물 중 18층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 7층 / 지상 20층 |
| 소유자 | 김도원(2분의 1), 안재훈(2분의 1) |
| 소유권 취득 | 2021.04.15 등기 · 매매원인 2021.03.01 · 거래가액 510,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 512,000,000원 / 512,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국자산관리공사 / 382,697,378원 |
| 실제 임차인 | 조은아 1명 · 보증금 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 등기 발급 기준 | 2026.10.13 · 수원지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인해야 한다
2020년 국민은행 근저당권은 2021.04.16 말소되었고, 이승주의 전세금 200,000,000원 전세권도 2023.01.27 해지를 원인으로 말소되었습니다. 두 권리를 현재 살아 있는 임차보증금이나 인수채무에 다시 합산해서는 안 됩니다. 2026년 수원시 압류 역시 해제 후 말소되어 있습니다.
반면 조은아의 임차권등기는 2025.02.14 접수되어 있으며, 임대차계약과 전입신고는 그보다 앞선 시점입니다. 경기신용보증재단 가압류만을 기준으로 하면 대항력이 인정되는 구조이지만, 2021년 근저당권의 실제 존속 여부에 따라 매수인에게 주장할 수 있는 대항력의 결론이 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 235,000,000원의 행방
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조은아 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
235,000,000원 | 전입 2023.01.30 확정 2022.11.29 |
대항력 有 판정 선순위 근저당 확인 필요 |
우선변제 행사 배당요구 확인 |
조건부 인수 위험 미배당액 및 선순위 재검토 |
| 실제 임차인 | 조은아 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.11.28 |
| 확정일자 | 2022.11.29 |
| 점유개시일 | 2023.01.27 |
| 주민등록일 | 2023.01.30 |
| 임차권등기 | 2025.02.14 · 을구 6번 |
| 배당요구 | 배당요구 확인 · 2025.02.14 |
| 임차보증금 | 235,000,000원 |
| 차임 | 임차권등기상 월 150,000원 |
| 임차권 범위 | 전유부분 전부 |
| 예상배당 | 235,000,000원 (현재 배당계산) |
| 배당계산상 미배당 | 0원 · 실제 배당순위 확인 필요 |
실질취득금액 = 낙찰가 + 매수인이 승계하는 미배당 보증금
현재 신건 계산: 512,000,000원 + 인수 0원 = 512,000,000원
단, 이는 조은아 보증금이 전액 배당되고 다른 인수채무가 발생하지 않는다는 조건부 계산입니다.
특히 이 사건의 예상배당에서는 임차인에게 보증금 전액이 지급되는 것으로 처리하면서도 한국자산관리공사의 신청채권은 배당액이 0원으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 표시된 인수 0원을 확정적인 낙찰자 부담액으로 받아들여서는 안 됩니다. 반대로 2021년 근저당이 선순위 말소기준권리라면 조은아의 매수인에 대한 대항력 판단도 달라질 수 있으므로, 보증금 전액을 무조건 인수한다고 단정하는 것 역시 적절하지 않습니다.
③ 가격 검토 — 감정가와 과거 취득가는 현재 시세가 아니다
이번 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 512,000,000원입니다. 등기상 과거 거래가액은 확인되지만, 이를 현재의 실거래 시세로 사용해서는 안 됩니다. 오피스텔의 현재 매매수준은 같은 건물·유사 용도·유사 면적의 최근 거래를 기준으로 확인해야 합니다.
| 구분 | 기준 시점 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 과거 소유권이전 | 2020.05.15 등기 2016.11.17 매매원인 |
426,600,000원 | 과거 거래가액 |
| 현재 공유자 취득 | 2021.04.15 등기 2021.03.01 매매원인 |
510,000,000원 | 과거 거래가액 |
| 감정가 | 현재 경매 | 512,000,000원 | 평가금액 |
| 신건 최저매각가 | 2026.10.27 | 512,000,000원 | 감정가 100% |
④ 예상배당표 (매각가 512,000,000원 가정)
현재 산출된 배당표는 집행비용, 임차인 보증금, 가압류 채권액을 지급하고 남은 금액을 소유자에게 돌려주는 구조입니다. 그러나 신청채권자 한국자산관리공사의 청구금액이 배당에 반영되지 않은 것으로 표시된다는 점이 결정적인 검증 대상입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,520,000원 |
| 1. 임차인 · 조은아 | 235,000,000원 | 235,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 9,880,000원 | 9,880,000원 |
| 신청채권 · 한국자산관리공사 | 382,697,378원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부(산출치) | — | 259,600,000원 |
소유자 잔여 259,600,000원은 신청채권 배당을 반영하지 않은 현재 계산상의 금액입니다. 실제 소유자 배당액으로 확정할 수 없습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등 실제 우선채권에 따라 배당액은 변동할 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 배당 검증은 필수
| 매각 회차 | 최저매각가 | 신청채권 배당 | 매수인 인수(산출) | 소유자 잔여(산출) |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 · 100% | 512,000,000원 | 0원 | 0원 | 259,600,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 409,600,000원 | 0원 | 0원 | 158,224,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 327,680,000원 | 0원 | 0원 | 77,412,480원 |
표면상으로는 유찰될수록 최저매각가가 낮아지고, 모든 회차에서 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 그러나 현재 계산은 경매 신청채권이 빠진 상태이므로 그대로 가격 전략에 적용하기 어렵습니다. 배당순위가 수정되면 임차인 배당액과 잔여액이 함께 달라질 수 있습니다.
특히 대항력 있는 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못하고 그 부족분을 매수인에게 주장할 수 있는 경우, 낙찰가가 하락한 만큼 실질취득금액까지 동일하게 줄어드는 것은 아닙니다. 이 사건에서도 먼저 확인할 금액은 최저가가 아니라 배당 후 최종적으로 남는 인수채무입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 영통구 이의동에 위치하며, 인근에 대규모 아파트단지·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다. 주거와 업무 기능이 결합된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 광교중앙역이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 7층·지상 20층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·난방·화재탐지·옥내소화전·스프링클러 설비가 기재되어 있습니다.
- 용도 확인. 경매 분류는 근린시설, 감정상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 입찰 전 건축물대장상 해당 호실의 법적 용도와 실제 이용상태를 대조해야 합니다.
- 내부 확인. 감정평가 과정에서 폐문부재 및 이해관계인 부재로 내부구조를 확인하지 못했고, 유사 호실 탐문과 건축물대장 도면을 참고했습니다. 내부 상태에 따른 추가 비용을 검토해야 합니다.
- 토지 및 규제. 중심상업지역·광교지구 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·택지개발지구·도시교통정비지역 등에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 및 상대보호구역 관련 제한도 확인 대상입니다.
- 도로. 북서측 약 20~25m, 북동측 약 15~20m 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 광교중앙역 인근이라는 교통 여건은 긍정적이나, 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태, 호실별 실제 사용조건을 반영해 매수층과 거래사례를 검토해야 합니다. 아파트 시세를 그대로 대입해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확정. 2021.04.15 삼성생명보험 근저당권의 말소 여부와 2025.05.07 한국자산관리공사 이전등기의 효력을 확인하세요. 2024.11.18 가압류가 실제 말소기준인지 재판정해야 합니다.
- 신청채권 배당 확인. 한국자산관리공사 청구액 382,697,378원이 예상배당에서 0원으로 표시된 이유를 확인하세요. 실제 채권액과 배당순위를 반영한 배당표 재산정이 필요합니다.
- 임차인 대항력 재판정. 조은아의 2023.01.27 점유개시, 2023.01.30 전입신고, 2022.11.29 확정일자를 근저당권 설정일과 비교하세요. 대항력·우선변제권의 상대적 순위를 구분해야 합니다.
- 보증금 잔액 검증. 조은아 보증금 235,000,000원의 실제 배당예상액과 미배당액을 확인하고, 매수인 승계 가능성을 별도로 계산하세요.
- 임차권등기 및 명도. 조은아의 임차권등기 말소 조건, 현재 점유자, 인도 가능 시점과 명도비용을 확인하세요. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유상태가 확정되는 것은 아닙니다.
- 근린시설·오피스텔 용도. 건축물대장상 용도, 실제 사용상태, 용도에 따른 금융·세금·임대 조건을 확인하세요.
- 실거래 가격 검증. 동일 건물과 유사 호실의 최근 실거래가·거래 추세를 조사하고, 최저가가 아닌 인수액을 포함한 실질취득금액과 비교하세요.
- 내부 상태와 관리비. 내부 확인이 이루어지지 않은 점을 감안해 시설 상태, 관리비 체납 및 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
- 매각물건명세서 재확인. 임차인의 배당요구, 매수인 인수사항, 점유관계 및 매각조건을 최종 명세서와 대조하세요.
- 입찰 전 원본 재검토. 등기사항전부증명서·임차권등기 관련 기록·매각물건명세서·현황조사서·경매사건기록을 확인한 뒤 인수금액과 응찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”이라는 계산보다 배당순위가 중요하다
이 물건은 신건 최저매각가가 512,000,000원이며, 배당계산상으로는 임차인 보증금 235,000,000원이 전액 배당되고 매수인이 인수할 금액은 0원으로 나옵니다. 하지만 한국자산관리공사 신청채권 382,697,378원의 배당 누락과 2021년 근저당권 및 2024년 가압류 사이의 말소기준권리 판단 문제가 동시에 존재합니다.
이 두 가지를 확정하지 않고서는 임차인의 대항력, 보증금 미배당 가능성, 실제 매수인 인수액을 신뢰성 있게 산정할 수 없습니다. 더구나 최근 실거래에 근거한 현재 시세 검증도 필요하므로, 신건 최저가 512,000,000원이 가격 측면에서 유리하다고 판단할 근거도 부족합니다.
결론은 입찰 보류 및 권리·배당 재검증입니다. 권리관계와 실질취득금액을 확정하고 최근 시세와 비교한 이후에야 응찰가격을 판단할 수 있습니다. 이 사건의 핵심은 낮은 낙찰가를 찾는 것이 아니라, 낙찰 후 실제로 부담하게 될 채무와 취득총액을 정확히 확인하는 것입니다.
