수원지방법원 2025타경56776. 오산시 원동 오산파크스퀘어 제3층 제359호가 강제경매에 나왔습니다. 소유자는 신수현이며, 2021.07.20 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 103,000,000원이었습니다. 현재 감정가와 최저매각가는 각각 100,000,000원으로 신건입니다. 외형적으로는 감정가 수준의 입찰 기회처럼 보이지만, 이 물건에서 가장 중요한 숫자는 최저가가 아닌 선순위 임차보증금과 낙찰자가 실제 부담할 금액입니다.

등기부에는 강창수와 하동균의 주택임차권등기가 각각 존재합니다. 또한 현황조사와 매각물건명세서에 이철환이 별도로 나타납니다. 특히 강창수는 임차보증금 100,000,000원의 임차권자이면서 동시에 이 강제경매의 신청채권자입니다. 이런 경우 단순히 등기 순서만 읽는 것으로는 충분하지 않습니다. 실제 임대차의 성립·존속 여부, 동일 채권에 대한 배당, 인수 잔액을 함께 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

현재 등기부에서 과거의 늘푸른저축은행 근저당권 910,000,000원과 하나은행 근저당권 72,000,000원은 이미 말소된 상태입니다. 과거 오산시 및 국민건강보험공단의 압류도 말소되었습니다. 따라서 이 사건에서 검토해야 할 핵심은 과거 금융기관 근저당 자체가 아니라, 2025.07.14 경매개시결정에 앞서 발생한 임대차 권리입니다.

② 임차인 분석 — 기재된 실제 임차인 3명

임차인으로 기재된 사람은 이철환·강창수·하동균 3명입니다. 보증기관 대위변제 또는 승계 신고자로 표시된 사람은 없어, 중복된 보증기관 신고를 별도의 실제 임차인으로 계산한 경우는 아닙니다. 그러나 동일한 359호에 여러 전입 및 임차권이 나타나므로 각 임대차의 실제 존속기간과 권리관계를 구분해야 합니다.

특히 강창수의 임차권등기 원문에는 2021.07.23 확정일자가 기재되어 있습니다. 반면 현재 배당 추정은 강창수의 임차보증금을 우선변제 없이 매수인이 전액 인수하는 방식으로 계산합니다. 확정일자 기재와 배당 가정 사이의 불일치가 있으므로, 강창수의 배당순위와 실제 보증금 반환채권의 잔액을 별도로 검증해야 합니다.

강창수와 하동균의 임차권등기는 모두 전유부분 전부를 대상으로 합니다. 여기에 이철환의 선행 전입이 확인되는 만큼, 임대차가 순차적으로 종료·신규 체결된 것인지, 중첩되었는지, 실제 점유자가 누구인지를 구분하는 것이 중요합니다. 현재 기재된 임차인 3명의 보증금을 단순 합산해 확정 인수액으로 취급해서도 안 됩니다.

③ 실질취득금액 — 1억 입찰이 1억 취득은 아니다

배당 시뮬레이션은 강창수 보증금 100,000,000원 전액 인수를 가정하고 있습니다. 이 가정에 따라 낙찰대금과 인수액을 합산하면 다음과 같습니다.

위 실질취득금액은 각 회차에서 강창수 보증금 100,000,000원을 전액 별도로 인수한다고 보는 배당 시뮬레이션의 단순 합계입니다. 실제 인수액이 확정된 금액은 아니며 취득세·명도비용·관리비 등도 제외되어 있습니다.

보증금이 낙찰가보다 크고 그 차액이 매수인에게 인수되는 구조라면, 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 늘어 실질취득 부담이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 따라서 유찰 후 최저매각가가 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 이 사건은 배당금 충당관계까지 불명확하므로 회차별 단순 합계와 실제 부담액을 반드시 구분해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)

인수보증금은 매각대금에서 지급되는 배당금이 아니라 매수인의 별도 부담 가능액이므로, 매각대금 배분 합계에는 포함하지 않았습니다. 강창수의 신청채권과 임차보증금이 동일한 채권인지 검증이 필요합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제·이철환 관련 권리 등은 확정 반영되지 않았습니다.

⑤ 가격 판단 — 실거래 확인 전에는 저렴하다고 할 수 없다

감정가와 최저매각가는 모두 100,000,000원입니다. 그러나 이 물건과 비교할 수 있는 최근 실거래 평균, 최신 거래가 및 가격 추세가 확인되지 않아 현재 최저가가 주변 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다.

더 중요한 것은 비교 기준입니다. 강창수 보증금 인수액이 실제로 발생한다면 시장가격과 비교해야 할 대상은 최저매각가 100,000,000원이 아니라 낙찰대금과 인수액을 합한 실질취득금액입니다. 배당 추정대로 전액 인수하면 신건 기준 200,000,000원이고, 배당금이 같은 보증금 채권에 충당되는 경우에는 계산이 달라집니다. 이철환의 미상 보증금 문제까지 확인되어야 최종 취득 부담을 산정할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수도권 지하철 1호선 오산역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 판매시설·근린생활시설·오피스텔·아파트·다세대주택 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 오산역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 2008.07.02 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 호실입니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 북측·서측·남측의 포장도로와 접하며, 주요 접도 폭은 약 30m·20m·3m로 기재되어 있습니다.
• 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·성장관리권역 등이 적용되며 비행안전제3구역 관련 제한도 있습니다. 공시지가 기준은 3,004,000원/㎡입니다.
• 용도. 등기부의 판매시설과 현황의 업무시설(오피스텔)이 일치하지 않습니다. 매수 이후 사용계획, 금융 및 임대운영 가능성을 검토할 때 중요한 확인사항입니다.
• 환금성. 역세권 접근성이라는 입지 요소는 있으나, 용도 불일치와 복수 임대차 관계가 매수층 및 처분 절차에 영향을 줄 수 있습니다. 실제 시장 유동성과 거래가격은 별도 확인이 필요합니다.

감정평가 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못해 건축물현황도와 외관·탐문조사를 참고했습니다. 따라서 실제 내부구조와 이용상태, 점유 현황 역시 입찰 전에 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 강창수 채권의 동일성. 임차보증금 100,000,000원과 경매 신청채권 100,000,000원이 동일한 채권인지, 별개의 채권인지 집행권원·신청서류로 확인합니다.
• 배당과 인수액. 강창수에게 배당 추정된 67,800,000원이 임차보증금에 충당되는지 확인하고, 배당 후 실제 인수 잔액을 다시 계산합니다.
• 확정일자 및 우선변제. 강창수의 임차권등기에 기재된 2021.07.23 확정일자와 배당 추정상의 우선변제 처리 차이를 확인합니다.
• 이철환 실체 확인. 2019.06.04 전입의 실제 점유관계, 보증금, 임대차계약, 전출·명도 여부를 확인합니다. 미상 권리를 인수액 0원으로 처리하지 않습니다.
• 하동균 배당 확인. 보증금 30,000,000원의 우선변제 순위 및 전액 배당 가능성을 확인하고 미배당 잔액 발생 시의 법적 효과를 점검합니다.
• 실제 점유자 확인. 동일한 359호에 기재된 복수 임차인이 순차적인 계약관계인지, 현재 누가 점유하는지 확인합니다.
• 용도 확인. 등기부상 판매시설과 집합건축물대장·현황상 오피스텔의 차이를 확인하고 주거 사용과 임대차보호 요건을 대조합니다.
• 시세 및 수익성 확인. 동일·유사 용도 호실의 최근 실거래와 임대수요를 확인하되, 최저가가 아닌 확정 인수액을 포함한 실질취득금액으로 비교합니다.
• 현장·관리비 확인. 내부 이용상태, 시설물 상태, 미납 관리비 및 실제 명도 가능성을 조사합니다.
• 최종 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·집행권원·배당요구 관련 서류를 매각기일 전에 재확인합니다.

맺으며 — “낙찰가가 아니라 인수 후 총액을 보라”

이 물건의 핵심은 최저매각가 100,000,000원이 아닙니다. 강창수 보증금의 실제 인수 잔액, 신청채권 배당과의 관계, 그리고 이철환·하동균의 임대차 권리가 어떻게 확정되는지가 먼저입니다.

현재 배당 시뮬레이션대로라면 강창수 보증금 전액을 인수하므로 신건 실질취득 부담은 200,000,000원으로 산정됩니다. 하지만 동일한 보증금 채권에 대한 배당이 실제로 이루어지는 경우에는 인수 잔액을 다시 계산해야 하고, 보증금 미상의 이철환이 추가적인 위험으로 남습니다. 따라서 200,000,000원도 확정 금액이 아니라 전액 인수를 전제로 한 조건부 추정치입니다.

1회 또는 2회 유찰로 최저가가 낮아지더라도 대항력 있는 임차보증금의 미변제액이 매수인에게 넘어온다면 실질취득비용은 단순히 최저가와 같은 비율로 내려가지 않습니다. 주변 실거래가격이 확인되지 않은 상황에서 이를 저렴한 경매라고 평가할 근거도 없습니다.

결론은 권리 고위험·가격 판단 보류입니다. 강창수의 채권과 배당관계를 우선 확정하고, 이철환의 실제 권리 및 하동균의 배당 가능성을 검증한 뒤 실질취득금액을 재산정해야 합니다. 그 전까지는 유찰 여부와 무관하게 신중한 입찰 보류가 타당합니다.