수원지방법원 2025타경56806. 화성시 봉담읍 수영리의 양지마을쌍용예가아파트 108동 최상층인 15층 1504호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 450,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 김은미이며 2022년 3월 15일 재산분할을 원인으로 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 특징은 권리관계가 복잡하다는 점입니다. 2022년부터 신용보증기관·은행·카드사 등의 가압류가 이어졌고, 건강보험 관련 압류와 지방자치단체 압류까지 등기됐습니다. 다만 많은 채권자가 등기돼 있다는 사실만으로 낙찰자가 그 채무를 인수하는 것은 아닙니다. 매각으로 소멸하는 권리와 남을 수 있는 권리를 분리하는 것이 우선입니다.
특히 한국자산관리공사는 삼성생명보험이 설정했던 근저당권의 이전을 등기한 뒤 임의경매를 신청했습니다. 그런데 기존 근저당권 설정 항목은 말소된 것으로 표기되어 있고, 이전 등기는 별도로 남아 있습니다. 이 등기 상태와 예상배당의 관계가 입찰 전 가장 중요한 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56806 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 봉담읍 수영리 671 양지마을쌍용예가아파트 108동 15층 1504호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 효행구 봉담읍 매송고색로422번길 57 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 15층 건물의 15층 1504호 |
| 소유자 | 김은미 (2022.03.15 재산분할로 소유권 취득 · 단독소유) |
| 감정가 | 450,000,000원 |
| 최저매각가 | 450,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 한국자산관리공사 |
| 청구금액 | 277,874,043원 |
| 말소기준 표기 | 갑구 7번 · 신용보증기금 가압류 · 2022.06.10 · 95,500,000원 |
| 등재 임차인 | 0명 · 실제 임대관계 및 점유상태 확인 필요 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (제시된 권리·배당 산출 기준) |
| 단지 규모 | 490세대 · 2007.11.30 준공 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 0.8회 |
① 권리 흐름 — 가압류는 소멸, 근저당 이전은 확인 대상
원래 근저당권의 설정일은 표시된 가압류 말소기준일보다 앞섭니다. 따라서 원설정의 말소 효력과 이전등기의 관계를 확인해야 실제 최선순위 권리 및 배당순위를 확정할 수 있습니다. 단순히 등기된 이전 날짜만으로 후순위라고 판단해서는 안 됩니다.
종전 국민은행 근저당권 230,400,000원과 현대캐피탈 근저당권 280,800,000원도 등기 이력이 있지만, 두 설정권리는 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 과거 근저당권 금액들을 모두 더해 현재 부담액으로 계산하는 것은 잘못입니다.
② 가격 분석 — 신건 4.5억, 시세 메리트는 미확인
이 물건의 최저매각가는 450,000,000원입니다. 다만 같은 단지의 실제 거래가격과 직접 대조할 수 있는 동일 면적 거래 표본이 확인되지 않습니다. 비교 대상으로 조회된 면적은 114.4442㎡이지만, 대상 물건과 면적 일치가 확인된 상태는 아닙니다. 이를 해당 호실의 확정 전용면적이나 실거래 시세로 사용하는 것은 적절하지 않습니다.
| 가격 판단 지표 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 450,000,000원 | 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 450,000,000원 | 감정가의 100% |
| 동일 면적 최근 실거래 | 확인 필요 | 가격 비교 보류 |
| 최근 거래 추세 | 확인 필요 | 상승·하락 판단 보류 |
| 단지 평균 유찰 횟수 | 0.8회 | 참고 지표 |
같은 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.8회입니다. 다만 이 수치만으로 이번 사건의 적정 낙찰가나 유찰 가능성을 단정할 수는 없습니다. 특히 아파트는 전용면적·층·향·실내 상태 등에 따라 가격 차이가 발생하므로 동일 면적의 최근 실거래 확인이 가격 판단의 출발점이어야 합니다.
③ 회차별 매각가격과 자금 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 비율 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 450,000,000원 | 100% | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 360,000,000원 | 80% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 288,000,000원 | 64% | 0원 |
매각가격이 낮아지는 시나리오에서도 산출된 인수액은 0원입니다. 다만 이는 확인된 채권 구조가 그대로 유지되고 별도의 인수 대상 임차권 등이 없다는 전제입니다. 가격 하락만으로 실질취득 비용의 안전성이 확정되는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 450,000,000원 가정)
제시된 예상배당은 집행비용과 가압류 채권액을 차감하고 소유자에게 잔여금을 돌려주는 구조입니다. 그러나 경매신청채권자 한국자산관리공사의 청구금액이 배당 대상에서 제외된 형태여서, 실제 배당표로 확정해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,900,000원 |
| 1. 가압류 · 신용보증기금 | 95,500,000원 | 95,500,000원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 14,969,274원 | 14,969,274원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 | 30,982,198원 | 30,982,198원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 | 31,990,220원 | 31,990,220원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 | 18,082,473원 | 18,082,473원 |
| 6. 가압류 · 하나카드 | 16,462,324원 | 16,462,324원 |
| 7. 가압류 · 수원농업협동조합 | 37,333,224원 | 37,333,224원 |
| 채권자 배당 합계 | 245,319,713원 | 245,319,713원 |
| 잔여 · 소유자 교부(추정) | — | 197,780,287원 |
집행비용 6,900,000원 + 채권자 배당 245,319,713원 + 소유자 잔여 197,780,287원 = 450,000,000원. 당해세·우선변제 항목은 미반영입니다. 신청채권 277,874,043원의 배당이 반영되지 않은 추정표이므로 실제 소유자 잔여금과 채권별 배당액은 크게 달라질 수 있습니다.
반면 다른 가압류 채권의 부족액은 0원으로 산출되고 소유자 잔여금까지 발생합니다. 이는 근저당권의 현재 효력, 배당 대상 채권 및 우선순위가 계산에 정확히 반영됐는지 검증해야 한다는 신호입니다. 표시된 소유자 잔여금과 채권 전액배당을 확정적인 결과로 해석해서는 안 됩니다.
| 매각 시나리오 | 가압류 채권 부족분 | 신청채권 배당 표시 | 소유자 잔여 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 0원 | 0원 | 197,780,287원 |
| 1회 유찰 | 0원 | 0원 | 108,840,287원 |
| 2회 유찰 | 0원 | 0원 | 37,848,287원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 봉담읍 수영리 소재 수영초등학교 북서측 인근입니다. 주변에 아파트·다세대주택·창고·농경지·근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근과 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 15층 건물의 15층 1504호입니다. PVC 창호와 난방·급배수·위생·승강기·소화전·주차시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 등고 평탄한 아파트 부지이며, 단지 내 아스팔트 포장도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 제1종·제2종일반주거지역, 수영1지구 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역 등의 규제가 확인됩니다.
- 공부상 상태. 공부와 실제 상태의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지 특성. 490세대, 2007.11.30 준공 아파트입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 0.8회이나 동일 면적 실거래 비교가 확보되지 않아 현재 최저가의 환금성은 별도 검토가 필요합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 자료상 711,500원/㎡입니다. 이는 해당 아파트 호실의 시장 매매가격을 직접 의미하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 갑구 7번 신용보증기금 가압류가 실제 최선순위 소멸기준이 되는지, 2022.03.25 삼성생명보험 근저당권과 2025.04.09 한국자산관리공사 이전등기의 현재 효력을 함께 검토해야 합니다.
- 신청채권 배당 확인. 한국자산관리공사 청구금액 277,874,043원이 예상배당에서 0원으로 나타나는 이유를 반드시 확인해야 합니다. 단순 계산 결과만으로 배당순위와 소유자 잔여금을 확정하지 마세요.
- 점유·임차관계. 등재 임차인은 0명이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입관계, 임대차계약 유무 및 대항력 발생 가능성을 확인해야 합니다.
- 적정 입찰가격. 신건 450,000,000원이 최근 실거래 수준보다 낮은지 확인되지 않았습니다. 해당 물건의 면적을 확정하고 같은 단지 동일 면적의 최근 거래와 비교한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
- 유찰 전략. 1회 유찰 360,000,000원, 2회 유찰 288,000,000원 시나리오를 검토하되, 단지 평균 유찰 0.8회만으로 유찰을 예상하거나 해당 가격을 적정 시세로 단정하지 마세요.
- 명도비용. 실제 점유 상태가 불명확하므로 인도명령 가능성, 이사 협의, 점유자의 법적 지위 및 명도기간을 확인할 필요가 있습니다.
- 체납 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납 여부와 매각대금에서 우선 배당될 수 있는 세금 등을 확인하고 별도 비용을 고려해야 합니다.
- 원본 서류. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 경매사건 진행내역을 최신 상태로 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수액 0원”보다 중요한 것은 그 계산의 근거
화성 봉담 양지마을쌍용예가 1504호는 감정가 450,000,000원의 신건 아파트입니다. 제시된 가압류·압류는 매각으로 소멸하고, 예상 인수액도 0원입니다. 그 자체로는 인수채무 부담이 크지 않은 구조로 보입니다.
그러나 삼성생명보험의 종전 근저당권과 한국자산관리공사의 근저당권 이전등기 사이의 효력관계가 명확히 정리되지 않았습니다. 신청채권 277,874,043원의 배당이 0원으로 표시되는 반면 소유자 잔여금이 상당액 발생하는 배당 결과 역시 그대로 신뢰하기 어렵습니다. 등재 임차인은 없지만 실제 임대관계도 확인되지 않았습니다.
여기에 동일 면적 실거래 시세가 확인되지 않아 450,000,000원이 시장가격보다 저렴하다는 근거도 없습니다. 1회 또는 2회 유찰 시 매각가격은 낮아지지만, 가격의 적정성은 별도의 실거래 비교로 판단해야 합니다.
결론은 권리 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 담보권 말소·이전 관계와 배당순위가 해소되고 점유 및 시세 검증까지 완료된다면 재평가할 수 있지만, 현재는 신건 입찰을 서두를 근거가 충분하지 않습니다.
