수원지방법원 2025타경56814. 수원시 권선구 권선동 1018-8 소재 집합건물 4층 403호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택이며, 지하 3층·지상 10층의 철근콘크리트 건물입니다. 소유자는 정재근, 강제경매 신청채권자는 김광현입니다. 그런데 여기에는 중요한 특징이 있습니다. 강제경매 신청채권자 김광현과 보증금 150,000,000원의 임차권자 김광현이 동일인이라는 점입니다.
김광현의 임대차계약일은 2022.09.29, 점유개시일은 2022.10.14, 주민등록일은 2023.01.09입니다. 확정일자도 2022.09.30에 갖췄고 2025.04.08 임차권등기를 마쳤습니다. 반면 말소기준으로 제시된 국의 압류 등기일은 2025.07.08입니다. 따라서 이 임차권은 단순히 경매로 사라지는 후순위 권리가 아닙니다. 배당으로 보증금이 모두 회수되지 않으면 매수인에게 잔액이 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56814 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1018-8, 4층 403호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 경수대로384번길 33 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택 · 지상 10층 중 4층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 / 지상 10층 · 평지붕 |
| 소유자 | 정재근 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구금액 | 김광현 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2025.07.08 · 갑구 7번 · 국 압류 (광명세무서장) |
| 선순위 임차권 | 2025.04.08 · 을구 1번 · 김광현 · 150,000,000원 |
| 예상 매수인 인수액 | 49,242,000원 (현재 최저가 가정) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
권리분석의 기준점은 2025.07.08 국 압류입니다. 그 이후 설정된 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 기존의 무궁화신탁·수협은행 신탁등기는 이미 말소되었고, 수원시의 압류 등기도 해제·말소된 이력이 있습니다.
그러나 2025.04.08 등기된 을구 1번 주택임차권은 말소기준보다 먼저 등기되었습니다. 임차인의 전입일 2023.01.09, 점유개시일 2022.10.14, 확정일자 2022.09.30도 확인됩니다. 임차보증금 150,000,000원은 매각대금 103,000,000원보다 크며, 배당요구도 이루어진 상태입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권·승계 위험
실제 임차인은 김광현 1명입니다. 등기부상 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일하고, 보증금 및 청구금액도 각각 150,000,000원으로 표시되어 있습니다. 같은 금액을 서로 다른 임차인 또는 독립적인 보증금 두 건으로 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 / 배당요구 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김광현 전유부분 전부 |
점유 2022.10.14 전입 2023.01.09 |
확정 2022.09.30 배당요구 있음 임차권등기 2025.04.08 |
150,000,000원 |
대항력 있음
우선변제권 있음
미배당 인수
예상 인수 49,242,000원
|
| 임대차계약일 | 2022.09.29 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2022.10.14 |
| 주민등록일 | 2023.01.09 |
| 확정일자 | 2022.09.30 |
| 임차권등기일 | 2025.04.08 (을구 1번) |
| 임차보증금 | 150,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 |
| 말소기준권리 | 2025.07.08 국 압류 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준보다 선순위 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 매수인 인수 | 예상 49,242,000원 · 미배당 보증금 잔액 |
③ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,242,000원 |
| 1. 임차인 김광현 · 보증금 우선변제 | 150,000,000원 | 100,758,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 김광현 · 별도 배당 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신청채권자와 임차인은 동일인입니다. 표의 신청채권자 별도 배당 0원은 보증금 150,000,000원과 별개의 추가 채무가 확정되었다는 뜻이 아닙니다. 동일 금액을 중복 합산하지 않습니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액이 달라지면 인수액도 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시뮬레이션 — 가격이 내려가도 인수는 늘어난다
이 사건에서 가장 주의해야 할 숫자는 유찰 후의 최저매각가가 아닙니다. 각 회차에서 낙찰가에 임차보증금 인수액을 더한 총액입니다. 보증금 자체가 매각대금보다 크므로 낙찰가가 떨어질수록 임차인의 미배당 보증금은 커집니다.
| 회차 | 예상 낙찰가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 103,000,000원 | 100,758,000원 | 49,242,000원 | 152,242,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 82,400,000원 | 80,516,800원 | 69,483,200원 | 151,883,200원 |
| 2회 유찰 (64%) | 65,920,000원 | 64,333,440원 | 85,666,560원 | 151,586,560원 |
회차별 매각가와 예상배당·인수액을 적용한 시뮬레이션입니다. 유찰 시나리오는 실제 유찰 확정이나 향후 매각기일을 의미하지 않습니다. 계산상 총취득 부담에 취득세·명도비·기타 비용은 포함되지 않았습니다.
⑤ 가격 판단 — 감정가보다 실질취득을 보아야 한다
감정가는 103,000,000원이지만, 현재 조건에서의 실질취득 예상액은 152,242,000원입니다. 이는 감정가보다 49,242,000원 높은 부담입니다. 다만 감정가는 개별 부동산의 평가액이지 최근 시장에서 실제로 거래되는 가격을 그대로 의미하지는 않습니다.
따라서 이 물건의 가격 경쟁력은 최저가 103,000,000원과 비교할 것이 아니라, 실질취득액 약 152,000,000원 수준을 동일 용도의 최근 실거래와 비교해야 판단할 수 있습니다. 특히 도시형생활주택은 동일 건물 또는 인근 유사 면적 물건의 실제 거래가격, 임대수요, 매도 가능성을 따로 검토해야 합니다. 현 단계에서 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판정할 근거는 충분하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 수원올림픽공원 남서측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 위락시설 및 근린생활시설이 혼재하는 후면 주상혼용지대로, 상권과 배후지 상태는 무난한 편이며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근에 수인분당선 수원시청역과 시내버스 정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 3층·지상 10층 건물로, 외벽은 화강석 붙임 마감 등이며, 위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다. 해당 호실은 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다. 토지는 인접지 및 도로와 대체로 평탄한 가장형 토지입니다.
- 토지이용 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구· 시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구)에 해당합니다. 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 제한도 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 내부 관리상태와 실제 점유상태는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 도시형생활주택으로서 인근 유사 물건의 매매거래·임대수요를 기준으로 검토해야 합니다. 상업지역 내 주상혼용 환경이라는 특성을 감안하되, 실제 거래를 확인하기 전까지 환금성을 양호하다고 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수 문구 재확인. 매각물건명세서의 을구 1번 임차권등기 인수 조건을 원본과 대조하고, 배당에서 전액 변제되지 않을 때 잔액이 매수인에게 승계된다는 내용을 반드시 반영해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 예산 작성. 신건 기준 입찰가 103,000,000원에 인수예상액 49,242,000원을 합친 152,242,000원을 기준으로 판단하고, 취득세·명도비 등 별도 비용도 고려해야 합니다.
- 임차인 김광현의 실제 권리 확인. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 확정일자, 점유·전입 기록 및 임차권등기명령 내용을 확인해야 합니다. 신청채권자와 임차권자가 동일한 이유도 집행권원과 함께 확인해야 합니다.
- 배당순위 및 조세채권 점검. 광명세무서장 관련 국 압류와 실제 조세채권의 성격·법정기일, 당해세 여부를 확인해야 합니다. 예상 배당액이 감소하면 임차인 미배당 인수액이 더 커질 수 있습니다.
- 등기부 전체 확인. 선순위 임차권, 압류의 말소 여부, 근저당권의 구체적인 순위와 상태, 신탁 관련 등기의 말소 경위를 등기사항전부증명서 원본으로 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 사실만으로 현재 임차인의 실제 거주 여부를 단정할 수 없습니다. 현장 점유자, 인도 협의 가능성, 보증금 정산과 명도 시점을 별도로 확인해야 합니다.
- 최근 실거래와 비교. 감정가가 아니라 실질취득 예상액 약 1.52억을 기준으로 권선동 인근 유사 도시형생활주택의 최근 거래가격을 확인해야 합니다.
- 관리비·현장 상태 점검. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 부분, 실제 내부 상태, 수선 필요성, 건축물대장과 호실 현황을 확인해야 합니다.
- 유찰 가격 착시 경계. 1회 유찰·2회 유찰 시나리오에서도 실질취득액은 약 1.52억 수준입니다. 입찰가격만 낮아지는 현상을 할인 매입으로 오인하지 않아야 합니다.
- 입찰 전 최종 서류 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서· 배당 관련 기록과 매각조건의 최신 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.03억에 낙찰받아도 1.03억짜리 매입이 아니다”
수원 권선동 403호는 최저가만 보면 103,000,000원인 신건 다세대·도시형생활주택입니다. 하지만 권리분석을 적용하면 이야기가 달라집니다. 말소기준보다 앞선 임차권등기가 있고, 그 임차인의 보증금은 150,000,000원입니다. 현재 예상 배당액 100,758,000원을 제외한 49,242,000원이 매수인에게 남습니다.
따라서 현재 회차의 실질취득 예상액은 152,242,000원입니다. 2회 유찰 시나리오에서도 151,586,560원으로, 입찰가 하락에 비해 총 부담 감소는 제한적입니다. 이 사건은 유찰을 기다린다고 통상적인 의미의 가격 할인이 확보되는 구조가 아닙니다.
게다가 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일하므로 권리의 기초 관계를 확인해야 하고, 조세채권에 따른 실제 배당 변동 가능성도 살펴야 합니다. 최근 유사 실거래를 확인하지 않고 실질취득액이 시세보다 유리하다고 판단할 수도 없습니다.
결론은 가격 메리트 보류, 권리 인수위험 높음, 입찰 신중입니다. 이 물건의 핵심은 최저가 1.03억이 아니라 보증금 1.5억과 그 미배당 잔액을 누가 부담하는가에 있습니다. 명세서상 인수 조건과 실제 배당구조가 확인되지 않은 상태에서 최저가만 보고 응찰하는 것은 피해야 합니다.
