수원지방법원 2025타경56863. 수원시 영통구 영통동 955-1, 영통로 498에 있는 157동 9층 905호 아파트입니다. 등기부상 소유자는 이해숙으로, 2020년 4월 29일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2021년 4월 9일 소유권을 취득했습니다. 이후 여러 근저당권이 설정되고 변경된 이력이 있으며, 한국자산관리공사가 신청한 임의경매가 진행 중입니다.
가격만 보면 눈길이 갑니다. 감정가와 최저매각가는 모두 345,000,000원인데, 수집된 최근 실거래 평균은 543,833,333원입니다. 다만 등기부상 과거 단지 표기와 실거래 단지명, 비교면적을 대조해야 하므로 이 차이를 그대로 확정된 할인율이나 예상 차익으로 해석해서는 안 됩니다. 무엇보다 근저당권의 실제 존속 상태와 배당 우선순위부터 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56863 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 영통동 955-1 영통포레파크원 아파트 157동 9층 905호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 영통구 영통로 498 |
| 물건종류 / 층 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 · 15층 건물 중 9층 905호 |
| 사용승인일 | 1997.12.16 |
| 소유자 | 이해숙 (2021.04.09 소유권이전등기 · 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 345,000,000원 / 345,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 한국자산관리공사 |
| 경매 청구액 | 364,086,377원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 등기 발급 기준 | 2026.10.13 · 수원지방법원 등기국 |
| 점유·임대관계 | 신고된 임차인 없음 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 선순위 등기의 충돌
권리 요약상 말소기준으로 표시된 것은 2022년 7월 29일 설정된 을구 15번 아이앤유크레디트대부주식회사의 근저당권(채권최고액 26,000,000원)입니다. 이 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
그러나 2021년 11월 12일 설정된 을구 14번 에스비아이저축은행 근저당권은 채권최고액이 393,600,000원이며, 설정일이 을구 15번보다 앞섭니다. 이 권리의 원등기에는 이미 말소된 것으로 처리된 표시가 있는 반면, 2025년 5월 9일 한국자산관리공사로의 근저당권 이전등기(을구 14-1번)도 존재합니다. 이전등기의 권리 소멸 상태는 확정적으로 표시되어 있지 않습니다.
| 등기 순위 | 권리자 / 권리 | 채권최고액 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 을구 14 | 에스비아이저축은행 · 근저당권 | 393,600,000원 | 말소·이전 관계 재검증 |
| 을구 14-1 | 한국자산관리공사 · 근저당권 이전 | 원근저당 참조 | 유효 여부 확인 |
| 을구 15 | 아이앤유크레디트대부주식회사 · 근저당권 | 26,000,000원 | 표시상 말소기준 · 매각 소멸 |
| 갑구 3 | 한국자산관리공사 · 임의경매개시결정 | — | 매각 소멸 예정 |
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 신고 임차인이 없다는 사실을 실제 점유자가 없거나 소유자가 직접 거주한다는 의미로 단정할 수 없습니다. 현황조사 및 매각물건명세서를 통해 점유자의 신분, 전입 여부, 임대차 여부를 재확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 실거래의 63.4%, 하지만 비교물건 검증 필요
실거래 비교단지는 황골마을주공1로 집계되며, 단지 규모는 3,129세대, 사용승인일은 1997년 12월 16일입니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 543,833,333원입니다. 가장 최근 거래 기준가는 2026년 9월의 550,000,000원으로 제시되어 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 49.76㎡ | 4 | 550,000,000원 |
| 2026.09 | 49.76㎡ | 10 | 585,000,000원 |
| 2026.09 | 49.44㎡ | 13 | 578,000,000원 |
| 2026.09 | 49.76㎡ | 14 | 575,000,000원 |
| 2026.09 | 49.76㎡ | 16 | 535,000,000원 |
| 2026.09 | 49.76㎡ | 18 | 590,000,000원 |
| 2026.09 | 49.76㎡ | 11 | 510,000,000원 |
| 2026.09 | 49.76㎡ | 7 | 560,000,000원 |
| 2026.08 | 49.76㎡ | 11 | 547,000,000원 |
| 2026.08 | 49.76㎡ | 12 | 529,000,000원 |
| 2026.07 | 49.76㎡ | 4 | 487,000,000원 |
| 2026.07 | 49.76㎡ | 11 | 480,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.44~49.76㎡ | 12건 | 543,833,333원 |
이 비교표의 거래가격 범위는 480,000,000원~590,000,000원입니다. 현재 최저매각가 345,000,000원은 최근 12개월 평균의 63.4%이며, 최신 거래 550,000,000원보다도 낮습니다. 제시된 비교표가 동일한 물건 유형과 면적에 관한 것이라면 가격 차이는 상당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 345,000,000원 가정 · 잠정 산출)
아래는 을구 15번 근저당만 배당대상 채권으로 반영한 잠정 계산입니다. 소유자에게 큰 잔여금이 돌아가는 것으로 표시되지만, 한국자산관리공사의 근저당 이전 및 경매 청구액과 배당 우선순위를 반영하면 결과가 크게 달라질 수 있으므로 확정적인 배당 전망으로 이용할 수 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 잠정 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,630,000원 |
| 1. 을구 15번 · 아이앤유크레디트대부주식회사 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 한국자산관리공사 · 신청채권 | 364,086,377원 | 0원 (잠정 계산상 미반영) |
| 잔여 · 소유자 교부(잠정) | — | 313,370,000원 |
표의 금액은 제공된 잠정 배당 산출값입니다. 신청채권자 한국자산관리공사에 대한 배당액이 0원으로 처리되어 있으며, 을구 14번의 실제 유효 여부에 따라 순위와 배당액이 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오와 인수액
감정가와 최저매각가가 같은 신건이며, 제시된 회차별 시나리오는 감정가 100%·80%·64%로 구성됩니다. 모든 회차에서 예상 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 채권자별 예상 배당과 소유자 잔여금은 앞서 지적한 등기 불일치가 해소되기 전까지 잠정치입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여(잠정) |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 345,000,000원 | 0원 | 313,370,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 276,000,000원 | 0원 | 245,336,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 220,800,000원 | 0원 | 190,908,800원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 청명중학교 동측 인근입니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 청명역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 1997년 12월 16일 사용승인된 철근콘크리트조 아파트로, 15층 건물 중 9층 905호입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·소화전·주차장·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로 상태가 양호하며, 단지 외곽의 공도와 접하고 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구, 교육환경 보호구역 및 과밀억제권역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 토지 공시지가는 3,434,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 여부는 위반 없음으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 비교단지인 황골마을주공1은 3,129세대로 집계되며 최근 거래 12건이 확인됩니다. 다만 실제 경매 대상과 비교단지·평형의 일치 여부가 확인되어야 거래량과 시세를 해당 호수의 환금성 근거로 활용할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 을구 14번 근저당 말소 여부. 2021.11.12 설정된 에스비아이저축은행 근저당의 말소 처리와 2025.05.09 한국자산관리공사로의 이전등기가 어떻게 연결되는지 등기사항전부증명서 원본으로 확인해야 합니다.
- 말소기준 재판정. 을구 14번이 유효한 선순위 근저당이라면 표시된 을구 15번 말소기준 판단과 채권 우선순위를 수정해야 합니다.
- 배당표 재산정. 신청채권자 청구액 364,086,377원과 근저당 채권최고액 393,600,000원의 관계, 실제 피담보채권액, 한국자산관리공사의 배당순위 및 배당액을 확인해야 합니다.
- 임차인·점유관계. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서와 현장 방문을 통해 실제 점유 및 명도 대상을 조사해야 합니다.
- 시세 비교 원본. 영통포레파크원과 황골마을주공1의 단지 동일성, 157동 905호의 전용면적, 비교 거래의 동·층·면적을 대조해야 합니다.
- 가격 차이의 원인. 비교 시세 대비 최저가가 큰 폭으로 낮은 이유가 물건 특성, 권리관계, 개별 상태 또는 비교대상 차이에 있는지 확인해야 합니다.
- 관리비 및 현장 상태. 관리비 체납 여부와 공용부분 승계 가능성, 내부 수리 필요성 및 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 매각조건 확인. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부, 매각물건명세서 변경, 정정공고 및 특별매각조건을 법원 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적일 수 있지만, 등기 확인이 먼저다”
수원지방법원 2025타경56863은 외형적으로 상당한 가격 차이를 보이는 아파트 경매입니다. 신건 최저가는 345,000,000원, 비교단지 최근 12개월 실거래 평균은 543,833,333원입니다. 숫자만 보면 시세의 63.4% 수준입니다.
하지만 입찰 결정에서 중요한 것은 가격표의 차이보다 권리의 정확성과 비교대상의 적정성입니다. 2021년 근저당과 2025년 근저당 이전의 관계가 불명확하고, 신청채권자의 배당액이 0원으로 처리된 잠정 계산도 그대로 받아들일 수 없습니다. 신고 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유·명도 문제까지 해소되었다고 볼 수도 없습니다.
결론은 조건부 입찰 검토, 현재 단계에서는 권리 검증 우선입니다. 을구 14번의 존속 여부와 올바른 말소기준, 실제 배당 우선순위, 905호의 정확한 전용면적 및 동일 단지 실거래 여부가 확인된다면 가격 경쟁력을 다시 평가할 수 있습니다. 그 전까지는 겉보기 할인율을 매수 안전성이나 확정 수익으로 해석하지 않는 편이 타당합니다.
