수원지방법원 2025타경56934. 경기도 용인시 기흥구 중동 블레싱타워 3층 303호가 강제경매로 나왔습니다. 등기부상 소유자는 임은성이며, 2021.02.08 소유권이전 당시 거래가액은 300,000,000원입니다. 등기부에는 기존 근저당권과 가압류의 말소 이력이 있지만, 현재 검토해야 할 권리는 을구 3번 김영아의 주택임차권등기입니다.
김영아는 임차보증금 250,000,000원으로 전입신고와 확정일자를 갖추고 점유를 시작한 뒤, 2025.07.14 임차권등기를 마쳤습니다. 강제경매개시결정 등기는 그 이후인 2025.07.17입니다. 매각물건명세서는 이 임차권에 관하여 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 문제는 배당예상표의 신청채권자도 동일한 김영아라는 점입니다. 같은 채권의 배당과 인수를 중복 계산하면 안 되므로 실제 배당의 법적 귀속과 임차보증금 소멸 범위를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56934 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 중동 38-6 블레싱타워 3층 303호 도로명: 경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로 213 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 이용 |
| 면적 / 층 | 비교 대상 전용면적 64.9538㎡ · 지상 4층 건물 중 3층 303호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 경사슬래브지붕 · 지하 2층, 지상 4층 |
| 소유자 | 임은성 · 2021.02.08 소유권이전 · 당시 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 293,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김영아 / 250,000,000원 |
| 말소기준권리 | 갑구 14번 강제경매개시결정 · 2025.07.17 |
| 선순위 임차권 | 을구 3번 김영아 · 보증금 250,000,000원 · 2025.07.14 등기 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 경매개시보다 먼저 등장한 임차권
등기부의 초기 가압류 및 가등기는 이미 말소됐습니다. 2021.02.08 설정된 임만수의 채권최고액 250,000,000원 근저당권도 2021.03.19 해지로 말소됐습니다. 따라서 이번 사건에서는 기존 근저당권을 현재 살아 있는 선순위 담보권으로 취급하면 안 됩니다.
현재 주의할 부분은 2025.07.14 등기된 김영아의 임차권입니다. 전입신고일은 2021.02.15, 점유개시일은 2021.03.18이며, 등기부에는 확정일자도 2021.02.15로 기재되어 있습니다. 경매개시결정 등기보다 앞선 점유·전입 및 임차권등기 이력을 가진 대항력 임차인입니다. 매각물건명세서의 인수 문구를 기준으로 보증금 미변제액의 승계 위험을 분석해야 합니다.
임차인 및 인수권리 분석
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 전입 / 점유 | 대항력 | 우선변제 | 인수 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영아 전유부분 전부 · 주거 |
250,000,000원 | 전입 2021.02.15 점유 2021.03.18 |
대항력 있음 | 배당순위 확인 | 미배당액 인수 |
실제 임차인 1명. 등기부 기재 확정일자는 2021.02.15이며, 임차권등기일은 2025.07.14입니다. 임차인의 배당요구 및 강제경매 신청 이력은 확인되나 우선변제권 인정 여부와 실제 배당충당 관계는 별도 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 거래 평균의 176.3%
블레싱타워는 2020.10.30 사용승인된 16세대 규모의 건물입니다. 비교 가능한 전용 64.95㎡대 거래는 총 5건이며, 이 중 2024년 거래 3건의 평균은 166,166,666원입니다. 2021년 거래가격 300,000,000원이 전체 평균을 높이는 구조이므로, 전체 평균 219,700,000원보다 2024년 3건 평균과 최신 거래가격을 우선 비교하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 64.95㎡ | 1층 | 159,500,000원 |
| 2024.04 | 64.95㎡ | 1층 | 160,000,000원 |
| 2024.03 | 64.95㎡ | 1층 | 179,000,000원 |
| 2021.07 | 64.95㎡ | 2층 | 300,000,000원 |
| 2021.06 | 64.95㎡ | 2층 | 300,000,000원 |
| 2024년 3건 평균 | 64.95㎡ | 3건 | 166,166,666원 |
| 전체 평균 | 64.95㎡ | 5건 | 219,700,000원 |
최저매각가 293,000,000원은 비교용 3건 평균의 176.3%이며, 최신 확인 거래가 159,500,000원도 크게 웃돕니다. 비교표본의 최근 구간과 과거 구간 사이 가격 추세는 -44.6%로 나타납니다. 이는 2021년 고가 거래 대비 2024년 거래가격이 크게 하락했음을 보여줍니다.
다만 거래표의 마지막 거래는 2024.04이므로 이를 2026.10 현재 시세로 단정할 수는 없습니다. 특히 비교 거래는 1층·2층이고 경매 대상은 3층이므로 층별 조건 및 내부 상태 차이도 확인해야 합니다. 그럼에도 제시된 거래 근거만으로는 신건 최저가에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 293,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,902,000원 |
| 임차인 김영아 보증금(조건부 인수) | 250,000,000원 | 0원(별도 계산) |
| 갑구 14번 · 신청채권자 김영아 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 38,098,000원 |
제시된 예상배당에 따르면 집행비용 4,902,000원, 신청채권자 배당 250,000,000원, 소유자 잔여 38,098,000원입니다. 이는 배당 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 있습니다. 특히 김영아에게 배당되는 250,000,000원과 임차보증금 250,000,000원이 동일 채권인지 반드시 대조해야 합니다.
유찰 시나리오 — 미배당액과 실질취득비용
| 회차 | 가정 매각가 | 신청채권 배당 | 신청채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 293,000,000원 | 250,000,000원 | 0원 | 38,098,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 234,400,000원 | 230,318,400원 | 19,681,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 187,520,000원 | 184,094,720원 | 65,905,280원 | 0원 |
위 미배당액은 신청채권자 김영아의 청구금액 기준입니다. 이 청구채권과 임차보증금이 동일한 채권이고 표시된 금액이 해당 보증금에 충당되는 경우에만 임차보증금 잔액 계산에 그대로 연결할 수 있습니다.
보증금 배당충당이 인정되지 않는 경우: 임차보증금 250,000,000원의 전부 또는 일부가 별도로 남을 수 있습니다. 이 경우 정확한 실질취득비용은 낙찰가에 실제 미변제 보증금 인수액을 더해 산정해야 합니다. 전액 인수라는 가정치와 동일 채권의 배당액을 동시에 확정 부담으로 계산해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인초당초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·물류창고·학교 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 에버라인 초당역이 소재해 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 4층 건물이며, 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차장 설비가 있습니다. 감정상 연립주택으로 이용 중입니다.
- 토지 및 규제. 자연녹지지역·성장관리권역·상대보호구역·가축사육제한구역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 표시되어 있습니다. 공시지가 자료는 1,413,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하며, 대지는 동측 하향의 완경사지에 조성된 사다리형 토지입니다.
- 환금성. 전체 16세대이며 거래표본 5건 중 과거 고가 거래와 2024년 저가 거래의 차이가 큽니다. 평균 유찰 2.9회와 가격 추세 -44.6%를 고려해 환금성에 보수적으로 접근해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가서는 실제 내부 상태가 집합건축물대장상 표준 구조와 다를 수 있음을 밝히고 있어 현장조사로 구조·상태를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 여부. 김영아의 보증금 250,000,000원 중 배당으로 실제 변제되는 금액과 매수인 인수 잔액을 확인하세요.
- 동일인 채권 확인. 강제경매 신청채권자 김영아와 임차권자 김영아의 청구채권이 같은 임차보증금인지, 별개의 청구권인지 확인하세요. 동일 채권이면 중복 계산은 금물입니다.
- 임차권등기 말소 조건. 을구 3번 임차권등기의 대항력·우선변제 순위·배당충당·말소 가능 여부를 매각물건명세서 및 법원 기록과 대조하세요.
- 가격 상한. 신건 최저가 293,000,000원은 비교 거래 3건 평균 166,166,666원의 176.3%입니다. 유찰 후에도 인수 보증금을 합산한 실질취득비용을 기준으로 판단하세요.
- 시세 최신성. 거래표의 최신 자료는 2024.04입니다. 2026.10.27 입찰 전에 실제 현재 거래·매물·층별 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대 등록. 갑구 9-1번 민간임대주택등기와 관련하여 경매 이후 적용될 의무 또는 행정상 제한을 확인하세요.
- 명도 및 관리비. 임차권등기 이후의 실제 점유자, 인도 가능 여부, 관리비 체납 여부를 현장에서 확인하세요.
- 공부 및 현장. 실제 내부구조와 이용상태, 건축물대장, 토지거래허가 관련 적용 여부 및 공법상 제한을 확인하세요.
- 배당표 재검증. 예상배당은 추정이므로 집행비용·당해세·최우선변제·배당순위에 따른 변동 가능성을 검증하세요.
맺으며 — “유찰된다고 싸지는 물건이 아니다”
수원지방법원 2025타경56934 블레싱타워 303호의 핵심은 보증금 250,000,000원의 대항력 임차권과 실제 배당충당 관계입니다. 임차인 김영아가 강제경매 신청채권자로도 기재되어 있다는 점은 중요합니다. 예상배당 250,000,000원이 동일한 임차보증금에 충당된다면 그 범위의 인수 위험은 감소하지만, 배당받지 못하는 부분은 매수인에게 승계될 수 있습니다.
가격은 더욱 엄격하게 봐야 합니다. 신건 최저가 293,000,000원은 2024년 비교 거래 평균 166,166,666원보다 높으며, 가격 추세도 -44.6%입니다. 소규모 건물의 환금성 부담과 평균 2.9회 유찰 지표까지 고려하면 신건에 적극적으로 응찰할 근거가 약합니다. 유찰 시에도 실질취득비용은 보증금 250,000,000원 안팎에 머무를 수 있어, 최저가 하락을 그대로 할인 혜택으로 해석하면 안 됩니다.
최종 판단: 권리 확인 전 입찰 보류, 가격 경쟁력 낮음. 이 물건은 단순한 유찰 대기보다 먼저 김영아 채권의 성격과 배당·인수 관계를 명확히 하는 것이 우선입니다. 해당 쟁점이 해결되더라도 제시된 비교 거래가격에 비추어 가격 메리트는 부족합니다.
