수원지방법원 2025타경56945. 용인시 기흥구 영덕동 리써밋타워 2층 207호, 공부상 용도는 미용원이고 현황은 카페로 이용됐던 것으로 확인된 근린생활시설입니다. 지하 3층·지상 12층 철근콘크리트 건물로 2021년 1월 15일 사용승인을 받았습니다.

소유자는 홍영택입니다. 2021년 3월 31일 신탁재산 처분에 따라 소유권이 이전됐고, 등기부 거래가액은 742,618,800원입니다. 같은 날 중소기업은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 636,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 채무 문제로 중소기업은행이 임의경매를 신청했고, 2025년 7월 경매개시결정 등기에 이어 같은 해 11월 용인시의 압류가 등기됐습니다.

권리순위만 보면 복잡한 물건은 아닙니다. 하지만 이 물건의 핵심은 등기상 권리가 얼마나 많은가보다, 실제 누가 어떤 권원으로 사용하고 있는가입니다. 매각물건명세서상 이용현황과 감정평가 당시의 현장조사 결과를 함께 살펴야 하는 이유입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유는 별도 확인

권리분석의 기준점은 2021년 3월 31일 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 636,000,000원이고, 해당 근저당권은 매각대금으로 배당을 받는 말소기준권리입니다. 매각에 따른 말소가 예정된 후순위 등기로는 중소기업은행의 임의경매개시결정과 용인시 압류가 있습니다.

2021년 2월 5일 주식회사하나자산신탁 명의로 등기된 신탁은 이미 말소됐습니다. 이어 2021년 3월 31일 홍영택 명의로 소유권이전과 신탁등기 말소가 이루어졌습니다. 과거 신탁등기 자체를 매수인이 새로 인수하는 구조는 아닙니다.

또 하나 확인할 부분은 용인시 압류입니다. 압류 등기 자체는 말소기준 후순위이지만, 세금채권의 실제 배당순위는 법정기일과 세목 등에 따라 달라질 수 있습니다. 매각대금 배당과 등기 소멸 문제를 구분해야 하며, 지방세 체납내역 및 교부청구 현황은 별도로 확인할 필요가 있습니다.

② 가격 분석 — 7.04억이 저렴한지는 검증되지 않았다

현재 최저매각가격은 704,000,000원으로 감정가와 같습니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 대비 할인은 없습니다. 등기부상 과거 거래가액은 742,618,800원이지만, 이는 현재 시장에서 매수자가 지급하려는 가격을 뜻하지 않습니다.

이 물건과 비교할 만한 최신 실거래가 및 최근 12개월 거래 평균이 확인되지 않아, 감정가가 현 시세보다 낮은지 또는 높은지 판단할 수 없습니다. 특히 근린생활시설은 주거용 부동산과 달리 상권, 임차인의 영업상태, 공실 가능성, 실제 임대료와 관리비, 내부 시설 상태에 따라 가치 차이가 커질 수 있습니다.

현 시점에서 실질취득 추정액 704,000,000원은 최저가에 낙찰되고 추가 권리인수가 발생하지 않는 경우의 금액입니다. 실제 낙찰가가 올라가면 취득금액도 늘어나며, 취득세·명도비·관리비 정산·수선비 등의 부대비용은 별도입니다.

③ 예상배당표 (매각가 704,000,000원 가정)

예상배당은 집행비용 9,440,000원과 중소기업은행 채권최고액 636,000,000원을 적용한 시뮬레이션입니다. 신청채권 청구액은 556,359,527원으로 채권최고액과 다릅니다. 실제 채권액·배당액·소유자 잔여액은 확정 배당표와 다를 수 있으며, 당해세·우선변제 임차인 등의 영향은 반영되지 않았습니다.

최저가 낙찰을 가정하면 집행비용과 근저당권에 대한 배당 후 58,560,000원이 남는 구조입니다. 다만 실제 배당채권액은 채권최고액과 동일하다고 확정할 수 없고, 용인시 압류와 관련된 조세채권 및 미확인 임대차가 배당에 영향을 줄 수 있습니다.

회차별 매각·미배당 시나리오

1회 유찰을 가정하면 최저매각가격은 563,200,000원, 2회 유찰을 가정하면 450,560,000원입니다. 이때 채권자에게 지급하지 못하는 금액은 각각 80,832,000원, 192,345,600원으로 증가합니다.

여기서 중요한 점은 채권자의 미배당액이 곧 매수인 인수액이 아니라는 것입니다. 말소기준 근저당권에 대한 배당이 부족하더라도, 해당 담보권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 확인된 권리만 기준으로 하면 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 선순위 대항력 임차인 등 인수권리가 추가 확인되면 계산은 달라집니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 영덕1동행정복지센터 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 상업·업무시설, 근린생활시설, 아파트단지, 학교, 근린공원이 혼재합니다. 상업시설 이용과 주거 배후수요를 함께 검토할 수 있는 입지입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측으로 폭 약 30m, 북측으로 폭 약 20m의 포장도로에 접하며 서측에는 보행자도로가 있습니다.
• 건물. 2021.01.15 사용승인된 지하 3층·지상 12층 건물입니다. 위생·급배수시설, 승강기, 소화전, 화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다. 외벽은 복합판넬 및 페어글라스 마감 등으로 기재돼 있습니다.
• 이용상태. 2층 207호의 공부상 용도는 미용원이나 실제로 카페로 이용됐던 것으로 확인됐습니다. 현장조사 당시 폐문·부재로 내부 및 이용관리상태에 대한 확인이 제한됐으므로 현재 영업 여부와 시설 상태를 재확인해야 합니다.
• 토지. 지목은 대, 용도지역은 일반상업지역이며 토지면적은 3,899.1㎡입니다. 정방형·평지이고 공시지가는 3,594,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 해당 토지면적은 건물 부지의 토지면적으로서 207호 단독 전유면적을 뜻하지 않습니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시돼 있습니다. 실제 거래 및 용도변경 관련 적용 여부는 관할 기관에서 확인해야 합니다.
• 건축 관련. 확인된 자료상 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 공부상 미용원과 현황 카페 이용 이력이 있으므로, 관련 인허가 및 건축물대장상 용도 적합성을 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 일반 근린생활시설은 개별 호실의 업종 적합성, 집객력, 공실률, 임대료 수준에 따라 투자자가 평가하는 가격이 달라질 수 있습니다. 최근 실거래 비교와 임대수익 확인 전에는 매각 유동성이나 환금성이 양호하다고 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자와 임차관계 확인. 임차인 신고가 없다는 이유만으로 공실이라고 판단하지 마세요. 현장 방문 및 현황조사 원본을 통해 현재 사용자와 점유권원을 확인해야 합니다.
• 대항력·우선변제 검토. 상가건물 임대차가 존재하는 경우 건물 인도, 사업자등록 신청일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부 등을 확인해야 합니다. 임차인이 확인되면 말소기준권리와의 선후관계를 다시 분석해야 합니다.
• 미용원·카페 용도 차이 확인. 공부상 미용원과 과거 현황 카페 이용 사이에 용도 관련 차이가 있습니다. 실제 사용상태, 영업 관련 인허가, 시설물 설치 및 원상복구 가능성을 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문·부재로 내부를 충분히 확인하지 못했습니다. 인테리어, 급배수시설, 전기설비, 누수 및 노후 상태에 따라 예상 수선비가 달라질 수 있습니다.
• 시장가격 교차검증. 최근 12개월 유사 근린생활시설 거래사례 및 현재 매물 호가를 확인하고 층·면적·업종·임대상태를 보정해 적정가격을 판단해야 합니다. 감정가나 과거 거래가만으로 할인율을 산정해서는 안 됩니다.
• 임대수익 및 공실 위험. 실제 임대차계약서, 보증금, 월세, 관리비, 공실 여부를 확인해야 합니다. 현재 임대관계는 미상이며 수익률을 단정할 수 없습니다.
• 용인시 압류 관련 조세 확인. 등기상 압류는 후순위이나 세금의 배당순위는 별개입니다. 교부청구액과 조세채권의 법정기일을 확인해 배당계산에 반영해야 합니다.
• 관리비·명도비 확인. 미납 공용관리비의 승계 가능성과 점유자의 인도 협의 비용 등을 확인하세요. 경매대금 외 비용까지 포함한 취득예산이 필요합니다.
• 유찰 시나리오 활용. 현재 최저가 704,000,000원, 1회 유찰 가정 563,200,000원, 2회 유찰 가정 450,560,000원입니다. 다만 유찰로 가격이 낮아진다고 곧바로 시세 메리트가 발생하는 것은 아니며 각 회차에서도 현재 상가가치에 대한 검증이 선행돼야 합니다.
• 입찰 전 원본 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 건축물대장, 임대차 관련 서류를 대조하고 매각조건의 변경 여부도 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기는 단순하지만, 안전성과 가격은 미확정”

용인 리써밋타워 207호는 등기부상 권리순위가 비교적 명확한 경매물건입니다. 중소기업은행의 2021년 근저당권을 말소기준으로 이후 경매개시결정과 용인시 압류가 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 확인된 권리에 대한 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

그런데 이를 곧바로 안전한 상가 매수 기회로 해석하기는 어렵습니다. 임대관계 미상, 현장 폐문으로 인한 내부 확인 제한, 공부상 미용원과 카페 이용 이력의 차이가 남아 있습니다. 대항력 있는 임차인이나 실제 점유관계가 확인될 경우 권리분석부터 다시 해야 합니다.

가격 역시 신중하게 접근해야 합니다. 최저가 704,000,000원은 감정가 그대로인 신건 가격입니다. 최신 유사 실거래와 실제 임대수익이 확인되지 않은 이상, 이 가격이 시장가치보다 낮다는 판단은 할 수 없습니다. 과거 거래가액 742,618,800원도 현재 시세를 보장하지 않습니다.

결론은 권리구조는 조건부 양호, 점유·수익·가격 검증은 보류입니다. 입찰 전에 실제 임대차와 내부 상태를 확인하고, 현재 거래시세 및 예상 임대수익을 바탕으로 별도의 입찰가 상한을 정하는 것이 필요합니다. 등기만 보고 성급하게 신건 최저가에 응찰할 물건으로 보기는 어렵습니다.