수원지방법원 2025타경57193. 수원시 권선구 곡반정동의 권선신일유토빌 104동 1층 103호 아파트입니다. 2013년 사용승인된 철근콘크리트조 15층 건물 중 1층에 자리하고 있습니다. 현재 등기상 소유자는 윤종현이며, 2020년 10월 26일 거래가액 255,000,000원으로 소유권을 취득한 내역이 확인됩니다.
같은 날 우리은행 명의로 채권최고액 195,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권은 이후 한국주택금융공사로 이전됐고, 그 아래 상상인저축은행과 합자회사케이주류의 근저당권, KB국민카드의 가압류가 붙은 상태에서 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 157,101,377원입니다.
핵심은 채권자의 수나 채권총액이 아니라 낙찰자가 실제로 인수할 권리가 있는지입니다. 현 등기 권리관계와 예상배당을 기준으로 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 반면 채권 미배당은 발생하고, 임대관계는 미상입니다. 따라서 권리 소멸 여부와 실제 점유관계를 구분해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57193 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 곡반정동 548 권선신일유토빌 제104동 제1층 제103호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 동수원로146번길 281-25 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 15층 건물 중 1층 103호 |
| 사용승인일 | 2013.04.12 |
| 소유자 | 윤종현 · 2020.10.26 소유권이전 · 당시 거래가액 255,000,000원 |
| 감정가 | 314,000,000원 |
| 최저매각가 | 314,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 157,101,377원 |
| 말소기준권리 | 2020.10.26 을구 9번 우리은행 근저당권 · 채권최고액 195,800,000원 · 이후 한국주택금융공사로 이전 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임대관계 | 미상 · 실제 점유자 확인 필요 |
| 예상 인수액 | 0원 (확인된 등기 권리 및 예상배당 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준과 후순위 권리
말소기준권리는 2020년 10월 26일 설정된 을구 9번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 주식회사우리은행이며, 채권최고액은 195,800,000원입니다. 이후 2021년 2월 5일 확정채권양도를 원인으로 2023년 4월 5일 한국주택금융공사 앞으로 근저당권이전등기가 이뤄졌습니다. 권리자가 변경됐어도 해당 근저당권의 최초 설정일은 그대로 유지됩니다.
후순위에는 상상인저축은행 근저당권 106,800,000원, KB국민카드 가압류 6,745,815원, 합자회사케이주류 근저당권 48,000,000원이 있습니다. 이 권리들은 모두 말소기준 이후 설정된 권리로, 정상적인 매각절차에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다. 여기서 근저당권 금액은 확정 채무잔액이 아닌 채권최고액입니다.
과거 삼성카드 가압류는 2023년 4월 18일 말소됐고, 2023년 7월 7일 개시된 별도 임의경매 역시 취하로 말소됐습니다. 이들은 현재 존속하는 후순위 권리나 이번 경매의 추가 채권으로 중복 계산하지 않습니다.
② 임대관계·점유 — 등기 권리와 별개로 확인
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 등기상 소유자 윤종현의 주소변경 기록에 대상 아파트 주소가 나타나지만, 이것만으로 현재 소유자가 직접 점유하고 있다고 단정할 수는 없습니다.
따라서 현재 예상배당상 인수액 0원은 확인된 권리관계에 대한 분석 결과로 이해해야 합니다. 현황조사서와 매각물건명세서 원본, 전입세대 확인 및 현장 점유조사를 통해 인수 위험을 최종 확정하는 과정이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 신건 314,000,000원의 적정성
감정가와 현재 최저매각가는 모두 314,000,000원입니다. 아직 유찰이 없는 신건이므로 감정가가 그대로 입찰 기준가격이 됩니다.
| 비교 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 314,000,000원 | 평가 기준금액 |
| 신건 최저매각가 | 314,000,000원 | 감정가 100% |
| 실질취득 추정액 | 314,000,000원 | 최저가 낙찰 및 권리 인수 0원 가정 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 가격 메리트 판정 보류 |
| 1회 유찰 시 최저가 | 251,200,000원 | 감정가 80% 시나리오 |
| 2회 유찰 시 최저가 | 200,960,000원 | 감정가 64% 시나리오 |
실질취득 추정액은 최저매각가로 낙찰되고 추가 인수권리가 없다는 전제에서 낙찰대금과 동일합니다. 취득세, 등기비용, 명도비용 및 기타 거래비용은 포함하지 않았습니다.
유찰 시 최저가가 내려가더라도 실제 시세 대비 할인 여부는 별도의 문제입니다. 특히 해당 호수는 15층 건물 중 1층이므로, 거래사례의 층수와 위치, 내부 상태를 함께 비교해야 적정한 응찰가 상한을 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 314,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,196,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 명의 설정분 | 195,800,000원 | 195,800,000원 |
| 2. 근저당 · 상상인저축은행 | 106,800,000원 | 106,800,000원 |
| 3. 가압류 · KB국민카드 | 6,745,815원 | 6,204,000원 |
| 4. 근저당 · 합자회사케이주류 | 48,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 5,196,000원은 추정치입니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준이며, 우리은행 명의 설정분은 이후 한국주택금융공사로 이전된 권리입니다. 실제 배당 순위 및 수령액은 채권 원금·이자·비용·조세채권·법원 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 손실과 인수액을 구분
| 구분 | 예상 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 314,000,000원 | 48,541,815원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 251,200,000원 | 110,462,615원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 200,960,000원 | 159,999,255원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자들이 회수하지 못하는 금액은 증가합니다. 신건의 미배당 48,541,815원은 1회 유찰 시 110,462,615원, 2회 유찰 시 159,999,255원으로 늘어나는 구조입니다.
그럼에도 현재 등기 권리 및 예상배당에 따른 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 이는 후순위 담보권자와 가압류채권자가 배당받지 못한 금액을 낙찰자가 대신 갚아야 한다는 뜻이 아니라는 점에서 중요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 곡반정동 소재 곡반중학교 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 단독주택 등이 분포하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2013년 4월 12일 사용승인된 철근콘크리트조 아파트입니다. 기본 위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비, 주차장, 승강기, 공동현관문 보안설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 왕복 2차선 포장도로, 남동측으로 왕복 3차선 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 등고평탄한 사다리형으로 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 토지이용 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역 및 과밀억제권역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 개별 세대의 내부 상태와 수리 필요 여부는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 아파트라는 주거용도이지만 해당 호수는 1층입니다. 실제 매도 가능가격과 수요는 층, 동 위치, 내부 상태 및 최근 거래 수준에 영향을 받습니다. 실거래 비교가 확인되지 않아 환금성을 수치로 확정하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2020.10.26 설정된 을구 9번 근저당권을 기준으로, 한국주택금융공사로 이전된 근저당권과 후순위 권리의 말소관계를 최신 등기사항증명서에서 확인하세요.
- 배당 수령권자 확인. 예상배당표상 우리은행으로 기재된 선순위 근저당권이 한국주택금융공사로 이전된 사실을 반영해, 현재 채권자와 실제 배당귀속이 일치하는지 검증하세요.
- 점유자 및 임차인 조사. 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 및 현장 방문을 통해 실제 점유자와 임대차관계, 대항력 여부를 확인하세요.
- 가격 비교. 동일 단지의 최근 12개월 실거래와 최신 거래금액을 확인하세요. 특히 1층 거래사례를 중심으로 314,000,000원의 적정성을 검증하고, 거래가격 추세도 함께 살펴야 합니다.
- 관리비 체납. 공동주택의 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성과 체납 현황을 관리사무소에 확인하세요.
- 명도 및 내부 상태. 실제 점유자에 따라 인도·명도 절차가 필요할 수 있습니다. 내부 훼손 및 수리 상태도 별도로 확인해야 합니다.
- 자금 계획. 낙찰대금 외 취득세, 등기비용, 관리비 관련 부담, 명도비용 및 수리비를 고려해 총 취득예산을 산정하세요.
- 매각기일 원본 대조. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부, 최저매각가격 및 매각조건을 법원 공고에서 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 가격 메리트 확정”
수원지방법원 2025타경57193 권선신일유토빌 104동 103호는 등기상 말소기준권리가 명확하고 후순위 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제시된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
반면 신건 314,000,000원으로 낙찰된다고 가정하면 채권자에게 48,541,815원의 미배당이 발생하고, 소유자 잔여금은 없습니다. 선순위 근저당권의 이전에 따른 실제 배당귀속도 확인할 필요가 있습니다.
그리고 더 중요한 미확인 사항이 남아 있습니다. 임대관계 및 실제 점유 상태가 명확하지 않고, 최근 실거래가를 통한 가격 검증도 이뤄지지 않았습니다. 따라서 권리상 인수가 없다는 이유만으로 신건 응찰을 적극 권할 단계는 아닙니다.
결론은 권리구조는 비교적 단순하지만, 입찰가격 판단은 보류입니다. 한국주택금융공사로의 근저당권 이전 및 배당관계를 확인하고, 실제 점유와 임대차 위험을 검증한 다음, 동일 단지 최근 실거래를 기준으로 입찰 상한을 정하는 접근이 합리적입니다. 신건에서 서두르기보다는 권리·점유·시세를 모두 확인한 가격으로 접근해야 합니다.
