수원지방법원 2025타경57234. 화성시 영천동 삼성테크노타워 5층 510호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 김진환이며, 2017년 4월 28일 설정된 우리은행 근저당권 123,600,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 현대카드, 토스뱅크, 경기신용보증재단의 가압류가 차례로 설정되고 임의경매가 개시됐습니다.

등기상 후순위 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 경매 절차에서 문제 되는 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 고혁진의 전입신고일도 말소기준권리 이후여서 조사 결과상 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 따라서 예상배당에서 채권자가 배당받지 못하는 금액이 크더라도, 그 미배당금 자체를 매수인이 승계하는 것은 아닙니다.

다만 이 물건을 주거용 아파트처럼 해석해서는 안 됩니다. 사건의 용도는 근린시설이고, 감정평가에서는 지식산업센터로 이용 중이라고 기재했습니다. 용도 적합성, 점유자의 실제 사용형태, 명도 가능성 및 향후 매각 수요가 낙찰가격만큼 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 우리은행 근저당

권리관계에서 가장 중요한 날짜는 2017.04.28입니다. 이날 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준이므로, 이후 설정된 현대카드·토스뱅크·경기신용보증재단 가압류는 매각대금에서 배당을 받는 범위와 관계없이 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

2018년 유한회사동광상사가 설정한 채권최고액 84,000,000원의 근저당권은 2020.05.26 이미 말소됐습니다. 최초 코리아신탁 명의의 신탁등기도 말소된 이력이 확인되며, 현재 소유자는 김진환으로 표시됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없는 후순위 점유자 1명

현황조사와 매각물건명세서에 나타나는 실제 임차인은 고혁진 1명입니다. 임차보증금은 5,000,000원, 월차임은 100,000원이며, 전입신고일은 2024.07.22입니다.

임차인의 전입신고일은 근저당권 설정일보다 늦습니다. 따라서 조사 결과상 대항력이 없는 후순위 임차인으로 분류되며, 보증금 5,000,000원을 낙찰자가 그대로 인수하는 구조로 보지 않습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당에서 우선변제받을 수 있는지까지 확정할 수는 없습니다.

③ 가격 판단 — 98,000,000원이 싸다는 근거는 없다

이번 매각은 0회 유찰된 신건입니다. 최저매각가 98,000,000원은 감정가와 동일합니다. 매수인에게 별도로 승계되는 권리금액이 0원으로 산정되므로, 권리 인수만 고려한 실질취득 기준금액 역시 98,000,000원입니다. 취득 관련 세금과 명도·관리비 등의 부대비용은 여기에 포함되지 않습니다.

그러나 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않습니다. 감정가가 현재 시장에서 실제로 거래되는 금액에 가까운지, 해당 호수가 동일 건물 내 다른 호수보다 유리한지, 향후 다시 매각할 수 있는 가격대가 어디인지는 검증되지 않았습니다.

예상 유찰 시나리오는 다음과 같습니다. 이는 확정된 향후 매각기일이나 시장가격이 아니라, 감정가 대비 매각가격이 내려가는 경우를 살펴보는 가격·배당 시뮬레이션입니다.

가격이 내려가면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 현재 권리분석상 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 유지됩니다. 다만 78,400,000원 또는 62,720,000원이 적정 시세라는 뜻은 아닙니다. 실제 입찰가격 상한은 유사 용도·면적·층수의 거래사례와 임대수익 가능성을 검증한 다음 정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.2%를 적용한 추정치입니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 한 모의배당이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 실제 채권액, 우선순위 및 배당 결과에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.

신건 가격 98,000,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 2,164,000원을 제외한 95,836,000원이 우리은행 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 이 시뮬레이션에서는 현대카드·토스뱅크·경기신용보증재단의 배당액과 소유자 잔여금이 모두 0원입니다.

총 채권액은 232,476,120원이고, 미배당 합계는 136,640,120원입니다. 이는 채권자의 미회수액이지 매수인 인수액이 아닙니다. 채권자 미배당 136,640,120원과 매수인 인수 0원은 구분해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화성시 영천동 차동중학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 업무시설, 근린생활시설 및 지식산업센터 등이 혼재하는 지역입니다. 주거 중심 상권보다는 업무·산업시설 수요와의 관계를 고려해야 합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가에서는 대중교통 편의성을 보통 수준으로 평가했습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 8층 건물로 설명됩니다. 외벽은 석재타일 마감 등이며, 위생급배수·승강기·소화전·주차장 설비가 기재돼 있습니다. 다만 건물 구조 설명의 501호 표기는 대상 510호와 대조해야 합니다.
• 도로. 서측 약 20~25m 포장도로와 북측·동측 약 12~15m 포장도로에 접합니다. 도로 접근성은 감정평가상 보통 수준입니다.
• 토지. 준주거지역이며 지구단위계획구역(화성동탄(2))에 속합니다. 공시지가 1,706,000원/㎡, 토지면적 2,635.1㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용으로 표시돼 있습니다. 이는 토지에 관한 정보이며 해당 호실의 전유면적을 뜻하지 않습니다.
• 규제. 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구 및 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 실제 업종·사용 가능 범위는 건축물대장 및 관련 기준을 함께 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정 관련 정보상 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다. 다만 용도와 대상 호수의 정합성 확인은 별도 문제입니다.
• 환금성. 지식산업센터 및 근린시설은 매수 수요가 업종·사용 가능성·임대수익에 영향을 받을 수 있습니다. 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 매각 소요기간과 재매각가격을 낙관적으로 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 510호와 501호 표기 대조. 경매 대상 510호와 감정요항표 구조 설명의 501호가 동일한 평가 대상에 관한 기재인지 원본 도면, 전유부분 등기 및 감정평가서를 대조해야 합니다.
• 시세 확인이 우선. 98,000,000원이 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 같은 건물 또는 비교 가능한 근린시설·지식산업센터의 최근 거래가격과 임대수익을 확인해야 합니다.
• 임차인 고혁진의 실제 점유 확인. 보증금 5,000,000원, 월세 100,000원, 전입일 2024.07.22의 임차인입니다. 현장 점유 형태, 사업자등록, 계약관계 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 우선변제와 배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부는 확인이 필요합니다. 대항력 부재에 따른 인수 판단과 임차인의 실제 배당 가능성은 구분해야 합니다.
• 근저당 채권양도 관계. 우리은행과 유아이제사십차유동화전문유한회사 사이의 채권양도·승계 관계 및 배당을 받을 권리자를 경매기록에서 확인해야 합니다.
• 용도 및 입주 제한. 건축물대장상 용도, 지식산업센터 관련 사용·입주 가능 요건, 실제 영업형태를 확인해야 합니다.
• 관리비·명도비용. 권리 인수액 0원과 실제 부대비용 0원은 다릅니다. 체납 관리비 중 승계 가능 부분과 점유 이전 비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 유찰 시나리오의 한계. 1회 유찰 시 78,400,000원, 2회 유찰 시 62,720,000원으로 가격이 조정되는 시나리오가 있지만, 이것이 적정 투자금액을 의미하지는 않습니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 관련 점유관계를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원은 확인, 가격 매력은 미확인”

동탄 삼성테크노타워 510호는 등기상 권리 인수 위험이 비교적 낮은 경매물건입니다. 2017년 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 가압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 고혁진의 전입일도 말소기준보다 늦어, 현재 분석상 매수인 인수금액은 0원으로 산정됩니다.

그런데 이 물건의 핵심은 권리보다 가격과 물건 동일성입니다. 감정가이자 최저가인 98,000,000원을 최근 거래가격과 비교할 수 없어 가격 경쟁력을 입증하지 못했습니다. 근린시설과 지식산업센터라는 용도 표현의 차이도 확인해야 합니다. 무엇보다 510호와 501호 표기 불일치는 입찰 전 원본 서류로 해소해야 할 쟁점입니다.

배당 부족액 136,640,120원은 낙찰자가 떠안을 채무가 아니라 채권자의 예상 미회수액입니다. 따라서 인수금액 때문에 낙찰가격이 높아지는 구조는 아니지만, 이것만으로 유리한 투자라고 평가할 수도 없습니다.

결론은 권리 조건부 양호, 가격 판단 보류. 평가 대상 호수를 확정하고, 실제 용도와 점유관계를 확인한 뒤 비교 거래가격을 확보하는 것이 우선입니다. 그 전까지는 신건 최저가 98,000,000원에 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.