수원지방법원 2025타경57326. 경기도 용인시 처인구 김량장동 335-2 소재 2층 202호가 경매에 나왔습니다. 사건상 물건 용도는 다세대이고, 감정평가상으로는 방 3개·거실·주방·욕실을 갖춘 아파트 형태로 이용되고 있습니다. 비교 단지는 유장(335-2), 비교 대상 면적은 84.15㎡입니다. 등기상 소유자는 김지은이며, 2016년 거래가액 150,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
경매의 출발점은 2024년 5월 22일 설정된 주식회사청담엘리트대부의 근저당권(채권최고액 93,000,000원)입니다. 이것이 말소기준권리이며, 이후 설정된 전세권과 추가 근저당권, 경매개시결정 및 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 근저당권부채권에 설정된 질권, 등기 전세권의 실제 점유관계, 국세 배당 우선순위 등은 별도로 점검해야 합니다.
더 중요한 문제는 가격입니다. 1990년 11월 29일 준공된 19세대 규모의 건물에서 최근 12개월 거래 평균은 약 1.20억원입니다. 신건 최저가 1.46억원은 최근 평균은 물론 최신 거래 1.25억원도 웃돕니다. 최근 거래가격의 상승 추세가 확인되지만, 그 상승을 반영하더라도 신건 가격이 높다는 결론은 달라지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57326 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 김량장동 335-2, 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 처인구 금령로12번길 24-1 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가상 아파트 이용 · 5층 건물 중 2층 202호 |
| 내부구성 | 방 3개 · 거실 · 주방 · 욕실 등 |
| 비교 대상 면적 | 84.15㎡ (유사 면적 실거래 비교) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 외벽 몰탈 페인팅 및 치장벽돌 마감 |
| 소유자 | 김지은 (2016.04.25 소유권이전, 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 146,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사청담엘리트대부 |
| 경매 청구액 | 65,967,999원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.22 을구 11번 근저당권 · 채권최고액 93,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 입찰보증금 | 매각기일 공고 및 입찰표 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 확인사항
말소기준은 2024년 5월 22일 주식회사청담엘리트대부 근저당권입니다. 등기된 채권최고액은 93,000,000원이고, 경매 청구액은 65,967,999원입니다. 이 금액들은 서로 구분해야 합니다. 청구액이 근저당권의 채권최고액과 동일한 것은 아닙니다.
과거 근저당권 가운데 우리은행 77,000,000원, 엔씨파이낸스대부 35,100,000원, 베리온대부의 30,000,000원·15,000,000원·15,000,000원, 강은옥 18,000,000원 등은 이미 말소된 권리입니다. 현존하는 채권처럼 다시 합산할 필요가 없습니다.
② 임차·점유 관계 — 신고 임차인은 없지만 점유 확인 필요
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이고, 별도로 주식회사청담엘리트대부 명의의 전세금 5,000,000원 전세권이 등기되어 있습니다. 이 전세권은 말소기준권리 다음 순위로 매각소멸 대상으로 분류되므로, 현재 권리분석상 매수인에게 인수되는 전세금은 0원으로 추정합니다.
특히 소유자 전입지가 1동 202호로 기재되어 있으므로, 해당 전입 내역이 경매 목적물과 정확히 일치하는지 검증해야 합니다. 현 단계의 인수액 0원은 확인된 등기상 권리와 현재의 배당 추정에 따른 판단이지, 모든 실제 점유관계가 조사 완료되었다는 의미는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 121.5%
비교 대상은 유장(335-2)의 유사 면적 실거래입니다. 최근 12개월 표본 6건 평균은 120,166,666원이고, 전체 확인 거래 8건의 평균은 116,125,000원입니다. 투자 판단에서는 오래된 거래를 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.15㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2026.02 | 84.15㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2025.08 | 84.75㎡ | 5 | 101,000,000원 |
| 2025.04 | 84.39㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2025.04 | 84.39㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2025.03 | 82.50㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2024.10 | 84.75㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2022.05 | 80.55㎡ | 5 | 118,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사 면적 | 6건 | 120,166,666원 |
| 전체 평균 | 유사 면적 | 8건 | 116,125,000원 |
같은 거래월·면적·층·금액으로 반복 표시된 실거래도 포함된 집계입니다. 개별 거래의 중복 여부와 유효성은 원본 확인이 필요합니다.
| 최신 거래 | 125,000,000원 |
|---|---|
| 최근 평균 | 120,166,666원 |
| 전체 평균 | 116,125,000원 |
| 신건 최저가 | 146,000,000원 |
| 최근 평균 대비 | 121.5% |
| 전체 평균 대비 | 125.7% |
| 최근 거래 추세 | +15.5% |
최근 가격 추세는 +15.5%로 상승 방향입니다. 그러나 최신 거래 125,000,000원과 최근 평균 120,166,666원은 모두 신건 최저가 146,000,000원보다 낮습니다.
최근 평균 대비 약 25,833,334원, 최신 거래 대비 21,000,000원 높은 가격입니다. 추세가 상승 중이라는 사실만으로 이 가격 차이를 정당화하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,844,000원 |
| 1. 을구 11번 근저당 · 주식회사청담엘리트대부 | 93,000,000원 | 93,000,000원 |
| 2. 을구 12번 전세권 · 주식회사청담엘리트대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 3. 을구 15번 근저당 · 주식회사청담엘리트대부 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 30,156,000원 |
집행비용과 채권최고액·전세금 기준으로 작성한 추정 배당표입니다. 채권 총액 113,000,000원, 예상배당 113,000,000원, 미배당 0원입니다. 근저당권부채권 질권 93,000,000원은 별도 중복 채권으로 합산하지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 및 소유자 잔여액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 자금·배당 시나리오
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 146,000,000원 | 113,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 116,800,000원 | 113,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 93,440,000원 | 91,358,080원 | 21,641,920원 | 0원 |
2회 유찰 시뮬레이션에서는 채권자 미배당액이 21,641,920원으로 발생하지만, 이는 소멸하는 채권에 대한 배당 부족분이며 매수인이 그대로 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다. 세 회차 모두 현재 확인된 권리 기준 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인시 처인구 김량장동 소재 처인구청 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대로, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 무난한 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 1990.11.29 준공된 19세대 규모의 건물입니다. 철근콘크리트조 5층 건물 중 2층이며, 도시가스보일러에 의한 개별난방과 기본 위생설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 8m, 서측 약 4m 포장도로와 접하고 있습니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역에 속하며, 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 함께 기재되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 여부와 경매취득 시 적용관계도 확인 대상입니다.
- 토지가격. 공시지가 1,962,000원/㎡, 토지면적 846.8㎡로 표시됩니다. 이는 토지 전체에 관한 정보이며 해당 호수의 대지권 면적이나 가격으로 직접 간주해서는 안 됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었고 위반건축물 여부는 별도로 표시되지 않았습니다. 다만 현장 노후도와 실내 수선 상태는 확인이 필요합니다.
- 환금성. 19세대의 소규모 건물인 데다 준공 시점이 오래되었고, 확인된 유사 면적 거래가격이 90,000,000원에서 140,000,000원까지 넓게 분포합니다. 거래사례만으로 빠른 재매각을 보장하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 동·호수 특정. 도로명주소에 1동과 2동이 공존합니다. 경매 목적물, 소유자 전입지 1동 202호, 등기부의 집합건물 표시, 건축물대장 및 실제 현장을 대조하세요.
- 전세권 확인. 주식회사청담엘리트대부 명의의 전세금 5,000,000원 전세권은 매각소멸 대상으로 분류되어 있습니다. 실제 점유관계와 인도 가능 여부는 별도 확인하세요.
- 근저당권부채권 질권. 박영희 명의의 질권 설정은 새로운 부동산 근저당권으로 중복 계산하지 말고, 배당금 귀속 및 관련 권리 정리를 확인하세요.
- 국세 압류. 용인세무서장 명의 압류가 등기되어 있습니다. 등기는 매각으로 소멸하더라도 당해세 등 배당 우선순위에 따라 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한. 신건 최저가가 최근 실거래 평균의 121.5%입니다. 감정가가 아닌 최근 거래와 현장 상태를 기준으로 보수적인 응찰가 상한을 검토하세요.
- 명도 비용. 신고 임차인은 없지만 임대관계와 실제 점유상태는 미상입니다. 소유자 전입 사실만으로 명도가 완료될 것으로 예상하면 안 됩니다.
- 관리비·수선비. 오래된 소규모 건물 특성을 감안해 공용부분 관리비 체납, 누수, 방수, 배관, 난방설비 등의 상태와 수선비 부담을 점검하세요.
- 규제사항. 일반상업지역·지구단위계획구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 표시를 확인하고 실제 취득·이용에 적용되는 제한을 검토하세요.
- 원본 서류. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·집합건축물대장· 전입세대 확인자료·실거래 원본을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건 1.46억원은 비싸다”
이 사건은 말소기준권리 이후의 주요 등기상 권리가 매각으로 소멸하고, 매수인 인수 추정액이 0원인 구조입니다. 전세권 5,000,000원도 매각소멸 대상으로 분류되어 있습니다. 다만 근저당권부채권 질권, 국세 압류의 배당관계, 임대관계 미상 및 1동·2동 표기 문제는 입찰 전 확인이 필요합니다.
가격 측면에서는 판단이 더 분명합니다. 최저매각가 146,000,000원은 최근 실거래 평균 120,166,666원의 121.5%이고, 최신 거래 125,000,000원도 웃돕니다. 최근 거래 추세가 +15.5%로 상승하고 있지만, 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 볼 수는 없습니다.
더구나 19세대 규모의 오래된 건물로서 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다. 1회 유찰 시나리오에서는 116,800,000원으로 최근 평균보다 낮아지지만, 유찰이 실제 발생할지는 알 수 없으며 가격 조정만으로 동·호수, 점유 및 건물 상태에 관한 확인 필요성이 사라지지는 않습니다.
결론은 '인수 위험은 낮은 편, 권리·점유 확인은 필요, 신건 가격은 보류'입니다. 감정가에 곧바로 응찰하기보다 매각물건명세서와 현장을 대조한 뒤, 최근 시세를 기준으로 적정 입찰가를 판단하는 것이 합리적입니다.
