수원지방법원 2025타경57518. 용인시 처인구 김량장동에 있는 더이끌림 102동 2층 201호입니다. 철근콘크리트구조 4층 다세대주택의 2층 세대로, 동일 면적 실거래 비교 대상은 64.78㎡입니다. 소유자 박형철 씨는 2023년 매매를 통해 315,000,000원에 취득했고, 같은 날 경기남부수산업협동조합 명의로 채권최고액 282,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 주식회사가야주류의 후순위 근저당권과 여러 압류가 등기됐고, 결국 임의경매가 개시됐습니다. 등기된 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 압류 중에는 국세·지방세 관련 권리가 포함돼 있어 실제 배당순위와 배당금은 세금의 법정기일·당해세 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

가격에서는 더 분명한 경고가 나옵니다. 2023년에는 동일 단지의 거래가 315,000,000원 수준이었지만, 2026년 8월에는 250,000,000원의 거래가 확인됩니다. 전체 5건 평균은 302,000,000원이지만 과거 고가 거래의 영향이 큽니다. 현재 가격 판단에는 최근 거래 250,000,000원을 우선해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인과 세금은 확인

권리분석의 출발점은 2023.04.05 설정된 경기남부수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 282,000,000원이고, 이후 설정된 주식회사가야주류 근저당권 78,000,000원과 종로구·국·중구 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 등기권리로 분류됩니다.

과거 등기된 주식회사상부캐피탈대부의 전세권 5,000,000원은 2023.04.05 이미 말소됐습니다. 따라서 이를 현재 존속하는 선순위 전세권이나 매수인 인수금액으로 중복 계산하면 안 됩니다. 과거 선순위 근저당권 역시 말소된 내역과 현재 존속하는 근저당권을 구분해야 합니다.

임차인 현황 — 남희정 1명 확인

현황조사·문건접수·매각물건명세서 기준 확인 임차인은 1명입니다. 배당요구 접수 여부와 우선변제권 성립 여부는 서로 다른 판단 항목입니다.

남희정 씨의 전입일은 2024.11.05로, 말소기준권리 설정일인 2023.04.05보다 늦습니다. 확인된 전입일만 기준으로 판단하면 말소기준권리에 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 보기 어렵습니다. 따라서 이 임차인의 보증금을 낙찰자가 그대로 인수하는 구조로 계산할 근거는 현재 확인되지 않습니다.

하지만 보증금과 확정일자가 미상이고, 감정평가상 임대관계도 확인되지 않았습니다. 실제 임대차계약 내용, 점유 형태, 우선변제 성립 여부는 별도로 확인해야 합니다. 확인되지 않은 사항을 근거로 대항력이나 보증금 인수액을 임의로 확정할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 시세 대비 121.6%, 하락 추세까지 확인

더이끌림의 확인 실거래는 5건이며, 전체 평균은 302,000,000원입니다. 이 전체 평균만 보면 신건 최저매각가 304,000,000원이 평균의 100.7%여서 차이가 작아 보입니다. 그러나 평균에 포함된 2023년 거래가들은 모두 315,000,000원이고, 가장 최근인 2026년 8월 거래가격은 250,000,000원입니다.

실거래 표본에서 특히 중요한 것은 최근 12개월 평균 250,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 1건뿐이라는 표본상의 한계가 있지만, 그 거래는 비교 대상 물건과 같은 64.78㎡입니다. 신건 최저가 304,000,000원은 이 최근 가격보다 54,000,000원 높고, 최근 시세 대비 비율은 121.6%입니다.

또한 최근 거래가격과 과거 거래가격을 비교한 추세가 -20.6%입니다. 따라서 과거 315,000,000원 거래나 전체 평균 302,000,000원을 근거로 현재 감정가가 저렴하다고 평가하면 안 됩니다. 이 물건은 최근 거래 기준으로 가격이 높고, 거래가격의 하락 추세도 확인됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 304,000,000원 가정)

집행비용 추정 5,056,000원을 먼저 차감하고, 두 근저당권에 총 298,944,000원을 배당하는 단순 추정입니다. 채권최고액을 기준으로 계산했으며, 국세·지방세의 우선배당, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

신건 매각가 304,000,000원을 전제로 하면, 집행비용 5,056,000원을 제외한 금액이 근저당권자에게 배당됩니다. 선순위 근저당권에 282,000,000원, 후순위 근저당권에 16,944,000원이 배당되는 추정입니다. 후순위 근저당권은 채권최고액 78,000,000원을 모두 회수하지 못하며, 전체 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 61,056,000원입니다.

이 미배당액은 매수인이 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다. 해당 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 실제 채권액과 배당순위는 단순한 채권최고액 합계만으로 확정할 수 없습니다.

유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 점검은 계속

현재 최저가는 최근 실거래 250,000,000원보다 높지만, 1회 유찰 시 최저가 243,200,000원은 최근 거래가격보다 낮아집니다. 2회 유찰 시에는 194,560,000원까지 내려가는 시나리오입니다. 다만 이는 회차별 가격 가정이지 실제 유찰이나 향후 매각가격이 확정됐다는 의미는 아닙니다.

더이끌림의 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계돼 있지만, 이 수치만으로 현재 물건이 신건에 낙찰될 가능성을 단정할 수 없습니다. 신건 가격이 최근 시세보다 높다는 사실과 거래 추세가 하락하고 있다는 점을 우선해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용인시 처인구 김량장동 용인초등학교 북측 인근입니다. 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·관공서·공원 등이 혼재한 주거지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 용인경전철 용인중앙시장역이 있어 대중교통 이용상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 다세대주택이며, 외벽은 석재 마감, 내부는 벽지와 일부 타일 마감입니다. 개별난방·급배수·위생·소방설비, 승강기 및 공동현관 보안설비가 있습니다.
• 도로. 남측 및 서측으로 폭 약 4~6m 도로에 접합니다. 토지는 남측 하향 완경사지에 평지를 조성한 형태입니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 자연보전권역·수질보전특별대책지역·중점경관관리구역 등 토지이용상 제한사항이 확인됩니다. 토지 공시지가는 1,119,000원/㎡입니다.
• 허가구역 확인. 감정자료에는 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다. 매각기일인 2026.10.27 기준 적용 여부와 연장·변경 여부는 현행 고시를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정자료상 위반건축물 표시가 없고, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 실제 이용상황은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 총 26세대의 다세대주택으로 거래표본이 제한적입니다. 최근 12개월 거래가 1건이고 과거 거래 대비 가격 하락 추세가 확인돼, 향후 매도 시 적정가격을 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 기준을 최근 거래로 설정. 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균 302,000,000원보다 2026.08 최신 거래 250,000,000원을 우선 비교하세요. 현재 최저가 304,000,000원은 최근 시세의 121.6%입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가격의 과거 대비 추세는 -20.6%입니다. 유찰 없이 신건 감정가에 응찰할 가격상 근거는 약합니다.
• 임차인 남희정 확인. 전입일은 2024.11.05이고 배당요구일은 2025.09.11입니다. 보증금·확정일자·임대차계약서·실제 점유 관계를 확인해 대항력 및 배당순위를 최종 판단해야 합니다.
• 국세·지방세 압류 확인. 종로구·국·중구 압류의 세목과 법정기일, 당해세 여부를 확인하세요. 우선배당되는 조세채권이 존재하면 예상배당이 달라질 수 있습니다.
• 기존 전세권 말소 확인. 2022.07.15 설정된 5,000,000원 전세권은 2023.04.05 말소됐습니다. 현재 임차인과 혼동하거나 보증금을 중복 산입하지 않아야 합니다.
• 과거 경매 취하 이력. 2024년 임의경매개시결정은 취하 후 말소됐고, 현재 경매는 2025타경57518입니다. 두 사건의 진행 내역을 혼동하지 않도록 확인하세요.
• 명도 및 관리비. 임차인 점유 여부, 실제 사용 관계, 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다. 예상 인수금액 0원과 명도비용 0원은 같은 의미가 아닙니다.
• 회차별 가격 시나리오. 1회 유찰 시 243,200,000원, 2회 유찰 시 194,560,000원 시나리오를 기준으로 최근 실거래와 비교하되, 실제 회차 진행과 매각조건을 다시 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 비싸면 좋은 경매가 아니다”

이 사건은 권리의 말소 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2023.04.05 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 제시된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수금액은 0원입니다. 확인 임차인 남희정 씨의 전입일 역시 말소기준권리 이후입니다.

그러나 임차보증금과 확정일자는 미상이고, 국세·지방세 압류 3건에 대한 실제 우선순위도 확인해야 합니다. 따라서 권리상 예상 인수액 0원과 모든 법률적·경제적 위험의 해소를 동일시할 수 없습니다.

가장 큰 문제는 가격입니다. 최근 실거래 250,000,000원에 비해 신건 최저매각가는 304,000,000원으로 121.6% 수준입니다. 거래 추세는 -20.6%이며, 26세대 다세대주택이라는 환금성 조건까지 고려하면 과거 실거래 평균을 근거로 높은 응찰가를 정당화하기 어렵습니다.

결론은 신건 입찰 보류, 유찰 후 가격 재검토입니다. 단순한 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 최근 시세보다 높은 최저가와 하락 추세, 임차인 계약정보 미확인 및 조세배당 변수를 함께 고려해야 합니다. 이 물건의 핵심은 높은 감정가가 아니라 최근 실거래를 기준으로 충분한 가격 여유를 확보할 수 있는가입니다.