수원지방법원 2025타경57558. 용인시 처인구 고림동 예진마을 309동 1002호, 전용 약 59.56㎡ 아파트입니다. 소유자 박종원은 2018년 11월 23일 거래가 147,000,000원에 소유권을 이전받았으며, 같은 날 신한은행 근저당이 설정됐습니다. 이후 피에프씨테크놀로지스의 추가 근저당, 김삼진의 근저당, 카드사와 금융기관의 가압류가 차례로 붙었습니다. 결국 피에프씨테크놀로지스가 2025년 8월 임의경매를 신청했고, 2026년에는 신한은행의 별도 임의경매개시결정도 등기됐습니다.
권리의 수는 많지만 낙찰자가 모든 채무를 떠안는 구조는 아닙니다. 현재 말소기준은 2018년 11월 23일 신한은행 근저당으로, 이후 설정된 근저당과 가압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 거주자가 없다는 사실은 다릅니다. 감정평가에서도 임대관계가 확인되지 않았으므로, 입찰 전 점유자를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57558 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 고림동 997 예진마을 제309동 제10층 제1002호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 처인구 한터로152번길 62 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 약 59.56㎡ · 지상 15층 중 10층 |
| 단지 규모 / 준공 | 예진마을 · 516세대 · 2003.07.01 준공 |
| 소유자 | 박종원 (2018.11.23 소유권이전 · 거래가 147,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 226,000,000원 (신건) |
| 경매신청 채권자 | 피에프씨테크놀로지스 주식회사 |
| 청구금액 | 80,804,773원 |
| 말소기준권리 | 2018.11.23 신한은행 근저당권 (을구 19번) |
| 신한은행 근저당 | 최초 135,600,000원 → 2024.09.24 채권최고액 76,000,000원으로 변경등기 |
| 임대관계 | 등재된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 근저당과 가압류가 겹친 구조
말소기준권리는 을구 19번 신한은행 근저당입니다. 과거 국민은행·우리은행 등의 근저당 및 임채성의 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 분석대상인 후순위 피에프씨테크놀로지스·김삼진 근저당과 삼성카드·현대카드·국민은행·교보생명 가압류, 용인시 압류는 등기상 매각으로 소멸할 예정입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균도, 최신 거래도 신건 가격보다 낮다
예진마을 516세대 단지의 동일 면적대인 전용 59.56㎡ 실거래입니다. 최근 12개월 집계에 포함된 거래는 12건이며, 평균 가격은 219,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 8월의 215,000,000원으로, 신건 최저가 226,000,000원보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.56㎡ | 15 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 59.56㎡ | 7 | 218,000,000원 |
| 2026.04 | 59.56㎡ | 11 | 270,000,000원 |
| 2026.02 | 59.56㎡ | 1 | 191,000,000원 |
| 2026.02 | 59.56㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2026.01 | 59.56㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 2025.12 | 59.56㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2025.12 | 59.56㎡ | 7 | 209,500,000원 |
| 2025.12 | 59.56㎡ | 15 | 225,000,000원 |
| 2025.10 | 59.56㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2025.10 | 59.56㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 2025.10 | 59.56㎡ | 7 | 209,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.56㎡ | 12건 | 219,000,000원 |
최근 거래가격의 범위는 180,000,000원~270,000,000원으로 편차가 큽니다. 신건 최저가 226,000,000원은 최근 평균보다 7,000,000원 높고, 2026년 8월 최신 거래보다도 11,000,000원 높습니다. 특히 최신 거래는 15층, 경매 대상은 10층입니다. 개별 호수의 상태와 층 차이는 별도로 검토해야 하지만, 현재 가격에 명확한 할인 매력이 있다고 판단하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 226,000,000원 가정)
신건 가격에 낙찰된다는 가정에서 집행비용 3,964,000원을 차감하고, 신한은행과 피에프씨테크놀로지스에 배당하는 단순 추정입니다. 채권총액은 369,905,208원이며, 예상 채권자 배당총액은 222,036,000원, 미배당액은 147,869,208원입니다. 단, 신한은행 근저당 변경등기가 예상배당액에 반영되지 않은 점에 유의해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,964,000원 |
| 1. 근저당 · 신한은행 | 135,600,000원 | 135,600,000원 |
| 2. 근저당 · 피에프씨테크놀로지스 | 100,100,000원 | 86,436,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 | 13,175,737원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 | 22,338,958원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 김삼진 | 52,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 국민은행 | 24,234,071원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 교보생명 | 22,456,442원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 단순 배당모형을 재현했습니다. 신한은행의 2024.09.24 변경 채권최고액 76,000,000원은 배당계산에 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위·채권액·조세채권·최우선변제·집행비용 등에 따라 결과가 달라집니다. 특히 용인시 압류 관련 세금의 법정기일 및 우선순위는 별도 확인이 필요합니다.
④ 회차별 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 검증은 동일
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 예상 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 226,000,000원 | 147,869,208원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 180,800,000원 | 192,436,408원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 144,640,000원 | 228,090,168원 | 0원 |
현재 신건의 최저가가 최근 실거래 평균보다 높은 만큼, 유찰 후 가격을 검토하는 전략이 합리적입니다. 제공된 회차별 가정에서는 1회 유찰 시 180,800,000원, 2회 유찰 시 144,640,000원입니다. 다만 이는 회차별 가격 시나리오일 뿐 실제 유찰이나 다음 최저매각가를 보장하지 않습니다.
신청채권자 피에프씨테크놀로지스의 청구금액은 80,804,773원입니다. 단순 시나리오에서 현재 신건의 예상배당액은 86,436,000원이나, 1회 유찰 시 41,868,800원, 2회 유찰 시 6,215,040원으로 줄어듭니다. 이는 가정된 배당 결과이지 실제 채권액과 배당권리 확정을 의미하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 처인구 고림동 고림초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다. 단지 내부도로는 외곽 공도와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 경사지붕 15층 건물의 10층 1002호입니다. 위생·급배수·난방·소화전·승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 북서향 하향 완경사 부정형 토지를 평지로 조성한 아파트 부지입니다. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,532,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 규제. 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 소하천구역 등 토지이용계획상 제한사항이 확인됩니다. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있으므로 현재 지정·연장 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 내부 수리 상태 및 실제 점유 여부는 별도 확인 대상입니다.
- 환금성. 516세대 아파트단지로 동일 면적 거래 사례가 존재하지만, 최근 거래가가 180,000,000원부터 270,000,000원까지 분산돼 있어 개별 호수의 상태에 따른 가격 편차에 유의해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 비교. 최저가 226,000,000원은 최근 12개월 평균 219,000,000원의 103.2%입니다. 최신 거래 215,000,000원보다도 높다는 점을 입찰가 판단에 반영해야 합니다.
- 근저당 변경등기. 신한은행 채권최고액이 135,600,000원에서 76,000,000원으로 변경된 사실을 등기원본과 배당자료에 대조하고 실제 채권액을 확인해야 합니다.
- 임차인·점유자 조사. 등재된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현재 점유자, 전입세대, 임대차계약 유무와 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 2026년 6월 16일 용인시 압류가 등기됐습니다. 관련 조세의 법정기일과 우선순위, 실제 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 명도·관리비. 소유자 또는 제3자의 점유 여부를 파악하고, 인도 절차와 공용부분 미납관리비 등을 확인해야 합니다.
- 가격 시나리오. 1회 유찰 가정 180,800,000원, 2회 유찰 가정 144,640,000원을 최근 실거래와 비교하되, 유찰이 실제로 발생한다는 전제를 두고 입찰하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 최신 등기사항증명서, 현황조사서, 감정평가서, 매각기일 공고 및 실거래 원본을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “채무가 많아도 인수는 없을 수 있다. 그러나 비싼 신건은 별개다.”
이 물건은 여러 근저당과 가압류가 얽혀 있어 복잡해 보이지만, 말소기준권리 이후 등기된 권리들은 매각으로 소멸할 예정입니다. 예상 채권 미배당액이 147,869,208원에 달하더라도, 이를 매수인 인수액과 혼동해서는 안 됩니다.
그렇다고 곧바로 좋은 경매물건이 되는 것은 아닙니다. 현재 최저가 226,000,000원은 최근 12개월 평균 219,000,000원보다 높고, 최신 실거래 215,000,000원도 초과합니다. 여기에 임대관계 미상이라는 점유 확인 과제와 신한은행 근저당 변경등기가 반영되지 않은 예상배당표까지 존재합니다.
결론은 권리 소멸 구조는 대체로 양호하지만, 신건 가격은 매력적이지 않다는 것입니다. 점유관계와 변경등기, 세금 압류를 확인한 뒤 유찰 시 가격을 재검토하는 접근이 현재 조건에서는 더욱 합리적입니다. 핵심은 채권자의 미배당액이 아니라 실제 낙찰가격과 최종 취득비용입니다.
