수원지방법원 2025타경57601. 경기도 수원시 장안구 이목동의 '수원장안 에스티엑스칸2단지' 111동 13층 1304호 아파트입니다. 소유자는 신광인이며, 등기부상 2015.05.20 소유권이전 당시 거래가액은 340,300,000원입니다. 이후 여러 금융기관의 근저당권이 설정됐고, 국세·건강보험·지방세 관련 압류까지 이어진 뒤 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.

이번 물건에서 중요한 것은 채무가 많다는 사실과 낙찰자가 그 채무를 인수한다는 사실은 전혀 다르다는 점입니다. 등기부의 유효한 근저당권은 말소기준권리와 그 후순위 권리들로 구성되어 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 실제로 확인해야 할 위험은 세금의 배당 우선순위, 확인되지 않은 점유관계, 그리고 608,000,000원이라는 신건 가격 자체의 적정성입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당

이 사건의 말소기준권리는 2019.03.15 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권 324,000,000원입니다. 이에 앞서 설정됐던 신한은행 근저당권 220,000,000원과 30,000,000원은 2019.03.18 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준을 과거 신한은행 근저당권으로 잡으면 안 됩니다.

말소기준 이후에는 명덕새마을금고 120,000,000원, 페퍼저축은행 120,000,000원 및 18,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이들 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 페퍼저축은행의 두 근저당권은 2026.01.09 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전등기됐으나, 기존 근저당권의 채권자 변경으로 별도의 채권최고액이 추가되는 것은 아닙니다.

② 임차인·점유 분석 — 인수 예상 0원, 점유는 확인 필요

현재 확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 확인된 선순위 임차보증금이나 대항력 임차인의 미배당 보증금은 없으며, 예상배당 분석에서 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

다만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 이것은 소유자가 직접 거주한다는 확인도, 임차인이 절대 없다는 확정도 아닙니다. 실제 점유자가 따로 있는 경우 전입일, 점유 개시일, 임대차보증금, 확정일자, 배당요구 여부에 따라 대항력과 인수 위험을 다시 판단해야 합니다.

③ 가격 분석 — 608,000,000원이 싼지는 별개 문제

이 물건은 유찰이 없는 신건으로 감정가 608,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 확인된 인수액이 0원이므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득금액 역시 608,000,000원입니다. 이는 취득세, 명도비 등 부대비용을 제외한 금액입니다.

하지만 주변 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래가격과 거래 추세가 확인되지 않아, 이 금액이 최근 시세보다 저렴한지 또는 높은지 판단할 수 없습니다. 2015년 소유권이전 당시 등기 거래가액 340,300,000원은 과거 취득 이력일 뿐, 현재 시세의 대체 지표로 사용할 수 없습니다.

회차별 매각가격은 유찰 시나리오이며 향후 유찰이나 해당 가격의 낙찰이 확정됐다는 의미는 아닙니다. 실질취득은 각 매각가에 현재 확인된 예상 인수액 0원을 더한 금액입니다.

④ 예상배당표 (매각가 608,000,000원 가정)

현재 매각가격을 기준으로 집행비용 8,480,000원을 먼저 차감하고, 등기상 유효 근저당권의 채권최고액을 순서대로 배당한다고 가정한 계산입니다. 이때 근저당권 채권최고액 합계는 582,000,000원입니다.

페퍼저축은행이 설정한 두 근저당권은 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전등기된 권리입니다. 채권최고액 120,000,000원과 18,000,000원을 각각 한 번씩만 계산했습니다. 표는 채권최고액을 기준으로 한 가정이며 실제 채권잔액, 당해세·공과금 우선순위, 경매신청채권의 배당관계에 따라 달라집니다.

⑤ 유찰 시 배당 변화 — 채권자는 손실, 매수인은 원칙적으로 인수하지 않는다

신건 매각가 608,000,000원에서는 가정 배당상 근저당권 채권최고액 합계 582,000,000원을 모두 지급하고 잔여액이 발생합니다. 그러나 유찰 후 매각가격이 낮아지면 채권자에게 배당되지 못하는 금액이 빠르게 증가합니다.

1회 유찰 시 미배당 채권은 102,864,000원, 2회 유찰 시에는 199,127,680원까지 증가하는 계산입니다. 하지만 이 미배당액은 경매 배당에서 회수하지 못한 채권액이지 매수인의 추가 지급액이 아닙니다. 매각으로 소멸하는 근저당권의 미회수액을 낙찰자가 승계하는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·이용상태 및 환금성 (감정평가 기준)

• 입지. 경기도 수원시 장안구 이목동 소재 이목중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 물건까지 차량 진·출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 25층 건물 중 13층 1304호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감됐으며 하이샷시 창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 전기, 위생 및 급·배수, 개별 냉·난방, 승강기, 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 대상 토지 남측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 부정형으로 아파트 부지로 이용되고 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(이목 지구단위계획구역)에 해당합니다.
• 토지 관련 제한. 이목천 관련 하천 저촉, 소하천구역, 상대보호구역(세화유치원), 과밀억제권역 등이 표시되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26) 지정 사항도 있으며, 표시된 대상자는 외국인 등입니다. 실제 매수인의 허가 대상 여부는 지정 범위와 적용 요건을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 표시되지 않았으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 내부 상태와 수리비용은 현장 확인 대상입니다.
• 환금성. 아파트 용도로 이용되는 집합건물이지만, 최근 실거래가격과 거래량을 확인하지 못한 상태에서 환금성을 우수하다고 단정할 수 없습니다. 매수 수요와 가격 수준을 확인한 후 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2019.03.15 한국스탠다드차타드은행 근저당권이 기준입니다. 2015년과 2016년 신한은행 근저당권은 이미 말소된 이력이므로 현재 유효 권리와 혼동하면 안 됩니다.
• 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 현황조사, 매각물건명세서, 현장조사 결과를 대조하여 대항력 있는 선순위 임차인이나 미확인 점유자가 있는지 확인해야 합니다.
• 압류 4건의 우선배당 확인. 수원세무서·반포세무서·국민건강보험공단·수원시의 압류에 대해 채권 성격, 청구액, 법정기일과 실제 배당순서를 확인해야 합니다.
• 신청채권자 배당관계 확인. 한국주택금융공사의 청구금액 243,218,027원에 대해 신청채권의 법적 근거와 배당관계를 확인해야 합니다. 현재 가정 배당에 표시된 신청채권자 배당 0원과 소유자 잔여금의 관계를 반드시 대조해야 합니다.
• 근저당 이전등기 확인. 페퍼저축은행의 기존 근저당권은 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전등기됐습니다. 동일 채권을 중복 계산하지 않되 실제 채권자와 채권잔액을 확인해야 합니다.
• 최근 실거래가격 검증. 최저매각가 608,000,000원이 최근 12개월의 동일 단지 유사 면적 평균 및 최신 거래가격보다 낮은지 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하지 않는 것이 합리적입니다.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 시 486,400,000원, 2회 유찰 시 389,120,000원으로 가정되지만, 실제 매각기일·최저가 변경은 법원 매각공고를 기준으로 확인해야 합니다.
• 관리비 및 명도. 공용부분 미납 관리비의 승계 가능성과 실제 점유자의 인도·명도 문제를 검토해야 합니다. 확인된 보증금 인수가 0원이라는 사실만으로 명도비용까지 0원이라고 판단할 수 없습니다.
• 토지이용제한 확인. 하천 저촉, 소하천구역 및 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정 사항이 해당 매수인과 물건에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 교부청구 및 배당 관련 사항을 확인한 뒤 최종 입찰 판단을 해야 합니다.

맺으며 — “인수 예상 0원”이 곧 “좋은 가격”은 아니다

수원장안 에스티엑스칸2단지 111동 1304호는 권리 소멸 구조가 비교적 명확한 아파트 경매물건입니다. 2019년 근저당권을 말소기준으로 이후 설정된 근저당권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 확인된 임차인 보증금 인수액도 없습니다.

그러나 이 사건을 단순한 안전형 경매로만 평가하기에는 검증할 부분이 남습니다. 압류 4건의 세금·공과금 우선순위, 한국주택금융공사 신청채권의 배당관계, 그리고 미상으로 표시된 임대관계를 확인해야 합니다. 특히 소유자 잔여액 17,520,000원은 배당상 모든 이해관계가 검증된 확정 금액이 아닙니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 608,000,000원에 시세 대비 할인이라는 가점을 줄 수 없습니다. 확인된 인수가 없다는 전제에서 실질취득 역시 608,000,000원이지만, 이 금액이 실제 최근 거래시장보다 유리한지는 판단되지 않았기 때문입니다.

결론은 권리 인수 예상 0원, 배당 검증 필요, 가격 메리트 판단 보류입니다. 서류상 소멸할 권리가 많다는 사실보다 중요한 것은 실제로 승계할 위험이 없는지, 그리고 시세에 비해 얼마에 낙찰받는지입니다. 이 두 조건이 확인되기 전까지는 신건 가격에 적극적으로 응찰할 근거가 충분하지 않습니다.