인천지방법원 2026타경30862. 경기도 부천시 원미구 상동 반달마을(극동신라) 1841동 1502호 아파트입니다. 전용면적은 41.44㎡, 철근콘크리트조 18층 건물 중 15층에 위치합니다. 무태새마을금고의 근저당권을 기초로 임의경매가 진행 중이며, 말소기준권리는 2024.10.30 설정된 채권최고액 204,000,000원의 근저당권입니다. 해당 근저당권과 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 말소되는 등기상 권리와 낙찰자가 부담할 수 있는 임차권은 별개입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 유은순의 전입일은 1994.05.25로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 현재 점유의 연속성, 임대차계약 및 보증금이 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 판단하고, 인수액도 미확정으로 두어야 합니다. 배당표에 나타난 인수 0원을 실제 법적 위험이 없다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입은 별도 확인

등기상 현재 말소기준권리는 무태새마을금고 근저당권입니다. 과거 설정된 중소기업은행 근저당권과 아이엠캐피탈 근저당권 등은 이미 말소됐고, 무태새마을금고 근저당권 및 이에 기초한 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다.

소유권은 2025.11.05 상속을 원인으로 2026.06.02 여러 공유자에게 이전됐습니다. 상속 자체가 매수인의 금전 인수권리로 이어지는 것은 아니지만, 실제 점유자와 임대차관계가 누구에게 승계됐는지 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상인 선순위 전입

실제 확인 대상 임차인 1명. 현황조사·매각물건명세서에 기재된 전입자로, 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고는 아닙니다. 임대차 성립 및 점유관계는 별도 검증이 필요합니다.

• 대항력. 말소기준권리보다 전입일이 앞서지만, 임대차계약과 계속 점유 여부를 확인해야 합니다.
• 우선변제권. 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 우선변제권 성립 여부를 확정할 수 없습니다.
• 배당요구. 배당요구 여부와 종기 내 신고 내용을 확인해야 합니다.
• 실제 점유. 현재 점유자가 유은순인지, 상속인 또는 다른 관계인인지 현장 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서. 명시된 별도 인수권리는 해당사항 없음으로 기재돼 있으나, 선순위 전입자의 임대차관계까지 소멸한다고 확정하는 근거로 삼아서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 평균보다 107.2%

반달마을(극동신라)은 1,390세대 규모의 아파트 단지입니다. 전용 41.44㎡ 동일 평형의 최근 실거래 12건을 기준으로 비교하면, 평균 거래금액은 258,291,666원입니다. 신건 최저매각가 277,000,000원은 최근 평균의 107.2%로, 가격상 할인 효과가 없습니다.

거래가격은 245,000,000원~270,000,000원 범위에 형성되어 있습니다. 최근 거래로 확인된 254,500,000원과 비교해도 신건 최저매각가 277,000,000원은 높은 수준입니다. 해당 물건이 15층이라는 점을 고려하더라도, 제공된 실거래 표본만으로 감정가 이상의 프리미엄을 정당화하기는 어렵습니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계되어 있습니다. 이 수치만으로 향후 유찰이나 가격 하락을 예상할 수는 없습니다. 유찰이 발생하더라도 임차보증금 인수 문제가 해소되지 않는다면 낮아진 최저가가 곧 낮아진 실질취득금액을 의미하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 277,000,000원 가정)

채권최고액을 기준으로 산출한 단순 예상배당입니다. 신청채권자의 청구액은 172,010,273원이며 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 우선변제·미확인 임차보증금은 반영되지 않았으므로 위 잔여액과 인수 0원 가정은 확정된 법적 결과가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 남는다

위 표의 채권 미배당은 무태새마을금고 채권최고액 기준의 산출 부족액입니다. 이것이 그대로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 반대로 선순위 임차인이 인수 대상인 경우에는 별도의 보증금 반환 부담이 발생할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 원미구 상동 부인중학교 동측 인근으로, 주변에 아파트·근린생활시설·학교·공원 등이 분포합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 송내역이 소재합니다. 인접도로와 단지 내부 도로를 이용합니다.
• 건물. 1994.05.13 사용승인된 철근콘크리트조 18층 아파트 중 15층으로, 위생설비와 급배수시설이 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(중동지구)·개발행위허가제한지역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 교육환경 보호구역 관련 규제도 포함되어 있습니다.
• 토지. 장방형의 아파트 부지이며, 공시지가 기준은 3,520,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 1,390세대 단지이며 동일 평형 거래 표본이 존재합니다. 다만 개별 호수의 층·향·관리상태에 따른 가격 차이와 선순위 임차 가능성은 별도로 고려해야 합니다.
• 허가 관련 확인. 감정상 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로, 입찰 전 재지정 및 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전입자 확인. 유은순의 임대차계약 존재 여부, 계약 당사자, 보증금, 점유 시작 및 계속 여부를 확인해야 합니다.
• 보증금 및 배당요구. 확정일자·배당요구·실제 배당 가능액을 확인한 후 미반환 보증금의 인수 가능성을 계산해야 합니다.
• 명세서 원본 대조. 명시 인수권리 해당사항 없음이라는 기재와 별개로, 선순위 전입자의 권리 성립 여부를 검증해야 합니다.
• 공유자 및 점유 확인. 상속에 따른 공유자가 여럿이므로 현재 거주자, 임대차관계 및 인도 협의 상대방을 확인해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 최근 실거래 평균 258,291,666원과 최근 거래 254,500,000원을 기준으로 판단하되, 실제 인수액이 확인되면 이를 실질취득금액에 합산해야 합니다.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납 및 당해세 등 예상배당에서 제외된 비용을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 최신 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·전입세대 관련 자료와 매각기일 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 소멸 ≠ 인수 위험 없음”

부천 반달마을 1841동 1502호의 핵심은 두 가지입니다. 먼저 무태새마을금고 근저당권을 기준으로 등기상 소멸관계는 비교적 명확하지만, 1994.05.25 전입한 유은순의 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 보증금 미상인 상태에서 매수인 인수 0원을 확정하는 것은 위험합니다.

가격도 유리하지 않습니다. 최저가 277,000,000원은 최근 12건 평균 258,291,666원보다 높고, 최근 거래 및 표본 최고가보다도 높습니다. 단지 평균 유찰 횟수가 0.0회인 만큼 유찰을 당연한 전제로 삼을 수도 없습니다. 설령 최저가가 낮아지더라도 선순위 임차보증금을 인수한다면 실질취득금액은 별도로 산정해야 합니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류, 가격 경쟁력도 부족입니다. 임차관계와 실제 인수금액이 해소된 이후에야 실거래 시세를 기준으로 적정 입찰가를 검토할 수 있습니다.