수원지방법원 2025타경57796. 경기도 오산시 갈곶동에 위치한 갈곶피오레 103동 2층 205호 아파트입니다. 감정가는 308,000,000원, 첫 매각기일의 최저매각가도 같은 금액입니다. 소유자 김난영은 2015년 3월 16일 이 아파트를 거래가액 233,000,000원에 취득했고, 같은 날 신한은행 명의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 근저당권 채권최고액 변경과 채권자 이전, 다른 금융기관의 담보권 설정·이전, 가압류가 이어졌고 한국자산관리공사의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
권리분석의 중심은 2015년 신한은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 최초 채권최고액이 210,000,000원이었으나, 2022년 164,000,000원으로 변경됐고 2023년 한국주택금융공사에 이전됐습니다. 한편 2022년 애큐온저축은행이 설정한 별도 근저당권은 한국자산관리공사로 이전된 기록이 있으며, 말소 여부와 경매신청 채권의 연결관계를 원본으로 대조할 필요가 있습니다. 매각 후 소멸할 권리인지와 실제 배당받을 채권자가 누구인지는 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57796 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 갈곶동 715 갈곶피오레 제103동 제2층 제205호 |
| 도로명주소 | 경기도 오산시 경기대로 52-21 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 지상 15층 중 2층 |
| 소유자 | 김난영 (2015.03.16 소유권이전 · 거래가액 233,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 308,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 한국자산관리공사 |
| 청구액 | 87,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2015.03.16 을구 3번 신한은행 근저당권 설정 (이후 변경·이전 등기) |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (배당 모형 기준) |
| 임대관계 | 미상 · 실제 점유 및 임차 여부 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 채권자 이전이 핵심
말소기준권리는 2015.03.16 설정된 을구 3번 근저당권입니다. 그보다 앞선 국민은행 근저당권은 이미 말소됐고, 이후 발생한 디지비캐피탈 가압류, 한국자산관리공사 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. KB국민카드·우리카드 가압류와 세무서 압류 등은 등기부상 이미 말소된 내역입니다.
또한 2022.03.31 설정된 애큐온저축은행 근저당권은 채권최고액 87,600,000원으로, 2024.06.25 한국자산관리공사로 이전된 기록이 있습니다. 해당 근저당권은 말소된 권리로 표시돼 있지만, 한국자산관리공사가 이 사건의 경매신청 채권자로 기재돼 있으므로 담보권의 실제 말소 경위와 채권승계 관계를 원본 등기 및 경매기록으로 확인해야 합니다.
② 임차관계·점유 — 대항력 여부는 미확정
현재 확인된 임차인 신고는 없지만, 감정평가서에는 “임대관계 미상임”으로 기재돼 있습니다. 소유자의 주소변경 등기에는 해당 103동 205호가 기재되어 있으나, 이것만으로 소유자의 실제 거주나 다른 점유자의 부재를 확정할 수는 없습니다.
| 구분 | 확인 내용 | 권리 판단 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 0명 | 임차관계 추가 확인 필요 |
| 실제 점유자 | 미확정 | 대항력 가능·미상 |
| 보증금·확정일자 | 미확정 | 우선변제 및 승계 여부 판단 보류 |
| 매수인 인수액 | 배당 모형상 0원 | 대항력 있는 점유자 확인 시 재산정 필요 |
③ 가격 판단 — 308,000,000원의 적정성은 아직 미확인
이번 신건 최저매각가는 308,000,000원입니다. 소유자가 2015년 취득할 당시의 등기상 거래가액은 233,000,000원이지만, 과거 취득가격을 현재 시세로 사용할 수는 없습니다. 최근 12개월 동일 단지·유사 평형의 실거래 평균, 최신 거래가격 및 거래 추세를 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율이나 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 모형 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,112,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 신한은행* | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 갑구 9번 가압류 · 디지비캐피탈 | 52,436,934원 | 52,436,934원 |
| 3. 갑구 18번 가압류 · 한국자산관리공사 | 13,693,679원 | 13,693,679원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 26,757,387원 |
* 위 표는 매각가 308,000,000원을 가정한 기계적 배당 시뮬레이션입니다. 을구 3번 근저당권은 실제로 채권최고액이 164,000,000원으로 변경됐으며 한국주택금융공사로 이전된 내역이 있으므로, 표의 신한은행 명의 210,000,000원 배당액은 확정된 법률상 배당액이 아닙니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
시뮬레이션에서는 집행비용 5,112,000원, 채권자 배당합계 276,130,613원, 소유자 잔여 26,757,387원으로 계산됩니다. 그러나 근저당권 변경·이전 내역과 채권액의 차이, 한국자산관리공사의 경매신청 채권 및 근저당권 이전 관계가 정리되기 전에는 실제 배당액이나 소유자 잔여금이 이 계산과 같다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 최저가와 늘어나는 미배당
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 308,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 246,400,000원 | 33,980,213원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 197,120,000원 | 82,570,293원 | 0원 |
현재 권리·배당 모형에서는 유찰이 진행되더라도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 신건에서 전액 배당되는 것으로 모델링된 채권은 1회·2회 유찰 시 일부 미배당으로 전환되지만, 말소되는 후순위 채권의 미배당액을 곧바로 매수인이 변제해야 하는 것은 아닙니다.
다만 이 표는 매각대금과 채권 미배당액의 관계를 보여주는 것이지, 실제 적정 입찰가나 낙찰 가능가격을 보여주는 것은 아닙니다. 특히 대항력 있는 임차인이 뒤늦게 확인되면 미배당 보증금의 승계 여부에 따라 실질취득원가가 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산대원초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다. 기존 주거시설을 중심으로 생활환경이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가서상 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트 경사지붕의 15층 건물 중 2층 205호입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연결됩니다. 개별 물건의 실제 접근성 및 차량 이용 편의는 현장 확인이 필요합니다.
- 토지이용 규제. 감정요항표에는 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역, 교육환경 상대보호구역, 성장관리권역과 토지거래계약 허가구역 등이 기재돼 있습니다. 매각기일 기준 적용 여부와 대상자별 허가 요건을 확인해야 합니다.
- 토지정보 대조. 별도로 확인되는 토지 표시에는 자연녹지지역·지목 답·맹지· 토지면적 3.0㎡로 기재된 내용이 있어 아파트 감정요항표의 토지이용현황과 일치하지 않습니다. 이를 해당 아파트의 대지 전체 현황으로 단정하지 말고, 정확한 지번·대지권·토지이용계획을 대조해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 내부 수리 상태 및 관리 상태는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 아파트라는 주거 용도의 특성은 있으나, 현재 확인된 실거래 표본이 없어 매매 수요와 가격대별 환금성을 정량적으로 평가하기는 어렵습니다. 동일 단지의 최근 거래량과 거래가격 확인이 우선입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 근저당 확인. 2015.03.16 신한은행 근저당권의 채권최고액 210,000,000원에서 164,000,000원으로의 변경, 한국주택금융공사 이전 등기를 원본에서 대조하세요.
- 경매신청 채권 확인. 한국자산관리공사의 청구액 87,600,000원과 애큐온저축은행 근저당권의 이전·말소 경위를 경매기록 및 채권계산서에서 확인하세요.
- 임차인·점유 조사. 전입세대확인서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실제 점유 상황을 확인하고, 대항력 있는 선순위 임차인의 존재 여부를 점검하세요.
- 최신 시세 조사. 동일 단지와 유사 평형의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격과 가격 추세를 확인한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
- 배당표 검증. 근저당권 변경·이전과 예상배당표의 채권자·채권액 차이를 해소하세요. 모형상 소유자 잔여금 26,757,387원을 확정 금액으로 사용해서는 안 됩니다.
- 토지 및 대지권 확인. 감정요항표와 별도 토지 표시가 불일치하는 부분에 대해 집합건축물대장·등기부·토지이용계획확인서를 대조하세요.
- 명도·관리비. 점유자가 확인되면 인도 가능성과 명도 비용을 검토하고, 관리비 체납 및 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분 비용을 확인하세요.
- 매각기일 재확인. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부, 최저매각가격, 매각조건 및 변경·취하·정지 여부를 법원 경매기록으로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 추정이 곧 안전한 매수가격은 아니다”
오산 갈곶피오레 205호는 말소기준 이후 후순위 금융권리가 매각으로 정리되는 구조입니다. 신건 배당 모형에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 등기상 말소 구조 자체는 비교적 명확한 편입니다.
하지만 이 사건은 권리분석을 여기서 끝내기 어렵습니다. 신한은행 근저당권의 채권최고액 변경 및 한국주택금융공사 이전, 한국자산관리공사의 별도 채권승계·경매신청 관계가 확인돼야 합니다. 예상배당표의 최초 채권최고액과 현재 등기상 변경액이 다른 점도 그대로 넘길 수 없습니다.
무엇보다 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유자의 대항력 여부를 확정하지 못한 상태입니다. 선순위 대항력 임차인이 확인되면 배당 후 남는 보증금의 매수인 승계 여부를 새로 검토해야 합니다.
가격도 마찬가지입니다. 최저매각가 308,000,000원이 최근 시세와 비교해 유리한 수준인지 확인되지 않았으므로 신건 응찰의 가격상 이점을 인정하기 어렵습니다. 유찰 시 가격이 내려가더라도 실제 시세와 인수위험을 먼저 확인하지 않고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
종합 판단은 C등급(52점). 후순위 권리의 매각소멸 구조와 모형상 인수액 0원은 긍정적이지만, 점유관계 미확정·채권관계 대조 필요·실거래 시세 미확인이라는 핵심 불확실성이 남아 있습니다. 권리의 기본 구조는 확인되지만, 입찰 결정은 점유·배당·시세 검증 이후로 보류하는 것이 적절합니다.
