인천지방법원 2026타경30884. 경기도 김포시 장기동 고창마을한양수자인리버팰리스 602동 7층 702호입니다. 2012년 사용승인을 받은 25층 아파트 건물의 7층 물건으로, 단지는 총 1,473세대 규모입니다. 실거래 비교 대상은 전용면적 약 84.9㎡ 유형입니다. 현재 소유자는 이한승이며, 한국주택금융공사가 신청한 임의경매입니다.

이 사건의 특징은 담보권이 여러 차례 설정·말소·이전됐지만, 말소기준권리는 명확하다는 점입니다. 2018년 12월 12일 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준이며, 해당 근저당권은 이후 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 그 뒤 설정된 비엔케이캐피탈과 서울신용보증재단 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 신한은행·광주은행 근저당권과 서울신용보증재단 가압류는 이미 말소됐습니다.

따라서 핵심 판단은 권리 인수보다 낙찰가격에 있습니다. 최근 거래 가격이 420,000,000원부터 490,000,000원까지 분포하고, 현재 최저매각가는 최신 거래와 거의 같기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 인수액은 0원

핵심은 2018.12.12 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 285,600,000원이며, 2025.03.31 한국주택금융공사로 근저당권자가 이전됐습니다. 이는 같은 담보권의 채권자 변경이므로 별개의 근저당 채권으로 중복 합산하지 않습니다.

이후 설정된 근저당권은 비엔케이캐피탈의 264,000,000원, 서울신용보증재단의 30,200,000원입니다. 각각 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 권리이전 등기가 이뤄졌습니다. 권리이전 자체는 기존 채권최고액을 추가로 발생시키는 것이 아닙니다.

② 임차인·점유관계 — 신고 임차인 없음

확인된 임차인 신고는 0명입니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리가 명시돼 있지 않습니다. 따라서 신고된 임차보증금에 따른 예상 인수액은 0원이며, 현재 회차의 권리 기준 실질취득액은 최저매각가와 같은 446,000,000원입니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균의 98.7%, 할인 폭이 작다

고창마을한양수자인리버팰리스의 전용면적 약 84.9㎡ 유형을 기준으로 2026년 6월부터 9월까지 실거래 12건을 비교했습니다. 최근 12개월 평균은 452,083,333원이며, 가장 최근 거래는 2026년 9월의 448,000,000원입니다.

최저매각가 446,000,000원은 최근 12개월 평균보다 6,083,333원 낮습니다. 수치상 평균보다 낮지만 최근 시세의 98.7%이므로 가격 차이가 크지 않습니다. 특히 같은 7층의 2026년 9월 실거래 448,000,000원과 비교하면 2,000,000원 낮은 수준입니다.

반면 2026년 6월에는 420,000,000원 및 425,000,000원 거래도 있었습니다. 실거래 최고액인 490,000,000원만을 기준으로 할인율을 판단하면 현재 물건의 가격 경쟁력을 과대평가할 수 있습니다. 층과 전용면적이 가까운 최근 거래를 우선 비교하는 것이 타당합니다.

④ 예상배당표 (매각가 446,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정하에 채권최고액 기준으로 계산한 예상 배당입니다. 근저당권 이전 전 명칭을 기준으로 표시하되, 실제 권리 승계 현황을 함께 반영해 해석해야 합니다.

집행비용 6,860,000원과 채권자 예상배당 439,140,000원의 합계는 매각대금 446,000,000원입니다. 근저당권 채권최고액 기준의 추정치이며, 실제 피담보채권액·법정 우선채권·배당이의 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영하지 않은 계산입니다.

현재 가격 기준 채권자 총 미배당액은 140,660,000원입니다. 비엔케이캐피탈 근저당에서 110,460,000원, 서울신용보증재단 근저당에서 30,200,000원이 채권최고액 기준으로 미배당되는 구조입니다. 다만 실제 배당의 수령권자는 권리이전 등기를 확인해 판단해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원

현재와 같은 권리관계가 유지된다면, 유찰로 최저가가 낮아져도 매수인 인수액은 0원입니다. 대신 채권자 미배당액은 늘어납니다. 따라서 이 사건에서는 대항력 있는 임차보증금 인수형 물건과 달리, 최저가 하락이 권리상 실질취득액 하락으로 연결되는 구조입니다.

다만 356,800,000원과 285,440,000원은 향후 회차별 가정가격이며, 실제 유찰 여부나 그 가격에서의 낙찰 가능성을 보장하지 않습니다. 시장가격의 변동과 입찰경쟁도 함께 고려해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포장기초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트단지, 학교, 근린생활시설이 형성된 주거지역으로 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 김포골드라인 장기역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2012.02.28 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 아파트입니다. 25층 건물의 7층으로 위생·급배수·도시가스·소방·승강기 설비 등이 구비돼 있습니다.
• 주거 규모. 총 1,473세대 단지이며 전용면적 약 84.9㎡ 유형의 비교 가능한 실거래 12건이 확인됩니다. 가격 판단에 참고할 거래 사례가 있다는 점은 긍정적입니다.
• 가격 편차. 최근 비교 거래가격은 420,000,000원에서 490,000,000원까지 분포합니다. 같은 단지 내에서도 층·향·상태·거래조건에 따라 평가금액이 달라질 수 있습니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 고도지구 등으로 지정돼 있습니다. 공시지가는 2,387,000원/㎡이며, 공부와 실제 현황의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 규제. 공항 관련 고도·진입표면 및 장애물제한표면, 교육환경 상대보호구역 등이 기재돼 있습니다. 토지거래허가구역 기재의 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 매각기일 현재 적용 여부와 지정 변경 사항을 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없으며, 감정평가상 이용상태는 아파트입니다. 다만 실내 수리상태는 현장 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2018.12.12 국민은행 근저당권이 기준입니다. 2025.03.31 한국주택금융공사로의 이전등기를 함께 확인하고, 기존 근저당권과 승계된 권리를 중복 채무로 계산하지 않아야 합니다.
• 후순위 담보권. 비엔케이캐피탈과 서울신용보증재단의 근저당권 및 새출발기금으로의 이전 내역을 대조하세요. 채권최고액 미배당이 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.
• 점유·명도. 확인된 임차인 신고는 없지만 실제 거주자와 점유 권원을 확인해야 합니다. 현장 방문과 전입세대 확인, 인도 가능 여부 점검이 필요합니다.
• 최근 거래 대조. 2026년 9월 동일 7층 유사 면적의 거래가격은 448,000,000원입니다. 현재 최저가 446,000,000원과 차이가 작으므로 수리상태, 향, 위치, 입찰 부대비용을 반영해야 합니다.
• 입찰가격 관리. 최근 12개월 평균 452,083,333원만 볼 것이 아니라 최저 거래 420,000,000원과 최신 거래 448,000,000원을 함께 비교하세요. 입찰경쟁에 따라 시세보다 높은 가격으로 낙찰받을 위험이 있습니다.
• 유찰 시나리오. 향후 유찰이 발생하면 356,800,000원 또는 285,440,000원 시나리오에서 가격 경쟁력이 달라집니다. 실제 회차와 최저가가 공고된 뒤 재평가해야 합니다.
• 미납 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 가능한 비용을 관리사무소에 확인하세요.
• 토지·건축 규제. 고도지구 및 공항 관련 제한, 토지거래허가구역의 매각기일 현재 지정 상태를 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 내역을 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 합격, 가격은 신중”

이 사건은 임차인 신고 0명, 명시된 인수권리 없음, 매수인 예상 인수액 0원이라는 점에서 권리분석상 비교적 명료한 아파트 경매물건입니다. 다수의 근저당권이 남아 있지만 말소기준권리 이후 설정된 담보권은 매각으로 소멸하며, 채권자 미배당액이 낙찰자 인수액으로 바뀌는 구조도 아닙니다.

문제는 가격입니다. 신건 최저가 446,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 452,083,333원의 98.7%입니다. 가장 최근의 동일층 유사 면적 거래 448,000,000원과 비교하면 사실상 비슷한 가격대입니다. 저가 거래는 420,000,000원까지 확인됩니다.

따라서 현재 회차에서는 권리 리스크가 낮다는 사실만으로 적극적인 가격 가점을 주기 어렵습니다. 입찰 경쟁과 취득 부대비용까지 고려하면 신건의 가격상 여유가 부족합니다. 유찰이 실제로 발생하거나 충분한 가격 차이가 확보될 때 매력도가 개선될 수 있지만, 그 가능성 자체를 확정적으로 가정해서는 안 됩니다.

결론은 권리 양호·가격 매력 제한·입찰가 보수적 관리입니다. 이 물건의 승부처는 복잡한 담보권의 개수가 아니라, 최근 동일층 실거래와 비교해 실제 얼마에 낙찰받느냐에 있습니다.