수원지방법원 2025타경57824. 경기도 화성시 영천동 679-3에 위치한 1동 7층 701호입니다. 사건상 물건종류는 근린시설로 표시돼 있지만, 감정평가상 공부의 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 임차권등기에는 전유부분 전부의 주거 사용이 기재돼 있어 공부상 용도와 임대차 사용관계를 구분해 확인해야 합니다.

소유자 정혁준은 2022년 7월 29일 거래가 130,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날짜에 임차인 최보라의 전입신고와 점유개시가 기재돼 있고, 확정일자는 2022년 7월 3일입니다. 이후 2024년 4월 15일 국가의 압류가 등기됐고, 이것이 말소기준권리로 제시돼 있습니다. 따라서 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞서는 구조입니다.

최보라는 임차권등기를 마친 뒤 직접 강제경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 154,943,423원입니다. 여기서 중요한 것은 임차인이 경매신청자라는 사실보다, 보증금을 배당받지 못했을 때 그 잔액을 누가 부담하느냐입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 임차인이 먼저다

현재 말소기준은 2024년 4월 15일 갑구 6번 국가 압류입니다. 그보다 앞서 설정됐던 태안농업협동조합의 채권최고액 90,000,000원 근저당은 2021년 6월 2일 이미 말소됐습니다. 따라서 과거 근저당을 현존 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.

2024년 국가 압류 이후의 다른 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 다만 국세·지방세 관련 압류가 3건 존재하므로, 실제 세금의 법정기일과 배당순위는 별도로 확인해야 합니다. 등기상 압류의 말소와 매각대금에서의 조세 우선배당은 같은 문제가 아닙니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 우선변제 모두 있다

실제 임차인 1명. 임차보증금과 신청채권자 청구금액은 동일인 최보라에게 연결되므로 독립된 임차인 보증금처럼 중복 합산하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)

집행비용 2,984,000원은 추정치입니다. 최보라의 임차보증금 우선배당과 동일인의 경매신청 청구는 중복 회수를 허용하는 별도 보증금이 아닙니다. 위 표는 제시된 예상배당 순서를 따른 것이며, 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제에 따른 변동은 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시뮬레이션 — 최저가가 떨어져도 실질취득은 비슷하다

이 물건에서 가장 위험한 판단은 유찰로 낮아진 최저매각가만 보고 저렴하다고 생각하는 것입니다. 최보라의 보증금은 145,000,000원이며 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 기재돼 있습니다. 따라서 매각대금에서 지급받지 못한 보증금은 매수인이 부담합니다.

실질취득 = 예상 매각가 + 예상 인수보증금. 위 금액은 제시된 회차별 예상배당을 기준으로 계산했으며, 취득세·명도비·관리비 등 추가 취득비용은 포함하지 않습니다. 집행비용 추정치가 회차별로 달라 보증금 145,000,000원과 정확히 일치하지 않습니다.

보증금보다 낮은 매각가로 낙찰되는 구간에서는 임차인 배당액이 줄어드는 대신 매수인 인수액이 커집니다. 집행비용 등의 차이를 제외하면 매수인의 전체 부담은 임차보증금 145,000,000원 부근에 묶입니다. 따라서 1회·2회 유찰 가격 자체를 시장가격과 직접 비교해 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.

⑤ 세금 압류와 배당순위 위험

국가와 지방자치단체가 설정한 압류는 다음과 같습니다. 세금의 종류와 법정기일에 따라 임차인보다 먼저 배당받는 금액이 생길 수 있으므로 신건에서 인수액이 0원이라는 예상치도 확정적으로 받아들여서는 안 됩니다.

압류 3건은 매각으로 등기 말소될 권리로 분류되지만, 실제 조세채권의 우선변제 여부는 압류 등기일만으로 결정할 수 없습니다. 당해세나 우선하는 조세 배당이 발생하면 임차보증금에 배당되는 금액이 줄어들고, 그 결과 매수인 인수액이 예상보다 커질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 영천동 소재 영천초등학교 북동측 인근. 주변은 아파트단지와 업무시설, 다양한 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2018.10.15 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·승강기·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 북동측 약 32m, 남서측 약 12m의 포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 근린상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역 및 택지개발지구. 토지 공시지가 5,493,000원/㎡. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 공부상 업무시설(오피스텔)로, 실제 주거 임대차 사용 및 사건상 근린시설 표기가 병존합니다. 개별 호실의 적법한 사용관계와 매매 수요, 거래가격을 확인해야 환금성을 판단할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 대항력 확인. 최보라의 전입 2022.07.29, 점유개시 2022.07.29, 확정일자 2022.07.03 및 임차권등기 2024.08.30을 매각물건명세서·임대차계약서·주민등록 자료와 대조하세요.
• 보증금 인수 계산. 낙찰가만 비교하지 말고 예상 배당액을 뺀 보증금 잔액과 낙찰가를 합산하세요. 1회 유찰 기준 인수액 22,747,200원, 2회 유찰 기준 인수액 47,357,120원이 핵심입니다.
• 신청채권과 임대차 관계. 임차인과 강제경매 신청채권자가 최보라로 동일합니다. 임차보증금과 154,943,423원의 신청채권액 간 관계를 확인하고 중복 회수 가능성이 없도록 검토하세요.
• 세금 우선배당. 의정부세무서·경기광주세무서·화성시 관련 압류의 체납세액·법정기일·당해세 여부를 확인하고 실제 배당순위를 다시 계산하세요.
• 용도 및 적법한 사용. 사건상 근린시설과 공부상 오피스텔, 임차권등기상 주거 사용을 구분하고 건축물대장 및 실제 이용상태를 대조하세요.
• 시세 재확인. 동일 건물 또는 주변 유사 오피스텔의 최근 12개월 거래가격과 최신 거래를 확인한 뒤, 최저가가 아닌 인수보증금 포함 실질취득액을 기준으로 비교하세요.
• 명도·관리비. 임차권자에 대한 보증금 변제 및 점유 상태를 확인하고, 체납 관리비와 인도 절차에 따른 추가 비용을 점검하세요.
• 입찰 전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 서류를 반드시 대조하세요.

맺으며 — “유찰가가 아니라 실질취득액을 보라”

이 물건은 겉으로 보면 감정가 156,000,000원의 신건 오피스텔 경매입니다. 그러나 권리분석의 중심에는 대항력 있는 임차인 최보라의 145,000,000원 보증금이 있습니다.

신건에서는 임차보증금이 전액 배당되는 시나리오여서 인수가 0원입니다. 하지만 1회 유찰 시에는 22,747,200원, 2회 유찰 시에는 47,357,120원이 매수인 부담으로 계산됩니다. 결국 각 회차의 실질취득은 156,000,000원 → 147,547,200원 → 147,197,120원으로, 낙찰가 하락폭만큼 줄어들지 않습니다.

여기에 국세·지방세 압류 3건, 임차인과 신청채권자의 동일인 관계, 공부상 오피스텔과 사건상 근린시설의 용도 확인, 객관적 실거래 시세 부재라는 추가 점검 사항이 겹칩니다.

결론은 입찰 보류 및 권리·배당 검증 우선. 매각물건명세서상 임차보증금 미배당 잔액 인수가 명시된 만큼, 단순한 유찰 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 이 경매에서 중요한 숫자는 낮아진 최저가가 아니라 임차보증금을 포함한 실질취득액입니다.