인천지방법원 2026타경30892. 경기도 부천시 소사구 심곡본동의 엘지드림타운 102동 402호, 전용 32.7㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 송치헌으로, 2019년 12월 19일 거래가 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 서울보증보험 주식회사가 청구금액 120,776,440원으로 신청한 강제경매입니다.
권리구조에서 주목할 것은 2024년 한국토지주택공사 명의로 등기된 주택임차권입니다. 이 임차권은 2025년 12월 15일 압류보다 앞서 있고, 전입일과 확정일자도 앞섭니다. 원칙적으로 매수인 인수 가능성을 검토해야 하지만, 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 따라서 해당 임차권의 말소가 확약대로 이행된다면 실질 인수액은 0원이지만, 확약과 무관한 점유자·임차관계가 존재하는지까지 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30892 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 611-18 엘지드림타운 102동 4층 402호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 성주로 187 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 32.7㎡ · 철근콘크리트조 · 5층 건물 중 4층 |
| 건물 규모 | 15세대 · 2001.12.06 준공 |
| 소유자 | 송치헌 (2019.12.19 소유권이전 · 거래가 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 120,776,440원 |
| 입찰보증금 | 11,000,000원 (최저가의 10% 기준) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 등기 발행일 | 2026.10.13 |
| 공부·현황 차이 | 공부상 102동, 매각 현황상 101동 — 동수 및 지번 대응 불일치 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
현재 권리관계에서 말소기준으로 제시된 권리는 2025.12.15 국(부평세무서장) 압류입니다. 이후 2026.04.20 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 신한은행·고읍새마을금고·동부화재해상보험의 근저당권은 이미 말소된 이력이어서 현존 근저당권과 혼동할 필요는 없습니다.
그러나 2024.01.18 한국토지주택공사 주택임차권등기는 압류보다 먼저 등기된 권리입니다. 전입일은 2020.01.06, 확정일자는 2019.12.23 및 2021.12.02로 기재되어 있으며, 대항력 및 우선변제권이 있는 것으로 분류됩니다. 선순위 임차권은 배당 여부와 미반환 보증금에 따라 매수인에게 영향을 줄 수 있으므로 후순위 권리처럼 단순 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
임차관계 — 기관 등재와 실제 임차인 구분
| 등재 명의 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 / 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 을구 7번 · 건물 전부 |
있음 2020.01.06 전입 |
있음 확정일자·배당요구 |
기관 등재 실제 임차인과 구분 |
0원 해당 권리 말소 확약 전제 |
임차권등기상 보증금은 108,000,000원 및 107,350,000원(113,000,000원 중 미반환액)으로 기재됩니다. 보증기관 관련 등재 1건으로 취급하며 이를 별도 임차인이나 독립 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 별도로 신원이 확인된 실제 임차인은 0명이나, 실제 점유자와 원임차인 관계는 추가 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래가 8,000만원까지 하락
엘지드림타운 102동의 동일 면적 32.7㎡ 실거래 4건을 비교했습니다. 전체 평균은 95,250,000원이지만 최근 12개월 내 거래는 2026년 9월 80,000,000원의 1건입니다. 현재 감정가를 과거 전체 평균과만 비교하면 최근 거래가격의 하락을 충분히 반영하지 못할 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 32.7㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2025.07 | 32.7㎡ | 4 | 102,000,000원 |
| 2025.04 | 32.7㎡ | 2 | 97,000,000원 |
| 2024.09 | 32.7㎡ | 2 | 102,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.7㎡ | 4건 | 95,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.7㎡ | 1건 | 80,000,000원 |
최저매각가 110,000,000원은 전체 평균 대비 115.5%, 최근 12개월 평균 대비 137.5%입니다. 가장 최근인 2026년 9월 거래가와 비교하면 30,000,000원 높은 가격입니다. 최근 거래가격의 이전 구간 대비 추세 역시 -20.3%로, 하락 방향이 확인됩니다. 최근 표본은 1건으로 제한적이지만, 신건 가격을 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,340,000원 |
| 1. 서울보증보험 주식회사 | 120,776,440원 | 107,660,000원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 신청채권 미배당 | 120,776,440원 | 13,116,440원 |
위 배당은 제공된 추정 시뮬레이션입니다. 선순위 주택임차권의 실제 배당, 세금의 우선순위, 집행비용과 확약의 효력을 모두 확정한 배당표가 아닙니다. 특히 2025.12.15 국세 압류와 2024.01.18 임차권등기의 관계를 고려하면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 미배당액을 매수인 인수액과 동일시해서는 안 됩니다.
유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 최저가 | 추정 미배당 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 110,000,000원 | 13,116,440원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 88,000,000원 | 34,760,440원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 70,400,000원 | 52,043,640원 | 0원 |
1회 유찰을 가정한 88,000,000원도 최근 거래가 80,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰을 가정한 70,400,000원에서는 최근 실거래 대비 가격상 여지가 생기지만, 이는 실제 유찰이나 낙찰가격을 보장하는 것이 아닙니다. 임차권 말소 확약이 유효하게 이행된다는 전제가 계속 유지되는지도 중요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도원초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 2001.12.06 준공된 15세대 규모의 다세대주택입니다. 철근콘크리트 구조, 드라이비트 외벽 마감이며 기본 급배수·위생·난방설비를 갖췄습니다.
- 도로. 동측 약 8m, 남측 약 12m 포장도로에 접하고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내역이 있습니다. 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있어 입찰 시점의 적용 여부는 재확인이 필요합니다.
- 공시지가. 2,516,000원/㎡이며, 토지이용상황은 연립주택 부지입니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래 표본은 4건이며 최근 12개월에는 1건입니다. 최신 거래가격 하락과 소규모 주택의 특성을 감안하면 향후 매도 가능 가격을 보수적으로 산정해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 말소 확약 원본. 서울보증보험 주식회사가 제출한 확약서의 문구, 적용 대상 및 말소 조건을 확인하고 한국토지주택공사 등기 임차권과의 관계를 대조하세요.
- 원임차인 및 실제 점유자. 기관 명의의 등재를 실제 임차인으로 중복 계산하지 말되, 실제 거주자와 점유 관계를 현황조사·전입세대 자료 등으로 확인하세요.
- 보증금의 실제 미반환액. 108,000,000원과 107,350,000원을 합산하지 말고, 변경 계약 및 미반환 보증금의 의미를 확인하세요.
- 국세 압류 및 배당순위. 부평세무서장 압류의 체납액·법정기일과 선순위 임차권의 우선변제 관계를 확인하세요. 제공된 예상배당표만으로 실제 배당을 확정하지 마세요.
- 건물 동수·지번 불일치. 공부 102동과 현황 101동의 대응을 현장, 건축물대장, 지적도 및 매각물건명세서 원본으로 반드시 확인하세요.
- 가격 상한. 최근 실거래 80,000,000원과 하락 추세 -20.3%를 우선 고려하세요. 88,000,000원의 1회 유찰 가정 가격도 최신 시세보다 높습니다.
- 점유 및 명도. 상세 임대내역과 실제 점유자가 확인되지 않았으므로 인도명령 가능 여부, 명도 절차 및 비용을 점검하세요.
- 관리비·시설 상태. 관리비 체납, 공용부분 부담, 누수·방수·난방 및 수선 필요 여부를 확인하세요.
- 입찰 서류. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 내역을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 비싼 물건은 비싸다”
이 물건은 단순히 권리가 깨끗한 경매가 아닙니다. 말소기준 압류보다 앞선 주택임차권이 존재하고, 이를 말소하기 위한 확약서가 제출된 사건입니다. 해당 확약의 효력이 확인된다면 주된 보증금 인수 문제는 해소될 수 있습니다. 그러나 실제 점유관계와 확약 밖 권리까지 확인되어야 최종적인 권리 판단이 가능합니다.
가격은 더욱 보수적으로 접근해야 합니다. 최신 실거래 80,000,000원, 최근 하락 추세 -20.3%에 비해 신건 최저가 110,000,000원은 137.5%에 달합니다. 게다가 공부와 현황의 동수·지번 불일치라는 물건 특정 위험도 있습니다. 권리는 확약 확인이 선행되어야 하고, 가격은 현재 보류가 타당합니다. 충분한 가격 조정과 공부·현황 일치 여부 검증 전에는 적극적인 입찰 근거가 부족한 사건입니다.
