수원지방법원 2025타경57831. 경기도 용인시 기흥구 언남동 초원마을성원상떼빌 209동 201호입니다. 전용면적은 129.7118㎡이며, 지하 1층·지상 20층 철근콘크리트 건물 중 2층에 위치합니다. 사용승인일은 2005년 5월 18일이고, 단지는 860세대로 구성돼 있습니다.
소유자는 송지윤이며, 2020년 3월 2일 390,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매신청 채권자는 주식회사 원앤온리엔피엘대부, 청구금액은 61,620,493원입니다. 앞서 진행됐던 임의경매는 취하됐고, 현재 사건은 2025년 9월 16일 등기된 임의경매개시결정에 따른 것입니다.
이 사건에서 놓치면 안 되는 사실이 있습니다. 제시된 말소기준권리는 2025년 5월 16일 이병재 근저당권이지만, 그보다 먼저 설정된 근저당권들에 관해 2025년 채권양도 및 근저당권 이전등기가 확인됩니다. 따라서 단순히 이병재 근저당권 이후의 권리만 살펴보고 모든 선순위 담보권이 정리됐다고 결론 내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57831 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 언남동 500 초원마을성원상떼빌 제209동 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 기흥구 기흥로116번길 100 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 129.7118㎡ · 지하 1층, 지상 20층 중 2층 |
| 사용승인 / 단지규모 | 2005.05.18 · 860세대 |
| 소유자 | 송지윤 (2020.03.02 소유권이전, 거래가액 390,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 600,000,000원 / 600,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 주식회사 원앤온리엔피엘대부 |
| 청구금액 | 61,620,493원 |
| 제시 말소기준권리 | 2025.05.16 을구 24번 이병재 근저당권 · 채권최고액 40,000,000원 (검증 필요) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.10.13 · 수원지방법원 용인등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전의 근저당권을 주의
이 사건은 담보권 설정과 채권양도가 여러 차례 이어진 형태입니다. 과거에 설정된 근저당권 상당수는 말소된 이력이 있지만, 삼성생명보험의 근저당권 3건과 티제이론대부의 근저당권에는 이후 권리이전등기 내역이 남아 있습니다. 이를 포함해 현재 경매에서 소멸할 권리의 범위를 확인해야 합니다.
또한 2024.07.19 설정된 티제이론대부 근저당권 78,000,000원은 2025.05.21 원앤온리엔피엘대부로 이전됐고, 해당 근저당권부 채권에는 제이비우리캐피탈의 근질권 설정 내역도 있습니다.
원래 근저당권의 말소 처리 내역과 이후 이전등기의 효력이 서로 어떻게 연결되는지 확인하지 않은 상태에서 말소기준권리, 배당순위, 신청채권자의 담보권 존부를 확정할 수 없습니다.
한편 예상배당표에는 이병재와 남궁훈의 근저당권만 배당채권으로 반영돼 있습니다. 따라서 신청채권자의 권리 순위와 미배당 사유, 이전된 담보권들의 실제 존부를 확인해야 합니다. 배당표만을 근거로 권리관계가 모두 정리됐다고 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계 미상
현재 확인된 임차인 신고는 0명이며, 계산된 매수인 보증금 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 “임대관계는 미상임”이라고 기재돼 있습니다. 따라서 실제 점유자가 소유자인지, 별도의 임차인이 있는지, 전입 및 임대차관계가 존재하는지까지 확인됐다는 의미는 아닙니다.
| 구분 | 조사 상태 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 현황 | 확인된 임차인 0명 · 임대관계 미상 | 확인 필요 | 확인 필요 | 모형상 0원 |
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 2.9% 낮지만 2층 가격은 따로 봐야 한다
비교 대상은 초원마을성원상떼빌2차의 전용 129.71㎡ 거래입니다. 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 618,083,333원입니다. 감정가와 최저가가 동일한 600,000,000원이므로 최근 평균보다 18,083,333원 낮은 수준입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 129.71㎡ | 18층 | 670,000,000원 |
| 2026.08 | 129.71㎡ | 6층 | 747,000,000원 |
| 2026.06 | 129.71㎡ | 18층 | 660,000,000원 |
| 2026.06 | 129.71㎡ | 16층 | 620,000,000원 |
| 2026.05 | 129.71㎡ | 8층 | 550,000,000원 |
| 2026.05 | 129.71㎡ | 10층 | 600,000,000원 |
| 2026.03 | 129.71㎡ | 8층 | 550,000,000원 |
| 2026.01 | 129.71㎡ | 7층 | 630,000,000원 |
| 2026.01 | 129.71㎡ | 16층 | 620,000,000원 |
| 2026.01 | 129.71㎡ | 11층 | 580,000,000원 |
| 2026.01 | 129.71㎡ | 3층 | 560,000,000원 |
| 2025.11 | 129.71㎡ | 13층 | 630,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 129.71㎡ | 12건 | 618,083,333원 |
실거래 범위는 550,000,000원~747,000,000원으로 편차가 상당합니다. 최신 거래 기준 금액은 2026년 8월의 670,000,000원이며, 최저가 600,000,000원은 그보다 낮습니다. 다만 동일한 2026년 8월에도 747,000,000원 거래가 있어, 같은 면적이라도 거래가격이 일률적이지 않습니다.
경매 최저가 600,000,000원은 이 거래금액들보다 높습니다. 따라서 평균보다 2.9% 낮다는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 특히 2층이라는 개별 조건을 고려하면 가격 할인 폭이 충분하다고 보기 어렵습니다.
같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 그렇다고 해당 통계만으로 이번 물건이 어느 가격에 낙찰될지 확정할 수는 없습니다. 신건 최저가가 실거래 평균보다 다소 낮은 것은 사실이지만, 개별 층과 실거래 하단을 함께 고려해야 하는 가격 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 600,000,000원 가정)
현재 회차에서 최저가 그대로 낙찰되는 경우를 가정한 배당 계산입니다. 집행비용을 차감하고 이병재·남궁훈 근저당권에 배당한 뒤 소유자에게 잔여금을 지급하는 구조입니다. 다만 앞서 설명한 이전등기와 배당순위의 불일치 때문에 실제 법원 배당 결과로 확정할 수 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,400,000원 |
| 1. 근저당권 · 이병재 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 남궁훈 | 410,000,000원 | 410,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 141,600,000원 |
| 합계 | — | 600,000,000원 |
집행비용은 매각가의 약 1.4%인 8,400,000원으로 추정했습니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 신청채권자 원앤온리엔피엘대부의 청구금액 61,620,493원에 대한 예상배당은 별도 회차 계산에서 0원으로 표시돼 있어 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 낮아져도 권리 문제는 별개
| 회차 | 매각가 가정 | 미배당 채권 | 소유자 잔여 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 600,000,000원 | 0원 | 141,600,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 480,000,000원 | 0원 | 22,800,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 384,000,000원 | 72,176,000원 | 0원 | 0원 |
1회 유찰 가정에서는 최저가가 480,000,000원으로 내려가고, 2회 유찰 가정에서는 384,000,000원까지 내려갑니다. 해당 배당모형에서 2회 유찰 시 발생하는 미배당 채권은 72,176,000원이지만 매수인 인수금액은 여전히 0원으로 계산됩니다.
여기서 중요한 것은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수금액이 동일하지 않다는 점입니다. 소멸하는 담보권의 미회수액이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 다만 이번 사건은 소멸 대상 권리와 배당순위에 확인이 필요한 부분이 있으므로, 이 계산을 입찰가격 결정의 유일한 근거로 사용해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인시 기흥구 언남동 언남초등학교 동측 인근입니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다. 단지 북측 기흥로116번길을 통해 간선도로와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 20층 아파트입니다. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기, 지하주차장, 보안설비 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 토지는 대체로 부정형이고, 공시지가는 2,900,000원/㎡입니다. 성장관리권역과 교육환경 보호구역 등의 규제사항이 기재돼 있습니다.
- 인허가·규제 확인. 토지이용 관련 사항에는 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정기간 2025.08.26~2026.08.25가 기재돼 있습니다. 해당 기간은 매각기일 이전에 종료되므로 입찰 시점의 적용 여부와 변경사항을 별도로 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고, 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부 이용상황은 직접 확인된 부분과 공부·탐문 등에 근거한 부분을 구분해 점검할 필요가 있습니다.
- 환금성. 860세대 단지이며 동일 면적의 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다. 거래 실적은 존재하지만 가격 범위가 550,000,000원~747,000,000원으로 넓습니다. 매각 시 가격은 층과 개별 상태에 민감할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당권 확인. 을구 18·19·20번의 기존 근저당권과 2025.07.31 한국자산관리공사 이전등기의 관계를 등기사항전부증명서 원본으로 확인해야 합니다. 기존 권리의 말소 및 이전 효력이 핵심입니다.
- 신청채권자 담보권 확인. 을구 22번 티제이론대부 근저당권, 22-2번 원앤온리엔피엘대부 이전등기, 22-3번 제이비우리캐피탈 근질권의 현재 효력과 배당상 지위를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재검증. 을구 24번 이병재 근저당권을 말소기준으로 보는 판단과 그보다 먼저 설정된 담보권들의 권리관계가 서로 일치하는지 반드시 대조해야 합니다.
- 배당순위 검증. 신청채권자 청구금액 61,620,493원이 회차별 계산에서 배당 0원으로 나타난 이유를 확인해야 합니다. 현재의 소유자 예상 잔여금 141,600,000원을 확정된 배당 결과로 보아서는 안 됩니다.
- 임차인·점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사, 전입세대 현황, 실제 점유 및 임대차관계를 확인해야 합니다. 필요하면 대항력과 우선변제 가능성을 별도로 분석해야 합니다.
- 2층 가격 보정. 최근 평균 618,083,333원에만 의존하지 말고, 3층 560,000,000원 거래와 8층 550,000,000원 거래를 함께 살펴야 합니다. 최저가 600,000,000원이 충분히 낮은지 검토해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 점유자가 누구인지 확인한 뒤 인도·명도 비용을 검토하고, 공용부분 관리비 체납 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 입찰 원본 확인. 매각기일 2026.10.27 이전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행사항을 대조해 권리와 물건 상태에 변경이 없는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “시세보다 조금 낮아도, 권리가 먼저다”
수원지방법원 2025타경57831은 전용 129.7118㎡, 860세대 단지의 아파트로 최저매각가 600,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 평균 618,083,333원의 97.1%여서 평균보다는 다소 낮은 가격입니다. 하지만 같은 면적에서 550,000,000원과 560,000,000원 거래가 확인되고, 경매 대상이 2층인 점을 고려하면 현재 가격을 뚜렷한 저가 매수 기회로 판단하기는 어렵습니다.
권리 측면에서는 더욱 신중해야 합니다. 예상배당상 매수인 인수는 0원이지만, 2025년 근저당권 이전등기, 제시된 말소기준권리, 신청채권자의 미배당 계산 사이에 확인해야 할 문제가 남아 있습니다. 임대관계도 미상입니다.
따라서 이번 물건은 권리 원본 검증 전 입찰 보류가 합리적입니다. 이전된 근저당권의 실제 효력과 소멸 범위, 배당순위 및 점유관계를 확인한 다음, 2층에 적합한 시세를 기준으로 응찰가격을 판단해야 합니다. 가격의 작은 할인보다 권리관계의 확실성이 우선하는 사건입니다.
