인천지방법원 2026타경30896. 부천 원미구 도당동 신도뷰테크 102동 402호, 공부상 공동주택(도시형생활주택·원룸형)인 다세대 물건입니다. 소유자 한주훈은 2022년 10월 19일 매매를 원인으로 2022년 11월 25일 소유권을 이전받았으며, 당시 거래가액은 195,000,000원입니다. 이후 주식회사 국민행복기금의 가압류, 부천시의 압류, 한국주택금융공사의 강제경매가 이어졌습니다.

이 집에는 보통의 후순위 권리보다 중요한 사항이 있습니다. 김학연의 주택임차권등기입니다. 임차권등기가 설정된 날짜는 2024년 11월 8일로 말소기준권리보다 늦지만, 임차인의 주민등록일과 점유개시일은 모두 2022년 10월 19일입니다. 따라서 등기 순서만 보고 후순위 임차인이라고 판단하면 안 됩니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인의 전입이 말소기준보다 빠르다

말소기준은 2024년 5월 7일 국민행복기금 가압류입니다. 이후 부천시 압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 성곡새마을금고와 국민은행의 근저당권은 이미 등기부상 말소되어 이번 매각에서 별도의 인수 대상으로 보지 않습니다.

② 임차인·점유자 분석 — 확인된 인물 2명

김학연은 임대차계약일 2022년 8월 19일, 확정일자 2022년 8월 26일, 전입·점유개시일 2022년 10월 19일인 임차권자입니다. 배당요구가 확인되며, 신건에서는 보증금 전액을 배당받는 것으로 추정되지만 유찰 시 미배당 보증금이 발생합니다.

김선아는 2025년 11월 14일 전입한 별도 인물입니다. 전입일이 말소기준보다 늦어 현재 확인된 전입일을 기준으로는 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 다만 보증금과 확정일자, 구체적인 점유관계는 확인이 필요합니다. 김학연과 동일한 임차인으로 합치거나 보증금을 임의로 더해서는 안 됩니다.

③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 실질취득액은 거의 고정

신건 최저매각가 190,000,000원은 임차보증금 185,000,000원보다 높습니다. 예상배당에서는 집행비용을 공제하고도 임차보증금이 전액 배당됩니다. 따라서 현재 회차에서 김학연의 예상 미배당 보증금은 0원입니다.

하지만 유찰되어 매각가가 보증금보다 낮아지면 낙찰가와 인수액 사이에 상쇄 관계가 생깁니다. 가격이 낮아진 만큼 매수인이 떠안는 보증금이 커지므로, 실질취득액은 185,000,000원 부근에서 유지됩니다. 다음 금액은 각 회차의 예상 집행비용과 배당을 반영한 시나리오입니다.

또한 동일 지역·유사 용도의 실거래 시세와 비교해 실질취득액 187,502,400원~190,000,000원이 적정한지 검증해야 합니다. 최저매각가가 낮아진다는 이유만으로 시세보다 저렴하거나 투자 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)

신건 매각대금 190,000,000원을 기준으로 집행비용 3,460,000원, 김학연 임차보증금 185,000,000원, 국민행복기금 1,540,000원이 배당되는 추정입니다. 한국주택금융공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 원미구 중동 소재 부천부흥중학교 북측 인근의 도당동 주택지대입니다. 주변에는 아파트·다세대주택·단독주택 등이 혼재하며, 주거환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용 사정은 무난합니다. 건물 남서측으로 약 8m 폭의 공도에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 4층 일부입니다. 외벽은 인조석붙임·페인팅 등의 마감이며, PVC 창호와 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도. 공부상 공동주택(도시형생활주택·원룸형)으로, 일반 아파트와 동일한 수요·환금성을 전제로 가격을 평가해서는 안 됩니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 과밀억제권역·항공표면· 가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 감정요항표에는 외국인 등의 토지거래허가구역 지정 (2025.08.26~2026.08.25)도 기재되어 있습니다. 입찰 시점의 규제 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 임대관계는 이해관계인의 협조가 원활하지 않아 확인되지 않은 부분이 있습니다.
• 환금성. 원룸형 도시형생활주택의 특성을 감안하여 실제 거래사례와 임대수요, 매도 소요기간을 별도로 조사할 필요가 있습니다. 감정가나 과거 소유권 이전 거래가액만으로 현재 환금성을 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김학연 보증금. 임차보증금 185,000,000원과 전입 2022.10.19·확정 2022.08.26을 확인하고, 실제 배당에서 전액 변제 가능한지 재검토하세요.
• 명세서 인수문구. 을구 5번 임차권등기와 관련해 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 문구를 반드시 확인해야 합니다.
• 유찰가 착시. 1회 유찰 시 152,000,000원, 2회 유찰 시 121,600,000원만 보고 입찰하지 말고, 예상 인수액을 합산한 실질취득액을 기준으로 판단하세요.
• 김선아 점유관계. 별도 전입자의 계약관계·보증금·점유 현황을 확인하고, 명도와 인도 절차에 예상치 못한 비용이 발생하지 않는지 살펴야 합니다.
• 세금·집행비용. 당해세와 최우선변제 대상 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인하세요. 보증금 배당 부족액이 바뀌면 매수인 인수액도 바뀝니다.
• 실거래 비교. 유사한 원룸형 다세대의 최근 거래가와 개별 건물 상태를 조사하고, 인수액을 포함한 실질취득액으로 가격 적정성을 판단하세요.
• 관리비·명도. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 항목과 현재 점유자의 인도 협의 가능성을 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역 및 경매 절차의 변경 여부를 직접 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가가 아니라 실질취득액을 보라”

이 물건은 말소기준 이후 권리들이 매각으로 소멸하는 단순한 구조로만 볼 수 없습니다. 2022년부터 대항력을 가진 김학연의 보증금 185,000,000원이 핵심입니다. 신건에서는 예상 배당으로 전액 변제되지만, 유찰 시에는 미배당 보증금이 매수인의 부담으로 전환됩니다.

1회 유찰 시 실질취득액은 187,928,000원, 2회 유찰 시에도 187,502,400원입니다. 최저가가 190,000,000원에서 121,600,000원으로 내려가더라도 실질 부담은 거의 달라지지 않습니다. 여기에 별도 전입자 김선아의 점유관계와 실제 배당금액의 변동 가능성도 확인해야 합니다.

권리상 핵심 위험은 확인 가능하지만, 유찰에 따른 가격 메리트는 제한적인 사건입니다. 실거래 시세로 취득가격의 적정성을 확인하기 전까지는 섣부른 저가 낙찰 기대를 경계해야 합니다. 매각가가 아닌 인수액 포함 실질취득액을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.