수원지방법원 2025타경57873. 경기도 수원시 권선구 탑동 765-4 소재 다세대주택 제5층 제501호입니다. 등기상 소유자는 김대성이며, 2021.03.24 소유권을 이전받았습니다. 그런데 이 물건에는 2021.03.24 전입한 이우현의 임차보증금 249,000,000원이 존재합니다. 이우현은 2021.03.15 확정일자를 받았고, 2024.01.15에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 경매신청채권자도 이우현으로 표시됩니다.

현재 유효한 말소기준권리는 2022.01.28 국(포천세무서장)의 압류입니다. 과거 의왕신용협동조합 근저당권은 2021.01.19 이미 말소되었으므로 현재 말소기준권리가 아닙니다. 이우현의 전입일은 말소기준권리보다 앞서며, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않은 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 후순위 압류와 가압류가 매각으로 소멸하더라도, 선순위 대항력 임차보증금의 미배당분까지 사라지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 권리

등기부상 2020년 의왕신용협동조합 근저당권은 이미 말소되었습니다. 현재 기준이 되는 첫 압류 이후에 설정된 수원시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 임차인의 대항력은 등기상 후순위 권리가 소멸하는 문제와 별개입니다.

② 임차인 분석 — 인수액을 줄여 볼 수 없는 이유

임차·점유 관련 표기 3건. 이우현과 손지나가 각각 기재되어 있으며, ‘기사항전’은 성명 자체의 원문 확인이 필요하므로 별도 실제 임차인으로 확정하거나 보증금을 합산하지 않았습니다. 보증기관의 임차보증금 승계 신고로 확인된 항목은 없습니다.

이우현. 임대차계약일 2021.03.12, 확정일자 2021.03.15, 주민등록 및 점유개시일 2021.03.24입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 등기부상 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 보증금 249,000,000원 중 배당으로 회수하지 못하는 잔액이 매수인에게 남는 구조입니다. 또한 이우현은 경매신청채권자로도 기재되므로, 임차권 채권과 경매신청채권의 관계를 확인하여 동일 채권을 중복 계산하지 않아야 합니다.

손지나. 전입일이 2021.03.18로 말소기준권리보다 빠르지만, 보증금과 확정일자, 구체적인 임대차 및 점유관계가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 보수적으로 취급해야 합니다. 이우현 보증금의 미배당액을 계산했다고 해서 손지나의 잠재적 권리까지 해소된 것은 아닙니다.

추가 점유 관련 표기. ‘기사항전’으로 표시된 항목은 전입일과 보증금, 실제 점유관계가 불분명합니다. 성명 표기부터 원본 대조가 필요하며, 별도 임차권자가 존재하는지 확인 전에는 인수 위험을 완전히 배제할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)

제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 이우현에게 임차보증금 항목으로 244,714,000원이 배당되고, 동일인이 경매신청채권자로 기재된 항목에는 별도 배당이 없습니다. 이를 독립된 임차보증금 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 싸게 낙찰받아도 싸게 취득하는 것은 아니다

이우현의 보증금이 낙찰가와 거의 같은 수준이어서, 유찰로 낙찰가가 내려가면 배당액이 줄고 매수인 인수액이 증가합니다. 실질취득 = 낙찰가 + 미배당 보증금 인수액이라는 관점으로 각 회차를 비교해야 합니다.

실질취득은 각 회차의 낙찰가와 예상 인수액을 더해 계산했습니다. 회차별 차이는 집행비용 추정액의 변동에 따른 것입니다. 취득세·등기비용·추가 미상 임차보증금 등은 포함하지 않았습니다.

비교 가능한 실거래 시세는 확인되지 않아, 이 실질취득가가 현재 시장가격보다 낮은지 판단할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 유찰 할인만을 근거로 가격 메리트가 발생했다고 평가할 수 없으며, 개별 다세대주택의 최근 실거래와 실제 인수 범위를 함께 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 탑동 탑동초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택이 함께 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2020.10.12 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 도시가스보일러 난방, 위생·급배수시설, 승강기 및 주차장 등이 갖추어져 있습니다.
• 접도. 남동측 약 10m 내외, 북동측 약 8m 내외 포장도로에 접하며, 토지는 남서측 완경사지를 평탄하게 조성한 주택 부지입니다.
• 도시계획. 제2종일반주거지역이며, 비행안전제2구역 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 외국인 등 특정 대상자와 주택 용도에 관한 토지거래허가구역 지정도 확인됩니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 이는 내부 하자나 향후 수선비용이 없다는 의미는 아닙니다.
• 환금성. 주변 주거 수요가 있는 지역이라도 다세대주택은 개별 건물·층·상태별 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 실거래 비교 없이 감정가나 유찰률만으로 환금성과 적정 취득가를 확정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 이우현의 임차권 원본 확인. 임대차계약, 전입, 확정일자, 점유, 임차권등기, 배당요구 및 경매신청채권의 관계를 대조하고 실제 인수할 잔액을 재산정해야 합니다.
• 손지나의 권리 확인. 2021.03.18 전입과 관련한 임대차계약 및 보증금, 현재 점유 상황을 확인해야 합니다. 미상 보증금은 인수액 0원으로 취급할 수 없습니다.
• 추가 성명 표기 검증. ‘기사항전’의 원문 및 실제 임차인 존재 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
• 압류 및 조세 확인. 국세·지방세 압류의 법정기일과 당해세 여부를 확인하여 예상 배당과 임차인 인수액에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 유찰별 실질취득 계산. 1회 유찰 시 252,588,800원, 2회 유찰 시 252,031,040원의 실질취득이 추정됩니다. 낙찰가만 보고 할인 효과가 있다고 판단하지 않아야 합니다.
• 시세와 자금 확인. 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래, 개별 건물 상태, 실제 부담할 보증금 및 부대비용을 함께 확인해야 합니다.
• 명도와 관리비. 임차권등기와 실제 점유관계가 다를 수 있으므로 인도 절차를 점검하고, 미납 관리비와 공용부분 부담도 별도로 확인해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류 및 경매 진행상태를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가 할인 ≠ 실질취득가 할인”

이 물건은 단순히 압류와 가압류가 매각으로 사라지는지를 보는 경매가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인의 보증금 249,000,000원이 실질취득가를 좌우합니다. 신건에서는 추정 인수액 4,286,000원이지만, 유찰될수록 배당 부족분이 증가하여 실질취득은 249,000,000원의 임차보증금 수준에 근접한 채 유지됩니다.

그뿐 아니라 손지나의 보증금과 대항력, 추가 점유 관련 표기, 국세·지방세의 배당 우선순위도 확정해야 합니다. 이우현과 경매신청채권자의 동일성에 따른 채권관계 역시 원본 대조가 필요합니다. 시장가격을 비교할 실거래 근거도 확인되지 않았으므로 낙찰가가 낮다는 이유로 유리한 투자라고 판단할 수 없습니다.

결론은 권리 위험 높음·가격 메리트 미확인. 확인 가능한 인수액에 미상 임차권 위험까지 남아 있어, 현재 단계에서는 낮은 낙찰가를 기대하기보다 실제 인수액과 임차권 관계를 먼저 확정하는 것이 우선입니다.