인천지방법원 2026타경30900. 경기도 김포시 장기동 라베니체마치에비뉴2의 1층 109호로, 감정평가상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 감정가와 첫 최저매각가는 모두 621,000,000원입니다. 소유자는 김지현과 이강희로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다.
이 물건의 등기상 핵심은 2016년 8월 26일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액 480,000,000원의 이 근저당권이 말소기준으로, 2024년 이강희 지분에 설정된 가압류와 2026년 경매개시결정도 매각으로 소멸할 권리입니다. 과거 설정되었던 신탁등기는 이미 말소되었고, 2024년 시작된 별도의 임의경매도 취하되어 말소되었습니다.
따라서 현재 확인되는 등기상 권리만으로는 매수인이 추가로 떠안을 금액이 없습니다. 그러나 상가의 실제 점유자와 임대차관계는 확인되지 않았습니다. 상가 매수에서 중요한 임차인의 사업자등록, 인도일, 확정일자와 보증금·월세를 확인하지 않은 채 명도 부담이나 실질 수익률을 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30900 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2026-1 라베니체마치에비뉴2 1층 109호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강2로23번길 72 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 2층 중 1층 109호 |
| 소유자 | 김지현 (지분 2분의 1), 이강희 (지분 2분의 1) |
| 감정가 | 621,000,000원 |
| 최저매각가 | 621,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 케이에프에이치이사공육유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사 하나은행) |
| 경매 청구액 | 471,790,647원 |
| 말소기준권리 | 2016.08.26 · 을구 1번 · 주식회사 하나은행 근저당권 · 채권최고액 480,000,000원 |
| 등기상 인수액 | 0원 |
| 임대관계 | 미상 · 실제 점유 및 임대차 확인 필요 |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
| 위반건축물 | 위반사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 하나은행 근저당
말소기준은 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이며 채무자는 공유자 이강희입니다. 이후 등기된 하나은행 가압류 11,962,103원과 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.
② 임차·점유 확인 — 등기상 인수 0원과 명도 위험은 별개
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 임차인이 없거나 소유자가 직접 영업한다고 단정할 수 없습니다.
| 확인 대상 | 현재 판단 | 입찰 전 확인사항 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 확인된 임차인 없음 | 현황조사·임대차 관련 서류 대조 |
| 실제 점유자 | 미상 | 현장 영업 여부 및 점유자 신원 |
| 대항력 | 가능·미상 | 사업자등록·점포 인도 시점 |
| 우선변제권 | 미상 | 확정일자·보증금·배당요구 여부 |
| 임대보증금 / 월세 | 미상 | 임대차계약서 및 실제 지급내역 |
| 승계·인수 위험 | 명세서상 인수권리 없음 | 실제 대항력 있는 임차인 존재 여부 |
③ 가격 검토 — 6.21억이 싼지는 아직 판단할 수 없다
본건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 621,000,000원입니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래가격과 임대수익 정보가 확인되지 않았습니다. 따라서 최저매각가가 시세보다 저렴하다는 가격 메리트는 인정하기 어렵습니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아닌 1층 일반음식점 용도의 근린시설입니다. 상가 가치는 단순한 감정금액뿐 아니라 실제 임대료, 공실 가능성, 상권의 영업 지속성, 유사 점포의 거래가격에 따라 크게 달라집니다. 감정가 자체를 현재 시장가격으로 동일시해서는 안 됩니다.
④ 회차별 매각가격과 배당 부족 시나리오
신건 최저매각가 621,000,000원을 기준으로, 유찰 시 매각가격과 채권 미배당액이 어떻게 달라지는지 비교한 자료입니다. 아래의 1회·2회 유찰 가격은 가정 시나리오이며 확정된 향후 최저매각가가 아닙니다.
| 구분 | 매각가격 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 등기상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 621,000,000원 | 0원 | 120,427,897원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 496,800,000원 | 2,530,103원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 397,440,000원 | 100,886,263원 | 0원 | 0원 |
신건 가격에서는 단순 배당계산상 채권 미배당액이 발생하지 않습니다. 1회 유찰 가정에서는 2,530,103원, 2회 유찰 가정에서는 100,886,263원의 채권 미배당액이 발생합니다.
그러나 이러한 미배당액은 말소되는 일반 담보권·가압류채권의 배당 부족분을 의미합니다. 그 자체가 매수인에게 승계되는 채무는 아닙니다. 세 가지 가정 모두 등기상 인수액은 0원입니다. 별도의 임차인 대항력과 법정 인수사항은 실제 점유조사를 통해 확인해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 621,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,610,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 하나은행 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 하나은행 | 11,962,103원 | 11,962,103원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 120,427,897원 |
| 합계 | — | 621,000,000원 |
위 표는 근저당 채권최고액 480,000,000원과 가압류 청구금액 11,962,103원을 기준으로 한 기계적 배당 추정입니다. 근저당의 실제 피담보채권액과 배당순위, 채권양도·승계, 집행비용, 당해세 및 최우선변제 등은 최종 확정된 배당액과 다를 수 있습니다. 특히 현재 신청채권자는 하나은행을 양도인으로 표시한 유동화전문회사이므로, 배당표에 기재된 하나은행 명의 금액을 실제 하나은행이 수령하는 것으로 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 경기도 김포시 장기동 소재 한전 김포지사 북서측 인근입니다. 주변은 상가, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 감정평가상 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 편익은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 2층 건물 중 1층 109호입니다. 외벽은 타일 및 페인트 등, 내벽은 인테리어 마감, 바닥은 타일 마감이며 위생설비와 승강기설비가 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 ㄱ자형 완경사의 상업용 건물부지에 위치하며 북동측 및 남동측 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역(김포한강도시) 등으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재되어 있어 적용 여부와 절차를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 2,523,000원/㎡입니다. 이는 토지 관련 지표로서 본건 1층 집합상가의 개별 매매시세를 의미하지는 않습니다.
- 건축 관련. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 일반음식점 용도의 1층 상가라는 특성이 있으나 실제 임대료와 최근 유사 상가 거래사례가 확인되지 않아 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 라베니체마치에비뉴2 및 주변 유사한 1층 근린시설의 최근 실거래가격을 확인하세요. 감정가 621,000,000원만으로 가격 경쟁력을 판단하면 안 됩니다.
- 임대차 확인. 현재 영업자 또는 점유자를 확인하고 임대차계약서, 보증금, 월세, 사업자등록일, 점포 인도일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 영업·공실 상태. 일반음식점으로 실제 사용 중인지, 공실인지, 내부 시설과 원상복구 부담이 있는지 현장을 확인하세요.
- 채권양도 관계. 하나은행 근저당과 현재 신청채권자인 케이에프에이치이사공육유동화전문유한회사의 채권양도·승계 및 배당 지위를 확인하세요.
- 과거 경매 취하. 2024년 시작된 임의경매가 2026년 취하된 경위와 현재 경매 진행상태를 관련 기록으로 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 496,800,000원, 2회 유찰 가정 397,440,000원은 가격검토를 위한 시나리오일 뿐입니다. 각 가격이 시장에서 적정한지 별도로 검증해야 합니다.
- 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 승계 가능액, 점포 관련 공과금 및 별도 부담금을 관리주체에 확인하세요.
- 토지이용 규제. 일반상업지역, 고도지구, 토지거래계약 허가구역 등 관련 규제의 실제 적용범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 기일변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기상 안전과 투자 매력은 다른 문제”
김포 장기동 라베니체마치에비뉴2 1층 109호는 2016년 하나은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 명세서상 인수권리도 없는 비교적 단순한 경매물건입니다. 현재 확인되는 등기상 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건은 아파트가 아니라 일반음식점 용도의 1층 근린시설입니다. 실제 임대관계가 확인되지 않았고, 감정가 621,000,000원을 비교할 최근 실거래가격도 확인되지 않았습니다. 따라서 신건 가격을 저렴하다고 평가할 근거가 부족합니다.
결론은 권리 구조는 비교적 양호하지만, 가격과 임대차는 확인 전까지 보류입니다. 최저가가 내려가는 유찰 시나리오도 검토할 수 있으나, 적정 매입가격은 실제 임대수익과 비교 거래가격을 확보한 뒤 결정해야 합니다. 등기상 인수 0원이라는 장점보다, 검증되지 않은 매입가격과 임대차 위험을 먼저 확인하는 접근이 적절합니다.
