수원지방법원 2025타경58200. 수원시 장안구 연무동의 다세대주택 '연무베르디움' 5층 501호입니다. 2020년 9월 28일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 5층 건물 최상층 호실로, 감정평가에는 옥탑의 다락 28.44㎡도 포함되어 있습니다.

등기상 소유자는 최훈이며, 2021년 4월 7일 거래가액 209,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매를 신청한 채권자는 최연희인데, 바로 이 사람이 본건의 임차권등기권자이기도 합니다. 보증금은 209,000,000원이고, 임차인의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021년 3월 17일입니다.

반면 말소기준권리는 2023년 9월 25일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 임차인의 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이며, 매각물건명세서도 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다. 따라서 이 사건은 등기부상 후순위 권리의 말소 여부보다 선순위 대항력 임차인의 보증금 처리가 훨씬 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저다

핵심은 2021년 임차인의 점유·전입과 2023년 말소기준 가압류의 선후관계입니다. 임차인 최연희의 주민등록과 점유개시는 2021년 3월 17일이고, 주택도시보증공사의 가압류는 2023년 9월 25일입니다. 임차인에게 대항력이 있다는 판단과 매각물건명세서의 인수 문구가 일치합니다.

을구에는 과거 광남새마을금고의 근저당권 2건이 있었지만, 2021년 3월 17일 이미 말소되었습니다. 이 두 권리를 현재의 말소기준으로 보아서는 안 됩니다. 유효한 말소기준으로 제시된 것은 2023년 주택도시보증공사 가압류입니다.

이후의 압류·강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 다만 후순위 등기의 소멸과 선순위 대항력 임차인의 보증금 인수는 별개의 문제입니다. 특히 2025년 11월 17일 등기된 을구 4번 임차권등기는 매각물건명세서상 미변제 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 전액 인수 가능성을 먼저 계산

실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 최연희는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 임차인 본인이며, 동시에 강제경매 신청채권자이자 임차권등기권자입니다.

③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)

집행비용 3,614,000원과 주택도시보증공사 배당 197,386,000원으로 매각대금 201,000,000원이 전부 소진되는 추정입니다. 채권자 미배당 합계는 391,614,000원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았으며, 실제 배당표와 다를 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 입찰가가 내려가도 보증금 위험은 남는다

감정가 201,000,000원을 기준으로 현재 신건과 유찰 시나리오를 비교합니다. 아래 실질취득은 각 회차에서 제시된 보증금 인수액 209,000,000원을 낙찰대금에 더한 금액입니다.

유찰될수록 낙찰대금 자체는 낮아집니다. 그러나 제시된 배당 시나리오에서는 임차인 최연희가 어느 회차에서도 배당받지 못하며, 보증금 인수액 209,000,000원은 그대로 유지됩니다. 따라서 2회 유찰 시에도 실질취득 추정액은 337,640,000원입니다.

⑤ 가격 판단 — 최저가를 시세로 착각하지 말 것

감정가는 201,000,000원이고, 현재 최저가는 감정가와 동일한 신건 가격입니다. 그러나 이것만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 본건은 최저가 외에 임차보증금 인수가 예상되므로 시세 비교의 출발점은 201,000,000원이 아니라 실질취득 추정액 410,000,000원입니다.

등기부에는 소유자 최훈이 2021년 4월 7일 209,000,000원에 취득한 기록이 있습니다. 다만 이는 과거 해당 부동산의 거래가액으로, 현재 시세를 확정하는 자료가 아닙니다. 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 확인하지 않은 상태에서 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 장안구 연무동 소재 창용중학교 남서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2020년 9월 28일 사용승인된 철근콘크리트구조의 경사지붕 건물입니다. 외벽은 치장벽돌 마감, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감이며 새시 이중창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 엘리베이터 및 도시가스보일러에 의한 난방설비가 있습니다.
• 도로. 부지 북측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.
• 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 외국인 등 일정 대상자의 주택 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정도 확인됩니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 옥탑 다락 28.44㎡가 감정평가에 포함되어 있으므로 실제 구조·이용·면적을 확인해야 합니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 호실의 구조·상태·임대차관계에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 본건은 선순위 임차보증금 인수까지 고려해야 하므로 일반적인 권리관계가 정리된 매물과 동일하게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인의 대항력. 최연희의 2021.03.17 전입·점유 사실과 계속성, 임차권등기에 따른 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다.
• 임차보증금 209,000,000원. 실제 지급 여부, 반환 이력, 임차권등기 원인, 임대차계약서와 변경계약서를 대조해야 합니다.
• 우선변제권 및 배당순위. 확정일자 기록과 예상배당의 우선변제 0원 처리 사이의 차이를 해소해야 합니다. 실제 임차인 배당액이 달라지면 인수액도 달라집니다.
• 주택도시보증공사 가압류. 380,000,000원 청구의 기초채권, 관련 보증 및 대위관계를 확인해야 합니다. 이 가압류를 별도의 실제 임차인 보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
• 동일인 관계 확인. 임차인 최연희가 강제경매 신청채권자인 점을 고려하여 실제 임대차관계와 채권 발생 원인을 확인해야 합니다.
• 조세·공과금. 국세·지방세와 국민건강보험공단 등의 압류가 있으므로 당해세 및 우선 배당 항목을 확인해야 합니다. 등기상 말소와 실제 배당순위는 구분해야 합니다.
• 다락 28.44㎡. 감정평가에 포함된 옥탑 다락의 현황, 공부상 표시 및 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기와 실제 현장 점유상태를 구분해서 확인하고, 보증금 인수에 따른 반환·인도관계 및 명도 절차를 검토해야 합니다.
• 실질취득 기준 가격검증. 낙찰가와 보증금 인수를 합친 총부담을 최근 실거래 및 실제 매도 가능 가격과 비교해야 합니다.
• 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기와 배당 관련 자료를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “2.01억짜리 경매가 아니다”

이 사건은 경매물건의 최저가와 실제 취득 부담을 혼동할 때 얼마나 큰 판단 오류가 발생할 수 있는지 보여주는 사례입니다. 외형상 최저매각가는 201,000,000원입니다. 그러나 임차인 최연희는 말소기준권리보다 먼저 점유·전입했고, 매각물건명세서에는 임차보증금 미변제 잔액의 매수인 인수가 명시되어 있습니다.

제시된 배당 구조대로라면 임차인 배당액은 0원입니다. 이에 따라 신건 낙찰 시 매수인이 부담할 실질취득 추정액은 410,000,000원으로, 감정가의 약 204.0%에 달합니다. 유찰 시에도 인수보증금 부담은 별도로 남으며, 2회 유찰 가정에서도 실질취득액은 337,640,000원입니다.

더욱이 과거 임차권의 확정일자 기록과 예상배당 처리 사이에는 법적 확인이 필요한 부분이 있으며, 임차인과 신청채권자가 동일한 구조, 주택도시보증공사 가압류, 복수의 조세·공과금 압류가 함께 존재합니다. 현재 시장가격을 확인하지 않은 상태에서 낮은 최저가만 근거로 가격 우위를 주장할 수도 없습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 먼저 임차인의 실제 보증금 채권과 배당순위, 최종 인수액을 확정해야 합니다. 이후 실질취득액을 기준으로 시장가격과 비교해야 합니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가를 얼마나 낮추느냐보다 낙찰 후 실제로 얼마를 부담해야 하는지를 확정하는 것입니다.