인천지방법원 2026타경30965. 부천시 원미구 심곡동의 다우빌 에이동 503호, 전용 48.96㎡의 도시형생활주택·단지형다세대입니다. 감정가는 263,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 조재현이며, 한국주택금융공사가 282,488,644원을 청구하면서 강제경매를 신청했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 감정가보다 말소기준권리보다 먼저 성립한 임차인의 권리입니다.

김정근은 2018.09.14. 주민등록과 점유를 시작하고 2018.08.16. 확정일자를 받은 임차인입니다. 보증금은 255,000,000원이며 2024.10.02. 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2026.04.08. 부천시 압류보다 앞선 임차권으로, 배당에서 보증금이 부족하면 그 잔액을 매수인이 인수합니다. 낙찰가만 낮아진다고 그만큼 취득비용이 절감되는 구조가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

갑구 3번 부천시 압류가 말소기준이며 이후 접수된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 말소기준 이전의 김정근 임차권은 별도로 판단해야 합니다. 특히 본건은 2022.12.08. 민간임대주택등기도 되어 있으므로, 임대사업자 등록 및 임대의무와 관련한 현재 상태도 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

김정근의 배당요구 관련 일자는 2024.10.02.로 기재되어 있습니다. 보증기관 대위·승계에 의한 중복 임차인 신고는 확인되지 않으며, 실제 임차인은 2명입니다.

③ 유찰 시뮬레이션 — 가격 하락의 착시

김정근의 보증금은 255,000,000원입니다. 낙찰가가 이보다 낮아지면 우선배당 후 남는 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 따라서 실질취득액 = 낙찰가 + 김정근 보증금 인수액으로 계산해야 합니다. 아래 금액은 각 회차 예상배당에 따른 수치이며, 이호성의 미확정 인수 위험과 취득부대비용은 포함하지 않습니다.

④ 시세 비교 — 과거 거래가와 실질취득액

다우빌A동은 12세대 규모이며, 확인되는 유사 면적 실거래는 2건입니다. 전체 거래 평균은 265,000,000원이고, 기록상 최근 12개월 평균 지표는 275,000,000원(1건), 최저가 대비 비율은 95.6%입니다. 다만 이 지표에 대응하는 최신 거래가 2023.09.로 확인되므로 현재 시세를 직접 나타내는 최근 거래라고 보기 어렵습니다.

거래지표상 과거 대비 상승률은 +7.8%입니다. 그러나 비교에 사용된 거래가 2022년과 2023년에 이루어졌고 표본도 적어, 해당 상승률이 2026년 현재까지 유지되고 있다고 판단할 수는 없습니다. 전체 평균 265,000,000원 역시 과거 거래 2건의 평균일 뿐입니다.

김정근 보증금을 반영한 실질취득액은 신건 263,000,000원, 1회 유찰 258,745,600원, 2회 유찰 258,156,480원입니다. 이는 2023.09. 거래가 275,000,000원보다 낮지만, 2022.02. 거래가 255,000,000원보다는 높습니다. 현재 시점의 실거래가 확인되지 않은 상태에서 실질취득액이 시세보다 충분히 저렴하다고 결론 내리기는 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 263,000,000원 가정)

현재 최저가 기준 추정배당입니다. 집행비용 4,482,000원과 김정근 우선배당 255,000,000원을 제외하면 신청채권자에게 3,518,000원이 배당됩니다. 신청채권자 미배당액은 278,970,644원이나, 이 금액 자체가 매수인 인수채무라는 의미는 아닙니다. 김정근의 보증금은 신건 가정에서 전액 배당되어 해당 임차권의 인수액은 0원입니다. 이호성의 미확정 임대차, 당해세·최우선변제 등은 별도로 확인해야 하며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 원미구청 남서측 인근으로 업무시설·근린생활시설·공동주택 등이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2017.08.17. 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물의 최상층 503호입니다. 위생·상하수도·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 동측 약 8m, 북측 약 6m의 포장도로에 각각 접합니다. 토지는 인접 도로와 대체로 평탄합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 지정 이력은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있어 매각기일 기준 규제 상태는 재확인이 필요합니다.
• 건축상태. 감정요항상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 실제 내부 상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 다우빌A동은 12세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 실거래가 2건에 그쳐 거래가격의 현재성 및 매도 시 유동성을 보수적으로 평가해야 합니다.
• 민간임대주택. 2022.12.08. 민간임대주택등기가 있어 임대사업자 의무 및 등록 상태에 관한 추가 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김정근 선순위 임차권. 보증금 255,000,000원, 주민등록·점유개시일 2018.09.14., 확정일자 2018.08.16.을 확인하고 배당 후 미변제액 승계 조건을 반영하세요.
• 이호성 미상 임대차. 월세 900,000원 외 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않았습니다. 실제 점유와 임대차계약을 확인하기 전에는 추가 인수액을 0원으로 판단하지 마세요.
• 유찰 후 실질취득액. 1회 유찰 258,745,600원, 2회 유찰 258,156,480원으로 계산됩니다. 낙찰가만을 취득원가로 보지 마세요.
• 배당 결과. 매각물건명세서의 임차보증금 미변제액 인수 문구와 실제 배당 순서, 배당요구 상태, 집행비용을 대조하세요.
• 민간임대주택등기. 등록된 민간임대주택의 법적 의무와 경매 후 처리 절차, 임대사업자 등록 상태를 확인하세요.
• 시세 검증. 과거 2022·2023년 거래만으로 현재 적정 매매가를 확정하지 말고 동일 면적의 최신 거래와 매도 호가, 실제 환금성을 확인하세요.
• 명도·관리비. 김정근 임차권등기 외 이호성의 점유·인도 문제, 미납 관리비와 명도 비용을 별도로 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래자료를 입찰 전에 반드시 재확인하세요.

맺으며 — “유찰가가 아니라 실질취득액을 보라”

부천 다우빌 A동 503호의 핵심은 255,000,000원 선순위 임차보증금입니다. 신건에서는 김정근의 보증금이 전액 우선배당되는 것으로 계산되지만, 유찰 후에는 부족한 보증금이 매수인에게 승계됩니다. 그래서 최저가가 210,400,000원, 다시 168,320,000원으로 내려가더라도 실질취득액은 계속 약 258,000,000원 수준입니다.

이 금액은 과거 실거래 255,000,000원~275,000,000원 범위에 있으나, 최신 확인 거래 자체가 2023년이어서 지금의 적정가를 판단하기에는 근거가 부족합니다. 더구나 별도 임차인 이호성의 보증금과 대항력이 확인되지 않아 추가 인수 위험이 남아 있습니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 1~2회 유찰된다는 이유만으로 가격 메리트가 생기는 물건이 아닙니다. 선순위 임차권의 잔여 보증금과 미상 임차인의 권리, 현재 시세를 모두 확인한 후 실질취득액을 기준으로 입찰 여부를 판단해야 합니다.