수원지방법원 2025타경58670. 경기도 화성시 진안동 정림팰리스 나동 301호, 전유면적 72.67㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가 모두 220,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자 신진철은 2021.05.26. 거래가액 210,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 가압류와 압류가 이어졌고, 주택도시보증공사의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.

이 물건에서 가장 중요한 것은 등기부에 남아 있는 210,000,000원의 주택임차권입니다. 임차인 이준식은 2021.05.21. 전입·점유를 시작했고 2021.04.14. 확정일자를 받았습니다. 이 일정은 2022.07.20. 가압류보다 앞서므로 본래 대항력에 따른 보증금 인수 가능성이 존재합니다. 그러나 이후 제출된 주택도시보증공사의 확약서가 매수인의 실질 인수 위험을 바꾸는 결정적 변수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

말소기준권리는 2022.07.20. 주식회사 케이아이코아즈대부의 가압류입니다. 이후 설정된 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 종전 우리은행 근저당권은 2021.05.21. 이미 말소됐으며, 2021년 강제경매개시결정도 취하 후 말소됐습니다.

다만 임차인의 전입·점유가 말소기준권리보다 먼저이므로, 등기된 임차권이 매각으로 말소된다는 사실만으로 임차보증금 인수 위험까지 없다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건에서는 별도의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반드시 함께 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.1억과 확약의 효력

확인된 실제 임차인은 이준식 1명입니다. 주택도시보증공사는 이준식으로부터 임차보증금 관련 권리를 양도받은 것으로 기재되어 있으므로, 이를 별도의 실제 임차인으로 추가 계산하거나 동일한 보증금 210,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다.

확약 전 인수액은 회차별 배당 추정에 따른 수치입니다. 확약 반영 실질 인수액 0원은 해당 확약의 유효한 적용 및 이행을 전제로 합니다. 별도로 발생하는 취득·명도·관리비 등의 비용은 포함하지 않습니다.

확약의 적용 범위도 중요합니다. 이 확약은 이준식에서 주택도시보증공사로 이어지는 해당 보증금 채권에 관한 것입니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 이준식 1명이며 별도의 임차인은 확인되지 않지만, 확약 밖의 다른 임차인이나 인수 권리가 새롭게 확인된다면 그 위험은 별도로 남습니다. 또한 명세서의 확약은 금전적 인수 위험 해소의 근거이지, 실제 점유자의 인도나 명도 완료를 보장하는 자료는 아닙니다.

③ 시세 판단 — 인수액보다 가격 검증이 문제

정림팰리스는 28세대 규모의 다세대주택으로, 대상 전유면적은 72.67㎡입니다. 그러나 이 물건에 대해 최근 12개월 동일 조건 실거래 평균이나 최신 거래가격, 가격 추세가 확인되지 않습니다.

따라서 감정가 220,000,000원이 실제 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 확약이 유효한 신건 최저가 낙찰 기준 실질취득액 역시 220,000,000원으로, 별도의 인수보증금은 없지만 시세 대비 할인 여부는 아직 확인되지 않은 상태입니다.

④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)

제시된 기계적 배당 추정표를 따른 것입니다. 집행비용 3,880,000원, 임차보증금 우선변제 210,000,000원, 가압류 배당 6,120,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 당해세·다른 법정 우선채권은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화성시 진안동 병점초등학교 서측 인근으로, 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 병점역(지하철 1호선)과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 대체로 양호합니다.
• 건물. 2014.10.27. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 301호입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·소화·주차장 설비가 기재되어 있습니다.
• 토지. 진안동 544-94 및 544-95 일단지의 사다리형 평탄지이며, 제1종일반주거지역입니다. 동측 단지 출입문을 통해 경기대로와 연결됩니다.
• 규제. 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 상대보호구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 관련 기재도 있으므로 입찰 당시의 적용 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 공시지가. 1,298,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 정림팰리스는 28세대 규모입니다. 최근 동일 조건 실거래 비교가 확인되지 않으므로 유사 면적·연식의 인근 다세대주택 거래가격을 추가 검토해야 합니다.
• 내부 상태. 거주인의 폐문부재로 내부구조 및 이용상태는 외부 관찰·탐문 등에 근거한 것으로 기재되어 있습니다. 내부 상태와 보수 필요성은 현장 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.01.자 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 실제 매수인에게 적용되는지, 조건이나 제한이 있는지 확인하세요.
• 보증금 승계 관계 확인. 실제 임차인 이준식 1명과 주택도시보증공사 사이의 채권양도·승계 범위를 확인하고 보증금의 이중 계산을 피하세요.
• 임차권등기 말소 확인. 대항력 포기 확약과 별도로 매각 후 임차권등기 말소의 구체적인 절차 및 이행을 확인하세요.
• 세금·압류 확인. 국민건강보험공단, 화성시, 용인시 압류에 관련된 채권과 당해세 등 우선배당 가능성을 점검하세요.
• 배당표 검증. 임차보증금과 신청채권의 관계, 집행비용 및 우선채권을 반영해 실제 배당을 재확인하세요. 추정표상의 명목 미배당액을 확정 채무로 취급하지 마세요.
• 시세 검증. 신건 최저가 220,000,000원을 기준으로 최근 동일·유사 면적 다세대주택의 실제 거래와 비교하여 입찰가 상한을 결정하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하지만 현재 실제 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다. 확약과 건물 인도가 동일한 문제는 아닙니다.
• 관리비·시설 확인. 공용부분 관리비 체납 가능성과 내부 시설 상태, 주차 이용 여건을 점검하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 기록 및 확약서를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “보증금 위험은 확약으로, 가격 위험은 시세 검증으로”

이 물건의 권리분석에서 가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원입니다. 전입·점유가 말소기준보다 앞서기 때문에 원칙적으로는 미배당 보증금 인수 위험을 주의해야 합니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·우선변제권 행사·임차권등기 말소 확약으로 해당 보증금의 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 이는 확약이 유효하게 적용된다는 전제의 결론입니다.

반면 가격의 적정성은 아직 입증되지 않았습니다. 감정가 220,000,000원과 같은 신건 최저가에 낙찰받더라도, 최근 실거래 근거 없이 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 28세대 다세대주택의 환금성, 다수 압류 및 세금 문제, 채권양도에 따른 배당 정리도 함께 확인해야 합니다.

결론은 조건부 권리 위험 해소, 가격 판단 보류. 확약서 원본과 배당 관계가 확인된다면 주요 임차보증금 인수 위험은 상당 부분 해소되지만, 입찰 결정은 실제 시세와 점유·절차상 위험을 검증한 이후에 내리는 것이 적절합니다.