인천지방법원 2026타경30968. 경기도 김포시 운양동 풍경마을한강한라비발디 108동 604호, 비교 대상 면적 106.0744㎡의 아파트입니다. 2013년 6월 사용승인을 받은 18층 건물 중 6층에 위치하며, 단지는 857세대로 구성돼 있습니다.

현재 소유자는 이지윤 씨입니다. 2015년 11월 19일 매매를 원인으로 2016년 1월 8일 소유권이전등기가 이루어졌고, 당시 등기된 거래가액은 425,000,000원입니다. 이후 여러 근저당권과 압류가 설정·말소됐으며, 현재 경매를 신청한 채권자는 주식회사 아이엠캐피탈입니다. 청구금액은 64,444,582원입니다.

권리의 핵심은 2024년 6월 17일 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액 465,300,000원으로 설정된 이 권리가 말소기준이고, 2025년 아이엠캐피탈 근저당권과 이후 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 세금의 배당 우선순위는 등기 순서만으로 결정되지 않으므로, 권리의 말소와 세금 배당 문제는 구분해서 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행, 선순위 압류는 이미 해제

등기부에는 과거 압류가 여러 차례 등장하지만 압류 설정일이 말소기준보다 빠르다는 사실만으로 매수인 인수권리가 남는 것은 아닙니다. 2019년 12월 12일 김포시 압류는 2021년 12월 13일, 2023년 3월 30일 김포시 압류는 2023년 8월 28일 각각 말소됐습니다.

2024년 6월 25일 설정된 김포시 압류도 2024년 10월 30일 말소됐고, 2026년 2월 25일 김포시 압류 역시 2026년 9월 7일 말소됐습니다. 따라서 이들 기말소 압류를 현재의 인수권리로 계산하면 안 됩니다.

② 임차인·점유관계 — 확인된 임차인 0명, 임대관계는 미상

확인된 임차인은 0명이고, 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 없습니다. 따라서 현재 확인된 권리 기준으로는 매수인 인수액 0원으로 분석합니다.

다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 확인된 임차인이 없다는 것과 실제 점유자가 없다는 것은 동일한 의미가 아닙니다. 점유자의 전입 여부, 임대차계약과 확정일자, 배당요구 여부를 별도로 확인하기 전에는 인도·명도 부담까지 없다고 단정하기 어렵습니다.

③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 5.5% 높다

같은 단지 풍경마을한강한라비발디의 비교 면적 약 105~106㎡대 최근 거래 12건입니다. 거래 시기는 2026년 4월부터 9월까지이며, 최근 12개월 평균으로 집계된 금액은 582,833,333원입니다.

실거래 가격 범위는 450,000,000원~740,000,000원으로 넓습니다. 최신 거래인 2026년 9월 740,000,000원은 최저매각가보다 높지만, 해당 거래는 12층입니다. 이번 경매 대상은 6층이므로 이 거래 하나만을 기준으로 가격을 평가하기 어렵습니다.

특히 2026년 6월에는 면적 105.98㎡, 6층 거래가 537,000,000원에 이루어졌습니다. 이번 대상과 층수가 같은 거래라는 점에서 비교 가치가 있습니다. 다만 개별 동·향·내부 상태와 거래조건에 따른 차이는 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 615,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰되는 상황을 가정한 배당 구조입니다. 근저당권 배당은 실제 확정 채권액이 아니라 등기된 채권최고액 기준의 모의계산입니다. 실제 배당에서는 신고채권액, 우선 조세채권 및 집행비용 등이 반영됩니다.

신건 최저가 기준 모의배당입니다. 집행비용 8,550,000원은 추정치이며, 신한은행 465,300,000원과 아이엠캐피탈 72,000,000원은 채권최고액 기준입니다. 실제 배당액은 확정 채권액과 당해세 등 우선 배당 항목에 따라 달라집니다. 아이엠캐피탈의 경매 청구금액은 64,444,582원으로, 채권최고액 72,000,000원과 구분해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당과 매수인 인수는 다르다

신건과 1회·2회 유찰을 가정한 배당 구조입니다. 유찰 시 최저매각가가 낮아지면 후순위 채권자의 배당이 줄어들지만, 채권자의 미배당액이 자동으로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

현재 신건에서는 채권최고액 기준 537,300,000원을 모두 배당하는 계산이지만, 1회 유찰 시에는 채권자 미배당이 52,620,000원, 2회 유찰 시에는 150,010,400원으로 증가합니다.

아이엠캐피탈의 예상배당 역시 현재 신건에서는 채권최고액 기준 72,000,000원, 1회 유찰 시 19,380,000원, 2회 유찰 시 0원으로 달라집니다. 다만 이는 모의계산이며 실제 청구액 및 배당순위에 따른 확정 금액은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 운양동 소재 모담초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 유사한 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위 여건은 무난한 편으로 조사됐습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 다수의 시내버스 노선과 김포골드라인 운양역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
• 건물. 2013년 6월 26일 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 18층 건물 중 6층이며, 위생·급배수·화재경보·도시가스·난방·승강기 설비 등이 있습니다.
• 토지 및 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 성장관리권역·고도지구·공항 관련 제한구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 기재의 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 입찰 시점의 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 2,547,000원이며, 지목은 대, 지형은 평지의 부정형 토지입니다. 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도에 연결됩니다.
• 건축물 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 857세대 아파트 단지이고, 유사 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 거래가 이루어지고 있다는 점은 긍정적이지만 가격 범위가 450,000,000원부터 740,000,000원까지 넓게 벌어져 있습니다. 따라서 단지 규모만으로 개별 물건의 환금성을 높게 단정하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 기준 재설정. 최저가 615,000,000원은 최근 12개월 평균 582,833,333원의 105.5%입니다. 현재 가격을 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고, 층·향·내부 상태를 반영해 응찰가를 검토해야 합니다.
• 같은 층 실거래 비교. 2026년 6월 유사 면적 6층 거래가 537,000,000원에 이루어졌습니다. 이번 물건과의 동·향·상태 차이를 확인해 가격 차이를 설명할 수 있는지 점검해야 합니다.
• 임대차·점유관계. 확인된 임차인은 0명이지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전입세대와 실제 점유자를 확인하고, 임대차계약·확정일자·배당요구 여부를 점검해야 합니다.
• 세금 및 압류. 국세·지방세 압류 7건의 이력에 대해 기말소 압류와 현재 남은 압류를 구분해야 합니다. 당해세 등 우선 배당 세금이 있는지, 실제 교부청구 내용은 무엇인지 확인해야 합니다.
• 배당금 차이. 신한은행 채권최고액은 465,300,000원, 아이엠캐피탈 채권최고액은 72,000,000원이며, 경매 신청 청구액은 64,444,582원입니다. 채권최고액과 실제 배당받을 채권액을 혼동하지 않아야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 신건 최저가 615,000,000원, 1회 유찰 가정가 492,000,000원, 2회 유찰 가정가 393,600,000원을 비교하되, 다음 회차가 반드시 발생한다고 가정해서는 안 됩니다.
• 관리비·인도 비용. 체납 관리비 중 승계 문제가 발생할 수 있는 부분을 확인하고, 점유관계에 따른 명도·인도 비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 규제 재확인. 토지거래계약 허가구역 관련 기재기간의 종료 이후 재지정 여부와 입찰 시점 적용 규제를 관할 부서에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 별개다”

김포 풍경마을한강한라비발디 108동 604호는 말소기준권리가 명확하고, 매각물건명세서상 인수할 권리가 없는 아파트입니다. 과거 말소기준 이전 압류도 이미 해제된 내역이 확인되므로, 이를 현재의 선순위 인수권리로 오인할 필요는 없습니다.

하지만 권리상 인수액이 0원이라는 사실이 곧 좋은 매입가격을 뜻하지는 않습니다. 신건 최저가 615,000,000원은 최근 12개월 평균 582,833,333원보다 32,166,667원 높은 가격입니다. 최신 740,000,000원 거래는 참고할 수 있지만, 다른 거래들은 그보다 상당히 낮고 같은 6층 유사 면적 거래도 537,000,000원에 이루어졌습니다.

또한 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상이며, 국세·지방세 압류 이력과 당해세 배당 가능성도 남아 있습니다. 이러한 점을 고려하면 권리구조는 비교적 단순하지만 가격과 확인사항 면에서 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

종합 판단은 C등급. 매수인에게 명시적으로 승계되는 권리가 없다는 점은 긍정적이지만, 신건 최저가가 최근 시세 평균 이상인 만큼 가격 메리트에 높은 점수를 주기는 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 인수권리 해소가 아니라 실제 점유·세금 관계를 확인하고 적정 취득가격을 판단하는 것입니다.