수원지방법원 2025타경58768. 수원 영통구 이의동 광교엘포트아이파크 15층 씨1516호입니다. 물건 용도는 근린시설로 분류되어 있으나 감정평가상 주거용으로 이용 중인 오피스텔입니다. 지하 8층·지상 20층 건물의 15층에 위치하며, 소유자는 황윤진입니다.

이 사건에서 눈여겨볼 점은 신탁이나 과거 근저당이 아닙니다. 과거 국민은행 근저당권과 전세권은 이미 등기상 말소됐습니다. 문제는 2025년 4월 28일 등기된 김수현의 주택임차권입니다. 임차보증금은 175,000,000원, 전입과 점유개시는 2023년 4월 25일이며 확정일자는 2023년 3월 30일입니다.

이후 2025년 11월 11일 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 즉, 임차인의 대항력 발생과 임차권등기가 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서에서도 임차보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

등기상 최초 신탁 소유권보존등기와 국민은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 2023년 설정됐던 정세은의 전세권 183,000,000원 역시 2023년 4월 25일 말소됐으므로 현재 매수인에게 승계되는 전세권으로 취급하지 않습니다.

다만 김수현의 주택임차권등기는 다릅니다. 강제경매개시결정에 앞서 등기되어 있고, 임차인의 전입·점유 및 확정일자도 그 이전입니다. 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인으로 분석되며, 배당 부족분이 낙찰자에게 남습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

② 가격 분석 — 유찰돼도 실질취득비용은 보증금 수준

이 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 175,000,000원입니다. 임차보증금도 정확히 175,000,000원입니다. 매각대금에서 집행비용이 먼저 지급되기 때문에, 신건 가격에 낙찰되어도 임차보증금 전액 배당이 이뤄지지 않습니다.

더 중요한 것은 유찰 시나리오입니다. 최저가가 140,000,000원이나 112,000,000원으로 내려가면, 그만큼 임차인 배당액도 감소하고 매수인이 인수하는 보증금 잔액은 오히려 증가합니다.

실질취득비용 = 매각가 + 미배당 임차보증금 인수액. 표의 금액은 각 회차별 예상 집행비용을 반영한 계산이며 취득세·명도비·기타 부대비용은 별도입니다. 실제 배당액과 인수액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

실거래 비교가격이 확인되지 않은 상태에서 이 물건을 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 가격 경쟁력은 최저매각가가 아니라 보증금 인수액까지 포함한 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (신건 매각가 175,000,000원 가정)

매각대금 175,000,000원은 집행비용 3,250,000원과 임차인 우선배당 171,750,000원으로 소진됩니다. 매수인 인수액은 매각대금에서 추가로 배당하는 금액이 아닙니다. 신청채권자와 임차인이 동일인이므로 175,000,000원의 청구액을 서로 독립된 두 채권으로 더하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도청 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트·오피스텔·상업시설·근린생활시설·관공서·학교·공원이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장과 신분당선 광교중앙(아주대)역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 등의 지하 8층·지상 20층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지·소화설비, 냉난방시설, 승강기 및 지하주차장시설이 있습니다.
• 이용상태. 오피스텔로서 주거용으로 이용 중입니다. 근린시설 분류와 실제 주거 이용상태를 구분하고, 임대차 및 인도와 관련된 법적 지위를 확인해야 합니다.
• 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역(광교지구)이며, 과밀억제권역·택지개발지구·도시교통정비지역 등 관련 지정사항이 있습니다.
• 토지 및 규제. 공시지가 6,018,000원/㎡, 대체로 평탄한 토지이며 광로와 중로 등에 접합니다. 토지거래허가구역 관련 지정도 있으므로 실제 적용 대상과 허가 요건은 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 호수 표기가 등기상 '씨1516호', 건축물대장상 'C1516'으로 나타나고 15층 건축물현황도 평면도에는 호수 표시가 없어 출입문 표시를 기준으로 호별 배치를 작성했습니다.
• 환금성. 광교 상업·업무시설 혼재지역에 있는 주거용 오피스텔이지만, 실제 환금성은 동일 용도·면적·층의 최근 실거래 및 임대차 수요를 확인해야 판단할 수 있습니다. 입지만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 대항력 임차권 확인. 을구 5번 김수현의 주택임차권등기는 강제경매개시결정 이전에 성립했습니다. 매각물건명세서상 인수 조건과 실제 배당 결과를 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 계산. 신건 매각가 175,000,000원에 예상 보증금 인수액 3,250,000원을 더한 178,250,000원을 기준으로 판단합니다. 각종 세금과 인도 관련 비용은 별도입니다.
• 유찰가격 착시 방지. 1회 유찰 시 인수액 37,760,000원, 2회 유찰 시 65,368,000원으로 증가합니다. 최저가만 내려간다고 총 취득비용이 같은 비율로 내려가지 않습니다.
• 임대차 실재 확인. 신청채권자 김수현과 임차인 김수현의 동일성, 계약 체결 경위, 보증금 지급 내역, 점유 및 임차권등기명령 관련 서류를 대조해야 합니다.
• 배당요구·우선변제 확인. 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 예상 배당과 최종 배당의 차이, 보증금 잔액, 임차권등기 말소 가능성을 점검해야 합니다.
• 실거래가격 검증. 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가를 확인한 뒤 실질취득비용과 비교해야 합니다. 최저매각가를 그대로 시세와 비교하면 안 됩니다.
• 인도 및 명도. 임대 중인 것으로 조사된 물건이므로 실제 점유상태와 보증금 반환, 임차권 정리, 인도 시점에 따른 추가 부담을 확인해야 합니다.
• 호수 및 용도 확인. 씨1516호와 C1516 표기, 호별 배치, 건축물대장상 용도와 실제 이용상태를 대조해야 합니다.
• 관리비 및 공과금. 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 부담과 기타 체납 현황을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 제출문건을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 아니라 보증금을 보라”

이 물건의 핵심은 명확합니다. 임차인 김수현의 보증금 175,000,000원과 대항력입니다. 신건에서 낙찰받으면 예상 인수액은 3,250,000원, 실질취득비용은 178,250,000원입니다.

1회 유찰 후 매각가는 140,000,000원으로 내려가지만 실질취득비용은 177,760,000원입니다. 2회 유찰 후 매각가 112,000,000원에서도 실질취득비용은 177,368,000원으로 추정됩니다. 매각가만 보면 할인 폭이 커 보이지만 실제 취득부담은 보증금 175,000,000원을 중심으로 유지됩니다.

과거 근저당과 전세권이 말소됐다는 점은 긍정적이지만, 현재 임차권의 인수 위험을 없애지는 못합니다. 동일인인 신청채권자와 임차인의 권리관계를 면밀히 확인해야 하며, 실거래 시세 검증 없이 낙찰가의 할인율만으로 입찰을 결정해서는 안 됩니다.

결론은 권리 인수 주의, 가격 판단 보류입니다. 입찰 전 임차권 승계 조건과 최종 예상 인수액을 확인하고, 실질취득비용이 실제 시장가격보다 충분히 낮은지를 먼저 검증하는 것이 필요합니다.