수원지방법원 2025타경58835. 수원 권선구 서둔동의 삼익리베리움 201동 502호, 감정 이용상태가 도시형생활주택(단지형다세대)인 물건입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 245,000,000원입니다. 이 물건을 분석할 때 가장 먼저 볼 것은 감정가나 할인율이 아니라, 같은 금액의 임차보증금과 대항력 문제입니다.

임차인 박보철은 2022년 6월 6일 점유를 시작했고, 다음 날인 6월 7일 주민등록과 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준으로 제시된 안산시 압류는 2023년 11월 22일이므로 임차인의 주거 관련 권리가 그보다 앞섭니다. 대항력과 우선변제권이 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하면, 원칙적으로 잔여 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

그런데 매각물건명세서에 중요한 내용이 추가됐습니다. 주택도시보증공사(양도 전 임차인 박보철)가 대항력 포기와 임차권등기 말소를 약속하는 확약서를 제출한 것입니다. 따라서 이 사건은 단순한 고액 보증금 인수형이 아니라, 확약으로 해당 인수위험이 해소되는 유형으로 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차인의 권리

권리분석의 출발점은 2023.11.22. 안산시 압류입니다. 본 사건의 말소기준으로 제시된 권리로, 매각 시 말소되는 대상입니다. 이후 2024년 임차권등기와 2025년 강제경매개시결정이 있습니다.

주의할 점은 임차권등기 접수일 자체가 말소기준보다 늦다는 사실만으로 임차인의 대항력을 부정할 수 없다는 것입니다. 박보철의 점유·전입은 2022년에 시작됐고, 확정일자 역시 2022.06.07.입니다. 임차권등기는 이후에 이루어진 것이므로, 원래의 임차인 권리와 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금보다 중요한 확약서

실제 임차인 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 양도 전 임차인 박보철의 보증금 채권과 연결된 주체로, 별도 신규 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

확약의 적용 범위는 박보철 관련 보증금 채권에 한정됩니다. 이 확약으로 다른 임차인이나 별도 권리자까지 일괄적으로 대항력을 포기한 것으로 볼 수는 없습니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 1명이지만, 별도의 점유자나 임차관계가 발견된다면 그 인수위험은 독립적으로 검토해야 합니다.

③ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액의 관계

대항력 인수형 물건은 낙찰가만 내려간다고 실제 취득비용까지 같은 비율로 낮아지지 않습니다. 낙찰가가 줄면 우선배당액도 감소하고, 남는 보증금이 늘어나기 때문입니다. 다음은 확약이 없을 경우의 룰상 인수액과, 이번 사건에서 확약을 적용한 실질 인수액을 나누어 비교한 것입니다.

룰상 인수액은 각 회차별 배당 추정에 따른 금액입니다. 확약 적용 인수액은 해당 보증금에 관한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 약정이 유효하게 적용되는 경우입니다. 향후 회차는 확정된 매각일정이 아닌 유찰 가정입니다.

확약이 없다면 신건에서 낙찰가와 인수액의 합은 248,880,000원, 1회 유찰에서는 248,264,000원, 2회 유찰에서는 247,771,200원입니다. 배당비용 추정치의 차이를 제외하면 보증금 245,000,000원을 중심으로 사실상 비슷한 부담이 유지되는 것입니다.

반면 이번 사건에서 확약이 유효하게 적용된다면 위 미배당 보증금을 낙찰자가 추가로 부담하지 않으므로, 보증금 인수로 인한 총취득비용의 고정 효과는 발생하지 않습니다. 따라서 실제 가격 판단의 기준은 낙찰가와 별도 취득비용입니다. 다만 시세 비교자료가 없어 어느 회차가 적정한 가격인지는 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)

집행비용 3,880,000원은 추정치입니다. 배당 추정상 임차보증금 채권에 216,120,000원을 우선 배당하고, 별도 경매신청채권자 항목은 0원으로 표시되어 있습니다. 다만 주택도시보증공사는 박보철로부터 보증금 채권을 양수한 관계이므로, 두 항목을 서로 독립된 보증금 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당금의 귀속 및 채권액은 채권양도 관계와 배당표 원본 확인이 필요합니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 서둔동 서호초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·근린생활시설·공원 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 5층 건물로, 외벽은 벽돌 붙임 마감 등을 사용하고 기본적인 급배수·위생·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 도로 및 토지. 가장형 평지의 도시형생활주택 부지로, 동측 및 남측에 폭 약 6m의 포장도로가 접합니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)와 접하고 교육환경 상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
• 항공·소음 규제. 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역에 해당합니다. 실제 현장 소음 및 이용 제한을 확인할 필요가 있습니다.
• 거래규제. 2025.08.26. 지정된 토지거래계약 허가구역으로, 외국인 등 대상자 및 주택 용도 관련 제한이 기재되어 있습니다. 응찰자의 적용 여부 확인이 필요합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 표시되지 않았으나, 내부구조와 이용상황은 현황도면 및 외관 탐문 등을 기준으로 파악되었습니다. 내부 상태는 별도 점검해야 합니다.
• 환금성. 아파트가 아닌 단지형다세대주택이므로, 동일 건물 및 인근 유사 다세대주택의 실거래와 실제 매물가격을 별도로 비교해야 합니다. 확인된 거래가격 없이 환금성이 우수하다고 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 문구, 적용 대상, 조건 및 제출 주체를 원본으로 확인해야 합니다.
• 채권양도 관계. 박보철과 주택도시보증공사 사이의 보증금 채권 양수 관계를 확인하고, 보증기관 명의의 청구와 임차보증금이 중복 산정되지 않도록 해야 합니다.
• 말소기준 및 선순위 임차. 안산시 압류를 말소기준으로 놓고 박보철의 전입·점유·확정일자와 임차권등기를 다시 대조해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 감정 과정에서 임대관계와 내부 이용상태가 충분히 확인되지 않았습니다. 실제 점유자, 인도 가능성 및 명도 협의 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 시세 확인. 감정가 220,000,000원을 실제 시장가치로 단정하지 말고 동일 건물·인근 유사 다세대주택의 최근 실거래 및 매물을 대조해 응찰 상한을 결정해야 합니다.
• 유찰 시 인수액 구분. 일반 대항력 인수형이라면 유찰 시 미배당 보증금이 증가합니다. 이 사건은 확약 적용 시 실질 인수가 0원이므로 두 경우를 혼동해서는 안 됩니다.
• 소음·규제 확인. 군용비행장 소음대책구역과 비행안전구역에 해당하므로 현장 환경, 제한사항 및 환금성 영향을 점검해야 합니다.
• 관리비·추가비용. 공용부분 관리비 체납 여부와 취득세·등기비용·명도비용 등 추가 지출을 별도로 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당 관련 자료 및 변경된 매각기일을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “2.45억 보증금보다 확약서가 중요하다”

이 물건을 최저가 220,000,000원과 보증금 245,000,000원만 보고 판단하면 고액 인수위험이 있는 물건으로 분류하게 됩니다. 실제로 신건 기준 배당 추정에서는 28,880,000원이 미배당되고, 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰자가 이를 부담할 수 있습니다.

그러나 이 사건에는 결정적인 차이가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.06.01. 대항력을 포기하고 보증금 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 따라서 해당 보증금 인수액을 그대로 낙찰자 비용에 더하는 분석은 실제 확약 내용을 반영하지 못한 것입니다.

확약의 효력이 유효하게 적용된다면 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 다만 별도 임차관계나 점유 문제가 확인된다면 그것까지 확약으로 해결되는 것은 아닙니다. 무엇보다 최근 실거래 비교가 없어 220,000,000원이 적정한 가격인지 판단할 수 없습니다.

결론은 ‘확약에 따른 권리위험 해소, 가격 판단은 보류’입니다. 확약서 원본과 점유관계를 확인한 뒤, 실제 시장가격을 기준으로 입찰 여부를 결정하는 접근이 적절합니다.