인천지방법원 2026타경30973. 부천시 원미구 심곡동 346-6 소재의 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 경매상 용도 분류는 연립·다세대 및 토지지만, 감정평가상 실제 이용상태는 전체 단독주택으로서 1층 2가구, 2층 2가구, 3층 및 다락 1가구로 탐문되어 있습니다. 1983년 사용승인된 지상 3층 건물이며, 소유자는 조정옥입니다.
이 물건의 첫 번째 특징은 경매를 신청한 채권액이 25,806,616원인데 비해, 감정가는 571,424,920원이라는 점입니다. 청구금액이 감정가보다 작다고 해서 안전한 경매는 아닙니다. 건물에는 먼저 입주한 임차인들이 있고, 그중 일부의 임차보증금과 배당 순위는 확정할 수 없습니다. 특히 전입일이 말소기준보다 빠른 임차인은 매각 후에도 보호될 가능성이 있어, 명목상 낙찰가격과 실제 취득비용이 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30973 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 346-6 도로명: 경기도 부천시 원미구 부일로391번길 19-1 |
| 매각 구성 | 연립/다세대 + 토지 분류 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 감정상 이용상태 | 전체 단독주택 · 1층 2가구, 2층 2가구, 3층 및 다락 1가구 |
| 건물 구조 | 연와조 및 경량철골판넬구조, 슬래브지붕, 지상 3층 · 사용승인 1983.12.16 |
| 토지 | 124㎡ · 지목 대 · 자루형 평지 · 소로한면 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 조정옥 (단독소유) |
| 감정가 | 571,424,920원 |
| 최저매각가 | 571,424,920원 · 신건(0회 유찰) |
| 경매신청 관련 채권자 | 현대카드 주식회사 · 청구액 25,806,616원 |
| 말소기준권리 | 2024.11.27 김학수 근저당권 · 채권최고액 20,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 먼저 들어온 임차인 5명
현재 권리분석의 기준점은 2024.11.27 김학수 근저당권입니다. 이 근저당권과 이후의 현대카드·김영권 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 말소기준 이전에 시작된 주택임대차의 대항력은 별도의 문제입니다.
2000년 경매와 관련한 과거 압류·가압류·근저당권, 이후 설정되었다가 해지된 국민은행 등 근저당권 역시 현재 존속하는 담보권과 구별해야 합니다. 남아 있는 등기상 담보권과 경매 관련 권리는 대부분 매각소멸 대상이지만, 그 사실만으로 임차보증금 인수위험이 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 5명, 보증금 미상 4명
현황조사·매각물건명세서·문건접수 및 임차권등기상 확인되는 실제 임차인은 김안순, 박순옥, 배종호, 유동조, 안재한의 5명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 중복 집계된 인원은 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 · 우선변제 · 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 배종호 | 2010.03.11 | 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 확인 필요
승계 아님
말소기준 이전 전입
|
2026.06.11 |
| 안재한 3층 52.6㎡ 전체 |
2017.10.17 | 170,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 가능
승계 아님
확정일자 2017.07.18 · 임차권등기
|
2026.07.06 |
| 유동조 | 2018.03.06 | 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 가능
승계 아님
확정일자 2023.02.09 · 금액 확인 필요
|
2026.05.20 |
| 박순옥 | 2019.02.12 | 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 확인 필요
승계 아님
말소기준 이전 전입
|
2026.05.04 |
| 김안순 | 2024.04.11 | 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 확인 필요
승계 아님
말소기준 이전 전입
|
2026.05.18 |
안재한의 권리는 조금 더 구체적입니다. 2017.07.02 임대차계약, 2017.08.03 점유개시, 2017.10.17 주민등록, 2017.07.18 확정일자가 기재되어 있습니다. 보증금은 170,000,000원이며, 2026.07.06 인천지방법원 부천지원 임차권등기명령에 따른 주택임차권이 등기되었습니다. 등기 자체는 2024년 근저당보다 뒤에 이루어졌지만, 종전 전입·점유와 확정일자에 기초한 권리를 단순히 후순위로 취급해서는 안 됩니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 많고 그 보증금 중 낙찰대금에서 회수하지 못한 부분을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 인수액이 커질 수 있습니다. 이 경우 실질취득원가는 낙찰가와 인수 보증금의 합계이며, 임차인 한 명의 보증금이 낙찰가를 초과하고 배당·인수 관계가 그 구조에 해당하면 합계가 사실상 그 보증금 수준에 고정될 수 있습니다.
따라서 이번 사건도 실제 입찰가격만으로 저렴함을 판단할 수 없습니다. 실질취득액 = 낙찰가 + 확정된 미배당 보증금 인수액 + 기타 취득·명도·접근 관련 비용으로 살펴야 합니다. 현재는 임차인 4명의 보증금이 확정되지 않아 실질취득액 역시 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 571,424,920원 가정)
다음은 확인된 채권과 안재한 보증금만을 반영한 제한적 예상배당입니다. 아직 확정되지 않은 다른 임차인의 보증금, 실제 배당순위, 당해세 및 최우선변제 등에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,114,249원 |
| 1. 임차인 · 안재한 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김학수 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 | 22,638,153원 | 22,638,153원 |
| 4. 가압류 · 김영권 | 9,800,000원 | 9,800,000원 |
| 5. 강제경매 · 현대카드 | 별도 채권액 미확정 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부(가정) | — | 340,872,518원 |
안재한 보증금 전액배당, 다른 임차인 보증금 미반영, 집행비용 추정 및 확인된 채권액 기준입니다. 실제 법원 배당표가 아니며, 소유자 잔여액과 매수인 인수액을 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
회차별 배당 시나리오 — 인수 0원은 조건부 추정
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 571,424,920원 | 0원 | 340,872,518원 | 미확정 제한적 계산 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 457,139,936원 | 0원 | 227,730,384원 | 미확정 제한적 계산 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 365,711,948원 | 0원 | 137,353,828원 | 미확정 제한적 계산 0원 |
시뮬레이션상 세 회차 모두 반영된 채권의 미배당액은 0원입니다. 그러나 이것은 선순위 임차인 4명의 보증금과 그 우선순위가 계산에 포함되지 않았기 때문일 수 있습니다. 매각가가 내려가면 배당재원이 감소하고, 실제 보증금 규모와 변제 순위에 따라 매수인이 인수할 미배당액이 발생하거나 증가할 수 있습니다.
④ 철제계단 — 권리보다 더 직접적인 이용 위험
이 사건에서 반드시 별도로 살펴야 하는 부분은 제시외 건물 ㉦ 철제계단입니다. 매각물건명세서에 따르면 이 계단은 인접필지인 심곡동 346-5번지 지상의 건물과 연결되어 있고, 해당 계단을 통해 2층에서 3층 및 다락으로 이어집니다.
이는 단순히 건축물의 마감상태나 수리비 문제에 그치지 않습니다. 실제 사용 중인 출입동선이 타인 소유의 인접 토지·건물에 의존한다면 사용승낙, 통행권원, 시설 유지관리, 계단 소유관계 등을 확인해야 합니다. 또한 3층 및 다락의 출입을 확보할 수 없을 경우 임대·사용·매각 과정의 환금성에도 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부천대학교 남서측 인근입니다. 단독주택과 소규모 공동주택이 혼재하고, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 근거리에 수도권 전철 1호선 중동역과 부천역이 소재합니다. 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 1983.12.16 사용승인된 지상 3층 건물입니다. 적벽돌 쌓기 마감, PVC 및 알루미늄 새시 등이 기재되어 있으며 전기·난방·급배수 설비가 있습니다.
- 이용형태. 감정상 단독주택으로, 1층과 2층 각각 2가구, 3층 및 다락 1가구의 이용상태로 조사되었습니다. 실제 임대차 목적물의 위치와 각 점유관계를 대조해야 합니다.
- 토지. 면적 124㎡, 지목 대, 평지의 자루형 토지이며 소로한면에 접합니다. 개별공시지가는 2,454,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 및 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 외국인 등 대상 토지거래허가구역의 기재 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 건물·토지 구성. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되며, 특히 철제계단의 권원과 인접 토지 사용관계가 실질적인 이용 가능성을 좌우할 수 있습니다.
- 환금성. 건물의 사용연수, 다가구 형태의 점유구조, 선순위 임차인 문제와 계단 진입 위험이 복합적으로 작용합니다. 감정가만으로 재매각 가능가격을 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 임차인 5명의 실제 점유 확인. 각 층과 가구별 실제 점유자, 임차목적물, 전입 유지 여부 및 주택 인도 시점을 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 4명의 계약관계 확인. 김안순·박순옥·배종호·유동조의 보증금, 임대차계약서, 확정일자, 배당요구액을 확인해야 합니다. 네 사람 모두 말소기준보다 앞선 전입일을 가집니다.
- 안재한의 임차권등기 검토. 3층 52.6㎡ 전체에 대한 보증금 170,000,000원과 2017년 전입·확정일자, 2026.07.06 임차권등기의 관계를 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 안재한의 전액배당 가능 여부와 다른 임차인들의 우선변제 순위, 당해세·최우선변제 등을 반영해 다시 계산해야 합니다.
- 현대카드 채권의 중복 여부. 가압류 22,638,153원과 강제경매 관련 청구액 25,806,616원 및 가압류의 본압류 이행관계를 확인해야 합니다.
- 철제계단 소유·통행 권원. 인접필지 346-5를 통과하는 출입동선의 사용승낙과 법적 권원, 실제 접근 가능성을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 검토. 철제계단 등 감정에 포함된 시설의 범위와 귀속, 유지관리 및 추가 비용 발생 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지와 건물 등기 대조. 일괄매각 구성, 토지 소유관계, 공동담보 범위 및 건물등기상의 권리와 토지등기상의 권리를 각각 확인해야 합니다.
- 현장·명도비용. 여러 가구가 점유하는 구조를 고려하여 명도 소요기간과 비용, 건물 상태 및 공용부분 이용관계를 확인해야 합니다.
- 입찰가격 확정 전 재산정. 최저가 외에 확정될 보증금 인수액, 취득 관련 비용, 명도비와 철제계단 문제 해결비용을 합산한 뒤 입찰 가능가격을 판단해야 합니다.
맺으며 — “배당계산상 인수 0원”과 “안전한 낙찰”은 다르다
이 물건에서 말소기준 이후의 담보권과 압류 관련 권리는 비교적 정리하기 쉽습니다. 2024.11.27 김학수 근저당권이 기준이고, 그 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각소멸하는 구조입니다. 과거 부천시 압류도 이미 말소되어 현재 살아 있는 인수권리로 볼 수 없습니다.
그러나 진짜 문제는 등기상 후순위 채권자가 아닙니다. 그보다 먼저 들어온 임차인 5명입니다. 안재한의 보증금 170,000,000원은 확인되지만, 다른 4명은 보증금과 권리관계의 확인이 필요합니다. 제한적 배당계산에서 인수액이 0원으로 나왔다는 이유만으로 실제 인수가 0원이라고 결론 내릴 수 없습니다.
건물 사용에서도 중대한 변수가 있습니다. 3층 및 다락으로 연결되는 철제계단은 인접필지를 통한 접근이 필요하며, 낙찰 후 진입에 곤란이 발생할 수 있다는 점이 매각물건명세서에 명시되어 있습니다. 즉 임차보증금 인수 위험과 물리적 출입 위험을 동시에 해결해야 하는 사건입니다.
