수원지방법원 2025타경58902. 용인시 수지구 상현동 광교2차푸르지오시티 에이동 4층 405호입니다. 경매상 용도는 근린시설로 표기되지만, 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 10층 중 4층에 해당합니다. 현재 등기상 소유자는 서순옥이며, 2021년 4월 6일 거래가액 124,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다.

권리관계는 일반적인 근저당 실행 경매와 다릅니다. 2024년 9월 3일 수지구 압류가 말소기준권리로 제시되어 있지만, 홍태원의 점유 및 주민등록은 그보다 앞선 2021년 5월에 시작됐습니다. 게다가 2025년 5월에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서 역시 임차권등기의 보증금이 전액 변제되지 않으면 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 발생한 임차인의 대항력

말소기준권리는 2024.09.03 수지구 압류입니다. 이후의 수원시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 임차인 홍태원은 말소기준권리보다 먼저 점유와 주민등록을 마쳤으며, 확정일자도 취득했습니다. 따라서 등기된 임차권이 말소기준권리보다 늦다는 이유만으로 임차보증금 인수 위험이 사라지지는 않습니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 성립

확인되는 실제 임차인은 홍태원 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계신고로 중복 집계되는 임차인은 없습니다. 홍태원은 건물 전유부분 전부를 대상으로 주택임차권등기를 마쳤고, 배당요구도 한 것으로 확인됩니다.

홍태원의 최초 점유개시일은 2021.05.03, 주민등록일과 최초 확정일자는 모두 2021.05.04입니다. 이후 2023.02.13 보증금이 7,500,000원 증액됐고 2023.02.15 추가 확정일자를 취득했습니다. 이 시점들 모두 2024.09.03 말소기준권리보다 앞섭니다. 대항력과 우선변제권이 인정되는 선순위 임차인으로 분석됩니다.

③ 실질취득가 — 유찰돼도 총부담은 거의 줄지 않는다

이 사건의 가격 판단에서 가장 중요한 계산입니다. 현재 최저매각가인 132,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 추정액 2,648,000원을 차감한 129,352,000원이 임차인 보증금에 배당됩니다.

보증금 157,500,000원 중 미배당액은 28,148,000원. 이 금액은 매수인이 인수할 것으로 예상됩니다.

아래는 현재 회차와 유찰 시의 배당 시나리오입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당되는 금액도 감소해 매수인의 미배당 보증금 인수액이 반대로 증가합니다.

실질취득은 각 회차의 가정 낙찰가와 예상 인수액을 합산한 금액입니다. 배당표상의 집행비용 추정 방식에 따라 회차별 총액에 소폭 차이가 발생합니다. 실제 배당순위와 집행비용, 조세채권 등에 따라 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 132,000,000원 가정)

홍태원의 임차보증금 채권과 강제경매 신청채권은 동일인·동일 금액으로, 별개의 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 신청채권 명목으로 별도 배당되는 금액은 0원이나, 임차보증금에 대한 우선변제 배당 129,352,000원이 반영되어 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등의 실제 우선순위에 따라 최종 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 시세 판단 — 감정가와 실질취득은 다르다

이 물건의 감정가는 132,000,000원이고, 소유자 서순옥의 2021년 등기상 거래가액은 124,000,000원입니다. 그러나 과거 취득가액은 현재의 시세를 보여주는 지표가 아닙니다. 특히 매수인이 실제 부담할 것으로 예상되는 금액은 160,148,000원으로, 감정가보다 높습니다.

가격 메리트는 같은 건물의 유사 면적·층·이용상태를 가진 오피스텔 또는 해당 용도 물건의 최근 거래가격과 실질취득 부담을 비교해 판단해야 합니다. 최근 12개월 거래 평균과 최신 거래가격이 확인되기 전에는 이 사건이 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 충분하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 본건은 용인시 수지구 상현동 소재 상현역 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 업무시설, 근린시설, 아파트단지 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로정비상태가 양호하며, 지하철 상현역이 소재하여 전반적인 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 경매상 근린시설 표기와 실제 이용상태의 관계를 확인하고, 주거용 임차권의 적용과 건축물대장상 용도를 함께 검토해야 합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물의 4층이며, 위생·급배수·승강기·소방·난방설비가 갖춰져 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 토지·도로. 일반상업지역, 지구단위계획구역(광교택지)이며 북측과 동측으로 중로에 접합니다. 토지는 상업용 및 업무용 건부지로 이용되고 있습니다.
• 규제. 성장관리권역·택지개발지구·상대보호구역·비행안전제3구역 등의 지정이 확인됩니다. 토지거래계약허가구역 지정 내용도 있으므로, 본건의 실제 용도와 거래 유형에 허가 요건이 적용되는지 확인해야 합니다.
• 환금성. 상현역 인근 입지는 장점이지만, 근린시설 표기와 오피스텔 이용상태를 함께 고려해야 합니다. 일반 아파트와 매수층·금융조건·임대수요가 다를 수 있으므로 동일 용도 물건의 거래사례와 임대수익성을 별도로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수액 확정. 매각물건명세서상 을구 1번 임차권의 미배당 보증금 인수 조건을 다시 확인해야 합니다. 신건 기준 예상 인수액은 28,148,000원입니다.
• 임대차 실체 확인. 홍태원의 최초 임대차계약, 보증금 150,000,000원 지급 및 7,500,000원 증액 내역, 실제 점유·전입 사실을 확인해야 합니다. 임차인과 신청채권자가 동일하므로 신청채권의 발생 원인도 대조해야 합니다.
• 우선변제·배당순위 재검토. 2021년 최초 확정일자, 2023년 증액분 확정일자 및 2024년 압류의 선후관계를 확인해야 합니다. 수지구·수원시 압류와 관련한 조세채권의 법정기일 및 배당순위도 실제 보증금 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
• 유찰 시 실질취득 계산. 1회 유찰 가정 시 낙찰가 105,600,000원에 인수 54,178,400원이 더해져 실질취득 부담은 159,778,400원입니다. 2회 유찰 가정 시에도 159,420,640원입니다. 최저가 하락률만으로 입찰가를 결정하면 안 됩니다.
• 시세와 금융조건 검증. 같은 건물의 유사 용도·면적에 대한 최신 실거래 및 임대료를 조사하고, 취득세·금융비용·명도비용까지 포함한 총투입자금을 검토해야 합니다. 경매 분류상 근린시설과 감정상 오피스텔 이용상태가 금융·세무 처리에 미치는 영향도 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 있다고 해서 현재의 실제 점유상태까지 확정되는 것은 아닙니다. 현장 점유자, 인도 가능 시점, 보증금 반환과 명도 조건을 조사해야 합니다.
• 관리비·조세·허가사항. 미납 관리비 중 승계 문제가 발생할 수 있는 부분, 조세채권, 토지거래허가 적용 여부를 확인해야 합니다. 이는 예상 실질취득액 이외의 비용이나 절차에 영향을 줄 수 있습니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차관계 자료, 배당요구 종기 및 채권계산서를 확인해야 합니다. 특히 임차보증금의 실제 배당·인수 관계를 법률적으로 검증해야 합니다.

맺으며 — “1.32억에 낙찰받아도 1.32억짜리 물건은 아니다”

이 사건은 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인이 판단의 중심에 있는 경매입니다. 홍태원의 보증금은 157,500,000원으로 최저매각가 132,000,000원보다 많습니다. 매각물건명세서에는 미배당 보증금의 매수인 인수가 명시되어 있으며, 현재 회차 예상 인수액은 28,148,000원입니다.

따라서 최저가 낙찰을 기준으로도 실질취득 부담은 160,148,000원입니다. 유찰되면 낙찰가가 낮아지는 대신 인수액이 증가해 실질취득 총액이 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다. 유찰에 따른 가격 하락을 곧바로 투자 메리트로 평가하기 어려운 구조입니다.

상현역 인근 입지와 오피스텔 이용상태는 검토할 만하지만, 현재 거래시세와 비교한 가격 우위는 확인되지 않았습니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일하다는 특수성, 조세 압류와 배당순위에 따른 인수액 변동 위험, 근린시설 표기와 오피스텔 이용상태에서 발생하는 용도·환금성 검토 과제가 남아 있습니다.

종합 판단은 D등급, 적극 입찰보다 권리관계와 실질취득액의 검증이 우선입니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가가 얼마나 떨어지는지가 아니라, 미배당 보증금을 포함해 최종적으로 얼마를 부담하느냐입니다.