인천지방법원 2026타경31007. 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 다온하브 9층 921호가 강제경매로 나왔습니다. 감정평가상 아파트로 이용 중인 집합건물이며, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 102,000,000원입니다. 현재 소유자는 박선희이고, 2022년 2월 17일 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 105,000,000원으로 등기되어 있습니다.

그런데 소유권 이전보다 앞선 2021년 12월 20일에 주민등록과 점유를 시작한 임차인 이현지가 존재합니다. 이현지는 2026년 1월 20일 임차보증금 90,000,000원에 대한 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이후 같은 이름의 채권자 이현지가 2026년 4월 29일 강제경매를 신청했습니다. 따라서 이 사건은 단순한 채무자 소유 주택의 경매가 아니라, 선순위 임차권의 배당과 미배당 보증금 인수 여부를 함께 따져야 하는 경매입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 부분은 과거 하나은행 근저당이 아니라 현재 유효한 권리의 선후관계입니다. 2014년 설정된 하나은행 근저당은 2021년 2월 9일 이미 말소되었습니다. 따라서 해당 근저당을 현재의 말소기준권리로 적용해서는 안 됩니다.

현재 말소기준은 2026년 4월 29일 강제경매개시결정입니다. 반면 임차인 이현지의 주민등록 및 점유개시일은 2021년 12월 20일이고, 임차권등기일 역시 경매개시보다 빠른 2026년 1월 20일입니다. 매각물건명세서에는 해당 임차권등기를 인수권리로 명시하고, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 기재되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 인수 위험

등기부에 기재된 임대차 보증금은 계약별로 100,000,000원과 80,000,000원이 표시되어 있으나, 임차권등기의 권리금액은 그중 반환되지 않은 90,000,000원입니다. 이를 각각의 독립적인 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 이현지 1명입니다.

③ 시세 비교 — 신건은 최근 시세보다 19% 높다

다온하브는 283세대 규모이며 2005년 3월 5일 준공된 건물입니다. 유사 면적의 전체 실거래 12건 평균은 96,916,666원이지만, 과거 고가 거래가 포함되어 현재 시세를 높게 보이게 할 수 있습니다.

따라서 가격 판단의 기준은 최근 12개월 거래 4건의 평균 85,750,000원과 2026년 7월 최신 거래 90,000,000원입니다. 최근 거래가격은 이전 기간과 비교해 16.3% 하락했습니다.

과거 2022~2023년에는 115,000,000~122,000,000원 거래도 있었지만, 최근 거래는 81,000,000~90,000,000원 수준입니다. 신건 최저가인 102,000,000원은 최근 평균보다 16,250,000원 높고, 최근 시세의 119.0%입니다. 최신 거래 90,000,000원보다도 12,000,000원 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)

제시된 예상배당 계산상 집행비용 2,228,000원, 임차보증금 배당 90,000,000원, 신청채권 배당 9,772,000원으로 매각대금 102,000,000원이 모두 배분됩니다. 신청채권 미배당은 81,846,904원입니다. 다만 신청채권자와 임차인이 동일인으로 기재되어 있어 채권 중복 여부에 따라 실제 배당구조가 달라질 수 있으며, 당해세·최우선변제 등도 별도 검토가 필요합니다.

⑤ 유찰 시뮬레이션 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 높다

이 물건의 가장 중요한 가격 계산입니다. 선순위 임차인의 보증금이 낙찰대금으로 전액 변제되지 않으면, 그 미배당 금액을 매수인이 인수하게 됩니다. 따라서 단순히 최저매각가만 실거래가와 비교하는 방식은 잘못된 판단입니다.

실질취득 = 낙찰가 + 미배당 임차보증금 인수액. 인수액은 제시된 회차별 배당 시뮬레이션 기준이며, 실제 배당순위·집행비용·채권관계·세금에 따라 달라질 수 있습니다. 취득세, 등기비용, 명도비용 등은 별도입니다.

대항력 있는 임차인의 미반환 보증금이 90,000,000원인 이상, 낙찰가가 보증금 아래로 내려가면 매수인의 추가 부담이 증가하는 구조입니다. 이론적으로도 낙찰가 감소분이 인수액 증가분으로 상당 부분 상쇄되며, 집행비용 등을 반영한 이번 시뮬레이션에서도 실질취득이 약 9,160만~9,190만원 수준에 머물러 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부천대학교 남측 인근에 있으며, 대로변을 중심으로 상업용 부동산과 주거용 부동산이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 근거리에 버스정류장이 위치합니다. 남측 대로, 동측 소로, 북측 세로와 접합니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조, 평슬래브지붕의 14층 건물이며 본건은 9층입니다. 위생·급배수시설, 승강기와 소화전 시설이 있습니다.
• 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 토지는 공동주택, 업무시설, 제1·2종 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 3,677,000원/㎡입니다. 토지거래허가 관련 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있어 입찰 전 현행 규제를 재확인해야 합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부 유지보수 상태는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 283세대 건물이고 유사 면적 거래가 확인되지만, 최근 12개월 거래 표본은 4건이며 가격 추세가 -16.3%입니다. 소형 면적의 수요층과 실제 매도 가능 가격을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 원본 확인. 을구 3번 임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 반드시 직접 대조하세요. 전액 변제가 되지 않는 경우 잔액 인수 여부가 핵심입니다.
• 배당요구 및 채권관계. 임차인 이현지와 신청채권자 이현지의 관계, 집행권원, 임차보증금 반환청구와 경매신청 청구액의 중복 여부를 확인하세요.
• 실질취득 기준 입찰. 낙찰가와 인수액을 합산한 금액을 최근 실거래 평균 85,750,000원 및 최신 거래 90,000,000원과 비교하세요. 단순 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
• 유찰 시 재계산. 1회 유찰 시 실질취득 91,868,800원, 2회 유찰 시 91,575,040원으로 추정됩니다. 회차마다 실제 배당 및 인수액을 다시 계산해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하지만 현재 실제 점유 상태와 명도 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다. 임차권등기 사실만으로 현재 점유 상태를 단정할 수 없습니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분 승계 가능성과 당해세, 집행비용 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인하세요.
• 시세 하락 반영. 과거 전체 평균 96,916,666원이 아니라 최근 12개월 평균 85,750,000원과 하락 추세 -16.3%를 우선 반영해야 합니다.
• 현행 규제 및 입찰서류. 토지거래허가 관련 규제, 매각기일 변경 여부, 입찰보증금 액수와 제출서류를 매각공고 원본으로 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가가 싸 보여도 인수액을 더하면 비싸다”

부천 다온하브 921호는 선순위 임차보증금 90,000,000원이라는 명확한 권리분석 쟁점을 가진 물건입니다. 신건에서는 보증금 전액 배당을 가정해 인수액이 0원이지만, 매각가가 낮아지는 경우 미배당 임차보증금이 매수인의 부담으로 이전될 수 있습니다.

특히 1회 유찰 시 실질취득 91,868,800원, 2회 유찰 시 91,575,040원으로 추정되어, 두 회차 모두 최근 실거래 평균 85,750,000원과 최신 거래 90,000,000원을 웃돕니다. 거래 추세마저 -16.3%이므로, 최저가 하락 자체를 투자 기회로 해석하기 어렵습니다.

신청채권자와 임차인이 동일인으로 기재된 점까지 고려하면, 배당구조 및 채권관계 확인 없이 입찰하는 것은 위험합니다. 건물의 평균 유찰 횟수가 3.6회라는 사실도 유찰 후 가격 메리트를 보장하지 않습니다. 결론은 권리 재확인·가격 관망입니다. 이 사건은 낮은 낙찰가보다 미배당 임차보증금을 포함한 실질취득원가가 투자의 성패를 결정합니다.