수원지방법원 2025타경59493. 용인시 수지구 죽전동의 '더프라임' 에이동 202호입니다. 공부상 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중인 집합건물이며, 제7층 건물의 제2층에 자리합니다. 채권자 주택도시보증공사가 청구금액 240,000,000원으로 강제경매를 신청한 사건입니다.
이 사건의 가장 큰 특징은 말소기준권리보다 먼저 등기된 임차권입니다. 임차권자 백우재는 2019년 전입과 확정일자를 갖추고, 2023년에는 임차권등기까지 마쳤습니다. 변경된 보증금은 240,000,000원입니다. 원칙적인 권리순위만 보면 매수인이 주의해야 할 선순위 임차권입니다.
다만 2026.06.01. 주택도시보증공사의 확약서가 제출됐습니다. 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 내용입니다. 따라서 이 확약이 유효하게 이행되는 전제에서 백우재 관련 인수액은 실질 0원으로 판단합니다.
문제는 여기서 끝나지 않는다는 점입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 2025.08.18. 전입한 김종철이 별도로 등장합니다. 김종철의 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 백우재 관련 확약이 김종철에게까지 적용되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59493 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 죽전동 575-1 더프라임 에이동 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 수지구 현암로63번길 30 |
| 물건종류 | 도시형생활주택(다세대주택) · 집합건물 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층 건물 중 2층 202호 |
| 면적 비교 기준 | 대상면적 53.094㎡ · 비교 실거래 50.12~53.09㎡대 |
| 소유자 | 김인성(지분 1/2), 이지안(지분 1/2) |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 308,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.12.17. 갑구 7번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 백우재 · 변경 보증금 240,000,000원 · 확약서 제출 |
| 추가 전입자 | 김종철 · 2025.08.18. 전입 · 보증금 미상 |
| 민간임대주택등기 | 2022.11.28. 갑구 5-1번 및 6-2번 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 확약은 있지만 확인할 선순위가 남았다
해당 임차권의 매수인 실질 인수: 0원(확약의 유효한 이행 전제)
확약이 없거나 이행되지 않는 경우에는 선순위 임차권의 미배당 보증금 문제가 달라질 수 있으므로, 원본 확약서와 매각물건명세서의 조건을 반드시 대조해야 합니다.
김종철의 보증금 인수 가능성은 별도 미확정 위험으로 남습니다. 백우재 관련 확약만으로 전체 인수액을 0원이라고 판단하면 안 됩니다.
또한 김인성 지분에 대한 2026.06.05. 국세 압류는 2026.06.11. 해제를 원인으로 말소됐습니다. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 말소기준 이후 권리의 소멸과 선순위 임차인의 대항력 문제는 별개라는 점이 핵심입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 조사대상 2명
임차권자 백우재와 별도 전입자 김종철이 확인됩니다. 주택도시보증공사는 백우재의 임차보증금 권리를 양도받은 채권자이므로 별도의 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 대상 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 백우재 건물 전부 · 임차권등기 |
전입 2019.09.27 확정 2019.09.04 변경 2021.08.31 |
240,000,000원 종전 230,000,000원 |
선순위 대항력 우선변제 채권 양도 |
실질 0원 주택도시보증공사 확약에 따른 대항력 포기·등기 말소 전제 |
| 김종철 별도 전입자 |
전입 2025.08.18 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
미확정 확약 적용 대상 아님 · 점유 및 임대차 확인 필요 |
백우재는 2019.08.28. 임대차계약을 체결했고, 2021.08.31. 계약 변경으로 보증금이 230,000,000원에서 240,000,000원이 됐습니다. 2023.10.16. 을구 1번 임차권등기가 접수됐으며, 우선변제권을 행사할 수 있는 권리관계입니다.
주택도시보증공사는 백우재로부터 양도받은 임차보증금 채권에 대해 2026.06.01. 확약서를 제출했습니다. 해당 확약으로 백우재의 대항력 인수 문제는 실질적으로 해소되는 구조입니다.
반면 김종철은 말소기준 이전 전입이라는 시간적 요건이 확인되더라도, 대항력 성립에 필요한 실제 주택 인도·점유 및 임대차관계를 확인해야 합니다. 보증금이 얼마인지도 알 수 없으므로 인수 예상액을 숫자로 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건은 최근 거래보다 비싸다
더프라임은 24세대 규모이며 2016.10.28. 준공됐습니다. 대상면적은 53.094㎡입니다. 유사 면적 실거래는 총 4건이 확인되고, 최근 12개월에 해당하는 거래는 2건입니다. 전체 거래 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 51.61㎡ | 2 | 266,000,000원 |
| 2025.06 | 50.12㎡ | 5 | 278,000,000원 |
| 2024.09 | 51.61㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2021.10 | 53.09㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 272,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | — | 4건 | 272,250,000원 |
신건 최저매각가 308,000,000원은 최근 12개월 평균 272,000,000원보다 36,000,000원 높습니다. 평균 대비 비율은 113.2%입니다. 더구나 최신 거래인 2026.03. 266,000,000원보다도 42,000,000원 높습니다.
최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -0.2%로, 소폭이지만 하락 추세입니다. 거래 표본이 적기 때문에 시장 전체가 큰 폭으로 하락했다고 해석할 수는 없지만, 가격 상승을 전제로 감정가를 정당화하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
다음은 신청채권자 주택도시보증공사에 청구금액 전액을 배당하는 단순 배당 추정입니다. 백우재의 임차보증금 채권 양도와 확약을 전제로 하며, 김종철의 미확인 권리나 별도 우선채권은 반영되지 않았습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,112,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 62,888,000원 |
| 합계 | — | 308,000,000원 |
집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 및 확인되지 않은 별도 채권은 미반영입니다. 소유자 잔여금 62,888,000원은 확정 배당액이 아닙니다. 백우재의 인수 실질 0원은 확약에 따른 판단이며, 전체 매수인 인수액이 0원으로 확정됐다는 의미는 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 확인이 먼저
현재 신건 최저가는 308,000,000원입니다. 감정가 대비 80%와 64% 수준의 유찰 시나리오를 비교하면 다음과 같습니다. 이는 실제 매각기일 및 최저가 변경이 확정됐다는 뜻이 아니라 가격·배당 변화를 살펴보는 가정입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 308,000,000원 | 240,000,000원 | 0원 | 62,888,000원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 246,400,000원 | 240,000,000원 | 0원 | 2,150,400원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 197,120,000원 | 193,560,320원 | 46,439,680원 | 0원 |
2회 유찰 가정에서는 신청채권자의 미배당액이 46,439,680원으로 발생합니다. 그러나 주택도시보증공사는 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했으므로, 해당 미배당액을 곧바로 매수인의 인수금액으로 계산해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 수지구 죽전동 소재 대지중학교 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 7층 건물 중 2층입니다. 기본적인 위생·급배수·소화·화재탐지·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하며, 토지는 인접지와 대체로 평탄합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 등 관련 지정사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 확인되므로 대상 및 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 24세대 소규모 단지이고 최근 12개월 거래는 2건입니다. 유사면적 거래는 확인되지만 거래 표본이 제한적이어서 시세 추정과 향후 매도 가능성에는 보수적인 접근이 필요합니다.
- 지가. 토지 기준 공시지가는 2,059,000원/㎡입니다. 이는 개별 호수의 시세와 직접 동일시할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서 원본을 확인하고, 낙찰자의 권리 취득 이후 실제 말소가 이행되는 조건을 점검하세요.
- 김종철 점유 확인. 2025.08.18. 전입자의 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 대항력 성립 여부를 반드시 조사하세요.
- 인수액 확정 전 보수적 접근. 백우재의 확약을 근거로 김종철까지 인수 0원이라고 처리해서는 안 됩니다. 미상 점유자의 권리관계가 총취득 부담을 바꿀 수 있습니다.
- 민간임대주택 관련 검토. 2022.11.28. 민간임대주택등기의 효력, 의무기간, 경매로 인한 권리·의무 변화와 말소 절차를 확인하세요.
- 가격 상한 검토. 신건 최저가가 최근 12개월 실거래 평균의 113.2%이며 최신 거래가도 웃돕니다. 거래 추세 -0.2%와 적은 거래 표본을 감안해 입찰가를 보수적으로 산정하세요.
- 관리비·명도 비용. 미납 관리비와 실제 점유자 인도·명도에 필요한 비용을 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 자료 및 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약이 있어도 모든 위험이 사라진 것은 아니다”
이 사건은 단순히 선순위 임차권 240,000,000원만 보고 접근하면 위험하게 느껴질 수 있지만, 주택도시보증공사의 확약 덕분에 그 임차권에 대한 인수 문제는 실질적으로 해소될 수 있습니다. 이는 중요한 긍정 요소입니다.
그러나 김종철이라는 별도 전입자가 남아 있습니다. 이 사람의 보증금과 대항력 성립 여부가 확인되지 않은 상태에서 매수인 인수액 전체를 0원으로 확정할 수는 없습니다. 또한 민간임대주택등기 관련 의무도 추가 확인이 필요합니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 신건 최저가 308,000,000원은 최근 12개월 평균 272,000,000원보다 36,000,000원 높고, 최신 거래 266,000,000원도 크게 상회합니다. 최근 거래 추세까지 -0.2% 하락하는 상황에서 감정가 그대로 응찰할 가격상의 근거가 부족합니다.
결론은 '주된 선순위 인수는 확약으로 해소, 나머지 점유 위험은 미확정, 신건 가격은 보류'입니다. 우선 김종철의 실제 권리관계를 확인하고, 확약서의 이행 조건을 검증한 뒤, 최근 실거래 수준을 기준으로 입찰가를 재평가하는 것이 적절합니다.
