수원지방법원 2025타경59674. 용인시 수지구 죽전동의 '더프라임' 에이동 4층 402호입니다. 등기상 물건은 다세대주택이며, 감정평가에서는 다세대주택(도시형생활주택) 및 오피스텔로 이용 중인 건물로 확인됩니다. 주택도시보증공사가 252,000,000원을 청구하여 강제경매를 신청했고, 등기부에는 그보다 앞선 2023년 12월 안근수 명의의 주택임차권등기가 있습니다.
처음 보면 선순위 임차권 때문에 낙찰자가 보증금을 떠안아야 하는 물건처럼 보입니다. 실제로 안근수의 주민등록일과 점유개시일은 모두 2019.12.12로, 말소기준인 2025.12.31보다 앞섭니다. 그런데 2026.06.01 제출된 확약서가 판단을 바꿉니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했기 때문입니다.
따라서 확약이 유효하고 실제로 이행된다면 안근수의 보증금에 관한 매수인 부담은 실질 0원입니다. 그러나 권리가 해소된다고 가격까지 적정해지는 것은 아닙니다. 실질취득 기준 307,000,000원은 최근 실거래보다 높고, 거래 표본도 적습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59674 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 죽전동 575-1 더프라임 에이동 4층 402호 도로명주소: 경기도 용인시 수지구 현암로63번길 30 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택) 및 오피스텔 이용 |
| 전용면적 / 층 | 53.094㎡ · 7층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 김인성(지분 2분의 1), 이지안(지분 2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 307,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 252,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준 | 2025.12.31 갑구 7번 강제경매개시결정 |
| 임차인 / 보증금 | 안근수 · 252,000,000원 · 실제 임차인 1명 |
| 매수인 인수 | 실질 0원 (확약 효력·이행 전제) 확약 미반영 권리분석상 보증금 252,000,000원 인수 가능성 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
이 사건의 말소기준은 2025.12.31 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 별도의 근저당권을 말소기준으로 삼는 구조가 아닙니다. 그보다 앞선 2023.12.06 임차권등기가 있고, 임차인의 전입과 점유개시 역시 경매개시보다 빠릅니다.
선순위 임차인 분석
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
|
안근수 전유부분 전부 · 주거 · 을구 1번 |
전입 2019.12.12 최초 확정 2019.11.08 증액분 확정 2021.12.07 |
252,000,000원 | 대항력 有 |
우선변제 주장 보증금채권 양도 표시 주택도시보증공사 확약 |
실질 0원 확약 유효·이행 전제 |
실제 임차인은 안근수 1명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이자 확약서상 보증금채권 양도 관계자로 표시되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 최초 확정일자는 보증금 240,000,000원에 관한 것이고, 2021.12.07에 증액된 12,000,000원에 별도 확정일자가 기재되어 있습니다. 우선변제의 구체적인 배당순위와 범위는 원본 대조가 필요합니다.
“임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.”
이 확약이 유효하게 적용되고 이행된다면, 해당 임차보증금에 관한 매수인 인수는 실질 0원입니다. 배당이 부족해도 남은 보증금을 매수인에게 청구하지 않겠다는 취지이며, 임차권등기 말소에도 동의하는 구조입니다.확약을 반영한 실질 인수액: 0원.
따라서 현 회차에서 확약이 유효하게 이행되는 경우의 실질취득가는 낙찰대금 307,000,000원이며, 별도의 취득세·등기비·명도비 등은 제외됩니다. 확약의 효력이 부정되거나 이행되지 않는다면 선순위 임차권의 인수위험을 다시 산정해야 합니다.
이 확약은 안근수와 관련된 임차보증금채권 및 임차권등기 문제에만 적용됩니다. 확약 대상이 아닌 별도의 임차인이나 점유자에게 독립적인 인수권리가 존재한다면 그 위험은 별도로 남습니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 안근수 1명이므로, 추가 임차인이 있다고 단정할 근거는 없습니다.
또한 이 물건에는 민간임대주택등기가 있습니다. 2017.06.16 민간임대주택으로 등록된 사실이 2022.11.28 등기되었으며, 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 사항이 기재되어 있습니다. 임차권 포기 확약이 민간임대주택 관련 의무까지 자동으로 해소한다는 뜻은 아닙니다. 입찰 전 임대사업자 등록상태와 매각 이후 적용되는 의무를 별도로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 3,500만원 높다
더프라임은 24세대 규모로, 2016.10.28 준공된 건물입니다. 최근 확인되는 거래는 아래와 같습니다. 시세 판단에서는 과거 거래까지 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 실거래를 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 51.61㎡ | 2 | 266,000,000원 |
| 2025.06 | 50.12㎡ | 5 | 278,000,000원 |
| 2024.09 | 51.61㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2021.10 | 53.09㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 272,000,000원 |
| 전체 표본 평균 | — | 4건 | 272,250,000원 |
최근 12개월 거래 평균은 272,000,000원입니다. 신건 최저가 307,000,000원은 이보다 35,000,000원 높고, 최근 시세 대비 112.9%에 해당합니다. 2026년 3월 최신 거래가인 266,000,000원과 비교하면 41,000,000원 높은 가격입니다.
더프라임은 거래 표본이 많지 않고 전용면적·층도 완전히 동일하지 않습니다. 대상 물건은 약 53.09㎡이며, 최신 거래는 51.61㎡의 2층 거래입니다. 따라서 평균을 개별 호수의 확정 시가로 볼 수는 없지만, 최저가가 최근 평균과 최신 거래를 모두 상당 폭 웃돈다는 판단은 유효합니다.
③ 예상배당표 (매각가 307,000,000원 가정)
예상배당은 신건 최저가에 낙찰된다는 가정의 추정치입니다. 집행비용을 우선 공제하고 신청채권자인 주택도시보증공사에 청구액 기준으로 배당한 뒤 소유자에게 잔여액이 돌아가는 구조입니다. 이 배당표의 채권자 배당액과 확약 대상 임차보증금을 별개의 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,098,000원 |
| 1. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 2. 안근수 임차보증금 | 252,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 49,902,000원 |
| 배당 합계 | — | 307,000,000원 |
추정 집행비용은 5,098,000원, 신청채권자 예상배당은 252,000,000원, 소유자 잔여액은 49,902,000원입니다. 안근수 명의 보증금 252,000,000원은 배당표에서 별도 배당되지 않는 것으로 모형화되어 있지만, 확약서상 주택도시보증공사와의 채권양도 관계를 중복 채권으로 해석하지 않습니다. 확약 효력·배당순위·당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
유찰 시 배당 변화와 매수인 부담
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 307,000,000원 | 252,000,000원 | 0원 | 49,902,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 245,600,000원 | 241,361,600원 | 10,638,400원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 196,480,000원 | 192,929,280원 | 59,070,720원 | 0원 |
배당 시뮬레이션에서는 유찰이 진행될수록 신청채권자의 미배당액이 증가합니다. 그러나 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 확약이 유효하게 적용된다면, 미배당액을 그대로 매수인의 인수액으로 돌려서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 경기도 용인시 수지구 죽전동 대지중학교 북서측 인근입니다. 주위에는 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 7층 건물의 4층입니다. 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·승강기·난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 용도. 등기상 다세대이며 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택) 및 오피스텔 용도가 함께 나타납니다. 대상 호실의 공부상 용도와 실제 이용상태를 반드시 대조해야 합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·성장관리권역·비행안전제3구역(전술)·상대보호구역 등이 기재되어 있습니다. 공시지가는 2,059,000원/㎡입니다. 토지거래계약허가구역 지정도 기재되어 있으므로 대상 용도에 실제 허가 규정이 적용되는지 확인해야 합니다.
- 건축상태. 위반건축물로 표시되지 않았고, 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다. 다만 현장 이용상태와 공부상 용도의 일치 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 24세대 규모로 실거래 표본이 4건이며, 최근 12개월은 2건입니다. 비교 가능한 사례가 제한적이므로 단순 평균보다 호실별 면적·층·상태·매수 수요를 중요하게 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01 주택도시보증공사 확약서의 제출 여부, 정확한 문구, 채권양도 관계, 대항력 포기 범위, 임차권등기 말소 이행조건을 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 확인. 안근수의 전입일 2019.12.12, 확정일자 2019.11.08 및 2021.12.07, 임차권등기일 2023.12.06을 원본 서류와 대조하세요.
- 실제 점유 조사. 현재 점유자, 임차인과 보증금채권 양수인 사이의 관계, 인도 가능 여부를 확인해야 합니다. 확약이 곧바로 물리적인 명도 완료를 의미하지는 않습니다.
- 민간임대주택 등록사항. 2017.06.16 등록 및 2022.11.28 등기된 민간임대주택 관련 의무·말소·승계 여부를 관계기관에 확인하세요.
- 시세 상한 설정. 최근 평균 272,000,000원과 최신 거래 266,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 신건 최저가 307,000,000원은 두 가격 모두보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 거래 추세 -0.2%는 소폭 하락 신호입니다. 장기 평균이나 과거 고가만으로 시세 상승을 가정하지 않아야 합니다.
- 유찰 가격 재검토. 1회 유찰 시 245,600,000원, 2회 유찰 시 196,480,000원으로 계산된 시나리오를 참고하되, 다음 최저가와 실제 매각절차를 재확인하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납액과 당해세 등 우선채권을 확인하고 취득세·등기비용·명도비용을 별도로 예산에 반영하세요.
- 최신 서류 확인. 2026.10.13 발급 등기사항을 기준으로 권리를 분석했으므로, 매각기일 직전 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 매각기일 변경 여부를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수는 확약으로 해소, 가격은 유찰 후 검토”
이 사건은 선순위 대항력 임차권이 존재한다는 사실과 그 임차권에 관한 확약서가 제출되었다는 사실을 함께 살펴야 하는 물건입니다. 안근수의 보증금은 252,000,000원으로 상당하지만, 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 그 효력과 이행이 확인된다면 매수인이 해당 보증금을 인수할 실질 부담은 0원으로 볼 수 있습니다.
그러나 가격 관점은 별개입니다. 확약 반영 실질취득가 307,000,000원은 최근 평균 272,000,000원의 112.9%이고, 최신 거래 266,000,000원보다도 높습니다. 거래 추세는 -0.2%로 소폭 하락하고 있으며, 소규모 다세대주택의 거래 표본도 제한적입니다.
따라서 결론은 “권리는 조건부 해소 가능, 신건 가격은 보류”입니다. 확약서와 임차권 말소 가능성을 검증한 뒤, 유찰 여부 및 최근 실거래 수준을 비교해 접근하는 편이 합리적입니다. 또한 확약 대상 밖의 별도 권리나 점유 문제가 확인될 경우에는 그 인수위험을 새롭게 반영해야 합니다.
