수원지방법원 2025타경59710. 수원시 권선구 권선동에 위치한 도시형생활주택 원룸형 다세대, 통칭 '귀인타운' 3층 304호입니다. 소유자는 곽준성 씨로, 2022년 5월 25일 거래가액 118,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 임차인 배기훈 씨의 보증금 118,000,000원에 관한 임차권등기가 2024년 3월 14일 이루어졌고, 주택도시보증공사의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.

핵심은 임차권등기의 선순위성과 주택도시보증공사의 확약을 함께 읽어야 한다는 점입니다. 기존 서수원신용협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 권리분석상 말소기준인 2026년 1월 2일 경매개시결정보다 임차권등기가 앞서 있습니다. 따라서 확약이 없었다면 매수인이 보증금 미배당분을 인수할 가능성이 높은 구조입니다. 반면 제출된 확약서는 바로 이 대항력 인수 위험을 해소하기 위한 문서입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

2017년 설정됐던 서수원신용협동조합의 근저당권 2건은 2022년 2월 15일 말소됐습니다. 채권최고액은 각각 520,000,000원과 325,000,000원이었지만, 이미 말소된 권리이므로 현재 매수인 인수채무에 가산하지 않습니다.

말소기준으로 판정된 권리는 2026년 1월 2일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 국민건강보험공단의 2026년 1월 26일 압류는 그 이후에 접수돼 매각으로 소멸할 권리입니다.

② 임차인 분석 — 배기훈 1명과 보증기관의 확약

③ 인수액 시뮬레이션 — 확약 전후의 차이

확약을 고려하지 않는다면, 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저매각가보다 높은 인수형 구조입니다. 신건에서 106,000,000원에 낙찰될 경우 집행비용 차감 후 보증금 우선배당액은 103,716,000원이고, 미배당 보증금은 14,284,000원입니다.

확약 미반영 인수액은 배당 시뮬레이션상 보증금 미배당분입니다. 제출된 확약의 효력이 인정되는 경우에는 세 회차 모두 해당 임차권에 관한 인수액을 0원으로 판단합니다. 매각가격 외 취득비용·세금 등은 별개입니다.

④ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)

집행비용 2,284,000원은 추정치입니다. 임차보증금 우선배당 103,716,000원, 보증금 미배당 14,284,000원으로 계산됩니다. 주택도시보증공사는 배기훈으로부터 보증금채권을 양수한 주체이므로 양수 전 보증금채권과 신청채권을 서로 독립적인 118,000,000원 채권 두 개로 중복 합산해서는 안 됩니다. 위 신청채권 별도 배당 0원은 배당 시뮬레이션상의 표시이며, 실제 배당권자 및 배당순위는 배당표로 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 미반영입니다.

⑤ 가격 판단 — 실질 인수 0원과 가격 메리트는 다르다

현재 최저가는 106,000,000원으로, 소유자의 2022년 취득 거래가액 118,000,000원보다 낮습니다. 그러나 과거 소유권 취득가액은 현재 시세를 판단하는 직접적인 근거가 아닙니다. 해당 건물과 인근 유사 원룸형 다세대의 최근 실거래, 임대수요, 실제 내부 상태를 함께 확인해야 가격의 적정성을 판단할 수 있습니다.

특히 원룸형 도시형생활주택은 아파트와 거래시장 및 수요층이 다를 수 있습니다. 신건 감정가 106,000,000원 자체를 시세보다 저렴한 가격으로 단정할 수 없습니다. 확약으로 권리상 인수 위험이 해소되더라도 매수가격의 적정성은 별도의 문제입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 권선초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 공동주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 입지조건과 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 3층 304호입니다. 외벽은 화강석 및 벽돌 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 출입구 보안개폐장치, 승강기 및 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 접도. 남동측 약 폭 6m의 포장도로에 접하고 있으며, 토지는 대체로 평탄한 정방형 주거용 건부지입니다.
• 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 교육환경 상대보호구역, 비행안전제6구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 외국인 등 일정 대상자와 용도에 관한 토지거래계약 허가구역 지정사항도 확인됩니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시 및 공부와의 차이는 확인되지 않습니다. 다만 내부는 폐문·부재로 직접 확인하지 못해 건축물대장과 탐문조사 등을 기준으로 평가됐습니다.
• 환금성. 다세대 원룸형의 특성상 환금성은 인근 소형 주택의 거래 및 임대수요에 좌우될 수 있으므로, 아파트 평균 시세를 그대로 적용하지 않아야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확보. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 우선변제권 행사, 전액 미변제 시 임차권등기 말소 문구를 확인하세요. 날짜 표기의 이상 여부도 원본에서 대조해야 합니다.
• 채권 양도 관계 확인. 배기훈의 보증금채권이 주택도시보증공사에 양도된 관계와 확약서의 적용 대상을 확인하세요. 임차인과 보증기관을 별도 임차인으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 확약 외에 별도 인수조건이나 추가 권리관계가 기재돼 있는지 입찰 전 최종 원본으로 확인하세요.
• 말소기준 대조. 2017년 서수원신용협동조합 근저당권의 말소 여부, 2024년 선순위 임차권등기, 2026년 경매개시결정과 압류의 순서를 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기와 대항력 포기 확약은 실제 점유자의 자발적인 퇴거까지 보장하는 것은 아닙니다. 현장 방문 및 적법한 점유자 확인이 필요합니다.
• 내부 상태 확인. 폐문·부재로 내부 확인이 제한됐으므로 누수·설비·수리비 등의 변수를 확인하세요.
• 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비 체납 및 기타 낙찰 후 부담할 수 있는 비용을 별도로 조사하세요.
• 실거래·임대수요 확인. 원룸형 다세대의 최근 거래사례와 실제 임대 가능 조건을 검토한 다음 입찰가격을 결정하세요.
• 배당표·말소 절차 확인. 보증금 우선배당의 실제 권리자와 금액, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소 이행절차를 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차권보다 확약의 효력이 중요하다”

이 사건은 등기상 인수 위험과 실질 인수 위험을 구분해야 하는 사례입니다. 배기훈의 보증금 118,000,000원과 선순위 대항력만 보면 낙찰자가 미배당 보증금을 부담해야 할 것처럼 보입니다. 실제 신건 배당 계산에서도 14,284,000원이 부족하고, 유찰될수록 계산상 인수액은 커집니다.

하지만 주택도시보증공사의 확약으로 상황이 달라집니다. 대항력을 포기하고 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 내용이 유효하게 적용되면 매수인의 해당 임차보증금 인수는 실질 0원입니다. 보증기관으로 양도된 동일 보증금채권을 별도의 임차보증금으로 중복 계산할 필요도 없습니다.

최종 결론은 “확약 적용 시 권리 인수는 해소, 가격 판단은 별도 검증”입니다. 확약서 원본의 날짜와 문구, 말소 이행조건, 실제 점유관계를 확인하고 원룸형 다세대의 최근 거래가격을 검증해야 합니다. 권리분석상 긍정적인 요소가 있어도 최저가 106,000,000원이 곧 저렴한 매수가격이라는 뜻은 아닙니다.