인천지방법원 2026타경31055. 경기도 김포시 양촌읍 양곡리에 있는 다이아몬드빌 A동 702호입니다. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 9층의 오피스텔 및 다세대주택 복합용도 건물 안에 위치한 7층 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 박광천이며, 신한카드 주식회사가 청구금액 26,706,061원으로 강제경매를 신청했습니다.

이 물건은 소유권 변동 이력을 살펴볼 필요가 있습니다. 박광천 명의의 소유권이 2023년 김성숙에게 증여로 이전되었으나, 이후 신용보증기금과 신한카드 주식회사의 사해행위 관련 가처분 및 소송을 거쳐 2026.02.12 김성숙 명의 소유권이전등기가 말소되었습니다. 두 가처분등기도 이미 말소되어 현재 남아 있는 가처분으로 취급할 사안은 아닙니다.

담보권 구조는 상대적으로 명확합니다. 2018.02.07 농협은행주식회사 근저당권(채권최고액 168,000,000원)이 말소기준권리이고, 2026년 설정된 새출발기금 근저당권과 신한카드의 강제경매개시결정은 후순위입니다. 하지만 임대차관계가 확인되지 않은 상태이므로, 등기상 권리 소멸과 실제 점유자에 대한 인도 가능성은 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 임대차는 추가 확인

권리분석의 출발점은 을구 1번 농협은행 근저당권입니다. 2018.02.07 설정된 채권최고액 168,000,000원의 근저당권이 말소기준이며, 후순위인 을구 2번 새출발기금 근저당권과 갑구 8번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

한편 갑구 4번 신용보증기금 가처분과 갑구 5번 신한카드 가처분은 사해행위취소와 소유권이전등기 말소청구권을 피보전권리로 한 처분금지가처분이었습니다. 두 가처분은 2026.02.12 등기말소되었고, 김성숙 명의의 증여 관련 소유권이전등기도 확정판결에 따라 말소되었습니다. 따라서 이들 가처분을 현재 존속하는 별도의 인수권리로 계산하지 않습니다.

② 가격 검토 — 신건 204,000,000원, 시세 판단은 보류

이번 최저매각가는 감정가와 같은 204,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액을 0원으로 가정하면 최저가 낙찰 기준 실질취득금액도 204,000,000원입니다. 다만 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 지출은 이 금액에 포함되어 있지 않습니다.

다이아몬드빌 A동의 단지 정보에는 9세대, 2018.01.09 준공으로 표시되어 있습니다. 그러나 동일 평형의 검증 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래가격·가격 추세가 확인되지 않아, 감정가가 실제 거래시장에 비해 저렴한지 또는 높은지 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)

예상배당은 근저당권의 채권최고액과 신청채권자의 청구금액을 기준으로 계산한 추정치입니다. 채권최고액은 실제 채무잔액과 다를 수 있으므로 아래 금액이 확정 배당액을 뜻하지는 않습니다.

감정가 204,000,000원에 매각되는 경우 집행비용을 제외한 배당가능액은 추정 200,344,000원입니다. 농협은행과 새출발기금의 채권최고액 기준 배당 이후 신한카드 주식회사에는 14,970,000원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 신청채권자의 청구금액 대비 11,736,061원이 미배당되고, 소유자에게 돌아갈 잔여액은 0원입니다.

회차별 배당 시나리오

회차별 수치는 예상 배당 시나리오이며, 실제 배당은 채권계산서·집행비용·조세 및 우선변제관계에 따라 달라질 수 있습니다. 신건과 유찰 시나리오 모두 명시된 매수인 인수액은 0원으로 계산되었습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 김포시 양촌읍 양곡리 소재 양곡초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재된 주택지대입니다.
• 건물. 일명 다이아몬드빌 A동으로, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 9층의 오피스텔 및 다세대주택 복합용도 건물입니다. 경매 대상은 7층 702호 다세대주택입니다.
• 교통. 양촌읍 중심지역에 위치하고 김포한강신도시에 인접합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
• 도로. 건물 부지는 북측 소로에 접합니다. 토지는 양곡리 388-7 및 388-20의 2필지이며, 감정평가상 인접토지와 등고평탄한 복합용도 건물 부지입니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 성장관리권역·상대보호구역·하수처리구역·가축사육제한구역 등의 토지이용 제한이 기재되어 있습니다. 공시지가는 2,403,000원/㎡입니다.
• 토지거래허가 관련. 토지이용 자료에는 외국인 등 특정 취득주체 및 주택 유형에 대한 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 해당 기간은 매각기일 전에 종료되므로 연장·재지정 여부와 적용 대상을 별도로 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 일반적인 상하수도설비와 위생설비가 설치되어 있으며, 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 평가되었습니다. 위반건축물 여부도 문제없는 것으로 표시되어 있습니다.
• 환금성. 단지 집계상 9세대의 소규모 건물이고 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 다세대주택의 특성과 실거래 비교자료 부족을 감안해 재매각 가능성과 매수 수요를 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임대차 및 점유 확인. 감정평가상 임대차관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입 내역을 확인하고, 임차인이 발견되면 전입일·점유 개시일·확정일자·보증금을 말소기준권리와 비교해야 합니다.
• 소유권 변동 이력. 2023년 증여등기, 사해행위 관련 가처분, 2026.02.12 소유권이전등기 말소 경위를 등기사항전부증명서 원본 및 매각 관련 서류로 다시 확인하세요.
• 선순위 채권 실제 잔액. 농협은행 채권최고액은 168,000,000원입니다. 이 금액은 실제 대출잔액과 동일하다는 뜻이 아니므로 배당 예상액은 변동될 수 있습니다.
• 시세 확보. 다이아몬드빌 A동 또는 인근 유사한 다세대주택의 최근 거래가격을 확인하고, 실제 전용면적·층·건물 상태를 반영해 비교하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 163,200,000원, 2회 유찰 시 130,560,000원의 가격 시나리오가 제시되어 있지만, 유찰이 반드시 발생하거나 해당 가격에 낙찰된다는 보장은 없습니다.
• 명도 및 관리비. 점유관계가 확인되지 않아 명도 난도와 비용도 확정할 수 없습니다. 공용부분 관리비 체납 여부와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서상 인수권리 및 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있으나, 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”

김포 다이아몬드빌 A동 702호는 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거의 사해행위 관련 가처분과 증여등기도 이미 말소되어, 현재 등기상 인수권리 구조는 비교적 명확합니다.

그러나 임대차관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 명세서상 인수권리 없음과 실제 점유자의 대항력 없음은 같은 뜻이 아닙니다. 특히 점유자 확인을 마치기 전에는 예상 인수액 0원을 최종 확정된 법적 결과로 받아들이기 어렵습니다.

가격 측면에서는 더 보수적인 판단이 필요합니다. 신건 최저가는 204,000,000원이고, 단지 평균 유찰 횟수는 2.4회이지만, 최근 실거래가격이 확인되지 않아 현재 감정가의 가격 경쟁력을 입증하기 어렵습니다. 따라서 신건 적극 입찰보다 임대차·점유관계와 실제 시세를 먼저 검증하고, 유찰에 따른 가격 변화를 관찰하는 접근이 적절합니다.

종합 판단은 C등급입니다. 명시된 인수액 0원과 근저당권 소멸 구조는 긍정적이지만, 임대차관계 미확정, 실거래 시세 검증 부족, 소규모 다세대주택의 환금성 불확실성이 함께 존재합니다. 권리상 인수 부담은 낮게 추정되지만, 신건의 투자 매력은 아직 확인되지 않은 물건입니다.