수원지방법원 2026타경50143. 수원시 팔달구 매산로3가 대명하이빌6차 5층 503호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표기되어 있으나, 감정평가서에는 도시형생활주택인 단지형 다세대주택으로 이용 중이라고 명시되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 7층 규모이며, 해당 물건은 5층에 위치합니다.
핵심은 등기부에 기록된 손계화의 주택임차권입니다. 2020년 7월 전입신고와 확정일자를 갖췄고, 2024년에는 보증금 303,450,000원으로 임차권등기가 이루어졌습니다. 경매개시결정일인 2026.01.13보다 훨씬 앞선 권리이므로 원칙적으로 매수인에게 미배당 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
그런데 이 사건에는 중요한 변수가 있습니다. 주택도시보증공사가 기존 임차권자 손계화로부터 권리를 양수한 관계에서 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며, 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 따라서 이 물건은 단순한 선순위 임차권 인수형이 아니라, 확약의 효력과 이행 여부가 매수인 부담을 결정하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50143 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 매산로3가 77-11 대명하이빌6차 5층 503호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 효원로60번길 24-21 |
| 물건 용도 | 사건 표기: 근린시설 / 감정상 이용상태: 도시형생활주택·단지형 다세대주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 7층 건물 중 5층 503호 |
| 단지 정보 | 대명HIVILL · 9세대 · 준공 2020.02.11 |
| 면적 정보 | 시세 비교 기준면적 69.64㎡ · 비교 거래 전용 66.88㎡ |
| 소유자 | 임동미 · 2020.08.03 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 328,290,451원 |
| 임차보증금 | 손계화 · 303,450,000원 |
| 매수인 인수 | 배당계산상 8,450,000원 / 확약 반영 실질 0원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
말소기준으로 제시된 권리는 2026.01.13 강제경매개시결정입니다. 그보다 먼저 2024.08.01 등기된 손계화의 주택임차권이 존재하므로, 등기 순위만으로는 인수 위험이 큰 물건입니다. 이후 수원시 압류는 경매개시결정 후 등기된 권리로 매각에 따라 소멸할 것으로 표시되어 있습니다.
※ 8,450,000원은 확약을 반영하지 않은 배당계산상 미배당 인수액입니다. 확약서에 따른 대항력 포기와 임차권등기 말소를 적용하면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다. 확약의 적용 범위는 이 임차보증금에 한정되며, 다른 임차인이나 별도 점유권리가 확인되는 경우 그 권리에는 자동 적용되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 / 인수 |
|---|---|---|---|
| 손계화 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2020.07.27 확정 2020.07.27 증액 확정 2022.07.04 |
303,450,000원 | 대항력 있음 우선변제 양도·승계 확약 인수 0원 |
| 최초 임대차계약 | 2020.07.27 |
|---|---|
| 점유개시 | 2020.08.03 |
| 최초 보증금 | 289,000,000원 |
| 보증금 증액 | 2022.06.21 · 14,450,000원 |
| 증액분 확정일자 | 2022.07.04 |
| 임차권등기 | 2024.08.01 · 을구 1번 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.08.01 |
| 권리 양수 관계 | 주택도시보증공사 (양도전 임차권자 손계화) |
| 확약서 | 2026.06.01 · 우선변제권만 주장, 대항력 포기, 임차권등기 말소 확약 |
| 실질 인수 판단 | 0원 (확약 효력 및 이행 전제) |
보증금은 최초 289,000,000원에서 14,450,000원이 증액된 303,450,000원입니다. 최초 임대차와 증액분 모두 경매개시결정 이전의 임대차 관계에 해당합니다. 전입과 확정일자가 선행되어 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 분석됩니다.
실제 임차인은 손계화 1명입니다. 주택도시보증공사는 손계화로부터 임차보증금 관련 권리를 양수한 관계로 기재되어 있으므로, 이를 별도의 신규 임차인으로 계산하거나 손계화의 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다. 다만 경매 신청채권자로서의 청구액 328,290,451원은 배당표에서 별도로 표시된 청구액이며, 이를 추가 임차보증금으로 해석하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 3억이 저렴하다는 근거는 부족
대명HIVILL은 9세대 규모의 소규모 건물로, 확인되는 비교 실거래는 2023년 8월 1건입니다. 거래금액은 300,000,000원으로 감정가 및 신건 최저매각가와 정확히 일치합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 66.88㎡ | 6층 | 300,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 1건 | — | 300,000,000원 |
가격 비교 수치상 최저가 대비 비율은 100.0%입니다. 그러나 확인된 거래는 2023년 8월에 발생한 과거 거래이며, 거래 면적도 66.88㎡로 평가대상 비교 기준면적 69.64㎡와 다릅니다. 따라서 이를 2026년 현재의 동일 조건 실거래 시세로 단정하기 어렵습니다.
확약이 정상적으로 이행된다는 전제에서 매수인의 실질취득액은 낙찰가 300,000,000원에 실질 인수액 0원을 더한 300,000,000원입니다. 여기에 취득 관련 세금, 명도 및 기타 비용이 추가될 수 있지만, 해당 비용은 아래 비교에 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,000,000원 |
| 1. 손계화 임차보증금 · 우선변제 | 303,450,000원 | 295,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권 청구 | 328,290,451원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당 시뮬레이션 기준 집행비용 5,000,000원과 임차보증금 배당 295,000,000원으로 매각대금이 전부 사용됩니다. 임차보증금 부족분은 8,450,000원이나 확약 적용 시 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 청구액 328,290,451원은 별도 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액 증가
확약이 없는 일반적인 선순위 대항력 임차인 물건에서는 최저매각가가 떨어져도 미배당 임차보증금 인수액이 늘어날 수 있습니다. 반면 이 사건은 확약이 유효하게 적용되는 경우 해당 임차보증금 인수가 해소되므로, 두 상황을 분리해 볼 필요가 있습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 룰상 인수액 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 300,000,000원 | 8,450,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 240,000,000원 | 67,610,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 192,000,000원 | 114,938,000원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 팔달구 매산로3가 도청오거리 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 관공서, 근린생활시설 및 공원 등이 분포하며 주거환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 버스정류장과 수원역이 인근에 있어 대중교통 이용은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 공동주택으로 위생·급배수설비, 개별난방, 소방설비, 승강기 및 공동현관보안설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 3~4미터 도로에 접하는 것으로 평가되었습니다. 차량 접근성과 실제 진출입 여건은 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제5구역 및 토지거래계약허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 해당 호실과 거래 당사자에게 적용되는 허가 요건을 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서상 별도 차이가 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 사건 용도와 감정상 이용상태의 차이는 별도 확인 사항입니다.
- 환금성. 9세대 소규모 건물이며 확인 실거래도 1건에 불과합니다. 대단지 아파트처럼 풍부한 거래 표본을 활용하기 어려우므로 향후 매각가격과 매각기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01 주택도시보증공사의 대항력 포기, 우선변제권만 주장한다는 내용 및 임차권등기 말소 약속을 원본과 대조해야 합니다.
- 선순위 임차권. 손계화 보증금 303,450,000원, 임차권등기 2024.08.01, 전입 및 확정일자를 다시 확인하고 확약의 적용 대상을 명확히 해야 합니다.
- 양도·승계 관계. 손계화와 주택도시보증공사를 별도 임차인 2명으로 계산하지 말고, 보증금 양도 관계 및 배당수령 권한을 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 별개로 현재 실제 점유자 및 인도 가능 시점을 조사해야 합니다. 대항력 포기 확약이 실제 점유 문제를 자동 해결하는 것은 아닙니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.02 민간임대주택등기가 있으므로 임대의무기간, 등록상태 및 매각 후 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 법적 용도. 사건상 근린시설 표기와 감정상 도시형생활주택 이용상태를 건축물대장 및 집합건축물대장으로 확인해야 합니다.
- 시세 재조사. 현재 비교 거래는 2023.08의 1건뿐입니다. 최근 주변 다세대주택 실거래, 같은 건물 매물, 면적·층·상태별 가격 차이를 확인한 후 응찰가를 정해야 합니다.
- 수원시 압류. 2026.03.20 압류 등기의 매각에 따른 말소와 별개로 당해세·체납관리비 등 실제 취득 후 비용을 확인해야 합니다.
- 매각기일 및 조건. 2026.10.27 입찰 전 사건 진행상태, 매각조건, 매각물건명세서의 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3억 선순위 보증금보다 중요한 것은 확약의 효력”
이 물건은 등기부만 보면 위험한 경매입니다. 말소기준보다 앞선 임차권이 있고 보증금 303,450,000원은 신건 최저가 300,000,000원보다 큽니다. 실제 배당계산에서도 8,450,000원의 미배당 보증금이 발생합니다.
하지만 주택도시보증공사의 2026.06.01 확약서가 분석의 결론을 바꿉니다. 대항력을 포기하고 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 내용이 유효하게 이행된다면, 이 임차보증금에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 확약은 해당 임차권에만 적용되므로 다른 점유자나 권리가 발견되면 별도로 검토해야 합니다.
가격 측면에서는 여전히 조심스럽습니다. 감정가 300,000,000원은 유일하게 확인되는 2023년 비교 거래가격과 같고, 거래 표본도 매우 적습니다. 최근 가격 추세를 판단할 충분한 근거가 없으며, 소규모 다세대주택의 환금성과 용도 표기 차이도 확인해야 합니다.
결론은 '확약으로 권리위험은 상당 부분 해소, 신건 가격 메리트는 불충분'입니다. 확약서와 등기말소 절차를 우선 검증하고, 실제 최근 시세가 확보된 뒤 입찰 여부를 판단하는 접근이 적절합니다. 권리상 불리한 조건이 해소되었다는 사실만으로 감정가 그대로 매수할 이유가 생기는 것은 아닙니다.
