인천지방법원 2026타경31089. 부천시 원미구 중동 그린타운 1311동 1501호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 774,000,000원, 아직 유찰되지 않은 신건이므로 최저매각가 역시 774,000,000원입니다. 해당 물건은 철근콘크리트조 25층 건물 중 15층에 있는 아파트입니다. 단지 거래자료상 그린타운(삼성)은 1993년 준공된 356세대 단지로, 인근에 학교와 공원, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재합니다.

권리관계의 중심은 2021년 11월 3일 설정된 부천중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 656,700,000원이고 채무자는 주식회사태성씨엔씨로 기재되어 있습니다. 현재 등기상 소유자는 공훈이며, 2015년 소유권이전 당시 기재된 거래가액은 388,000,000원입니다. 근저당권 설정 이후 2026년 5월 11일 임의경매가 개시됐고, 이 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 이 물건의 투자 판단에서 중요한 것은 권리보다 가격의 여유입니다. 유사 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 788,666,666원으로, 현재 최저가와 차이가 크지 않습니다. 특히 2026년 9월에는 810,000,000원 거래와 680,000,000원 거래가 함께 관측됩니다. 평균만 보고 시장가격이 안정적으로 유지된다고 단정하기 어려운 이유입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당

권리의 기준점은 2021.11.03 접수 제97262호, 을구 6번 근저당권입니다. 근저당권자는 부천중앙새마을금고이며 채권최고액은 656,700,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리로 작용하고, 이후의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

과거 국민은행 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 1997년 설정된 60,000,000원 근저당권은 2005년 9월 13일, 2002년 설정된 186,000,000원 근저당권은 2005년 10월 11일 말소됐습니다. 2015년 공훈 명의 취득 당시 설정된 국민은행 365,400,000원 근저당권도 2021년 11월 4일 말소됐으므로, 이들 과거 근저당권을 현재 인수액에 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 확인 — 인수 0원과 명도 0원은 다르다

현재 조사상 신고된 임차인은 0명입니다. 별도로 승계 신고된 보증기관도 확인되지 않습니다. 다만 감정평가서에는 “임대관계는 미상임”이라고 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 거주자와 점유관계까지 확인됐다고 볼 수는 없습니다.

현재 기록만으로는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수구조가 확인되지 않습니다. 따라서 최저가에 별도의 보증금 인수액을 더하는 계산은 적용하지 않습니다. 다만 현황조사서·주민등록 전입세대·확정일자 및 실제 점유관계의 최종 대조를 거쳐야 이 판단을 확정할 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 차이는 작다

그린타운(삼성)의 유사 면적 실거래를 살펴보겠습니다. 대상 면적은 128.94㎡이고 비교 거래의 면적은 133.47㎡로, 완전히 동일한 면적은 아닙니다. 전체 12건의 거래 평균은 787,666,666원이지만 가격 판단에는 보다 최근인 최근 12개월 6건 평균 788,666,666원을 우선 적용합니다.

최근 12개월 평균 788,666,666원과 현재 최저가 774,000,000원의 차이는 14,666,666원입니다. 최저가는 최근 평균의 98.1%로, 평균보다 약 1.9% 낮습니다. 최신 거래로 집계된 2026년 9월의 810,000,000원과 비교하면 차이는 36,000,000원입니다.

그러나 같은 2026년 9월에도 680,000,000원 거래가 있었고, 8월에는 750,000,000원 거래도 있습니다. 현재 최저가는 이 두 거래보다 높습니다. 층·향·내부 상태·면적 차이 등을 확인하지 않고 평균 가격만으로 경매 물건이 확실히 저렴하다고 단정하기 어렵습니다.

과거 거래까지 포함한 전체 평균만으로 가격 메리트를 확대 해석할 필요는 없습니다. 이 물건은 최근 평균을 기준으로도 소폭 낮은 수준이지만, 그 차이가 제한적이라는 점이 투자 판단의 핵심입니다.

④ 예상배당표 (매각가 774,000,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면, 추정 집행비용 10,140,000원을 제외하고 부천중앙새마을금고에 채권최고액 기준 656,700,000원을 배당하며, 소유자에게 107,160,000원이 남는 계산입니다.

다만 경매 신청 청구금액은 663,724,850원으로 근저당 채권최고액 656,700,000원보다 큽니다. 따라서 표의 근저당 배당액이 채권최고액에 도달하더라도 신청 청구금액까지 전액 충족된다고 볼 수는 없습니다. 이 차액을 곧바로 매수인이 부담하는 것은 아닙니다.

배당표는 채권최고액 및 집행비용 추정치를 이용한 계산입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 조세채권, 최우선변제, 배당요구 및 집행비용 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 예상 잔여금은 확정 배당액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 매수인 인수와 다르다

이 물건은 현재 0회 유찰된 신건입니다. 다음은 각각 감정가의 100%, 80%, 64%에 매각된다고 가정한 배당 시나리오입니다. 아직 발생하지 않은 유찰과 낙찰가격을 확정된 일정이나 결과로 해석해서는 안 됩니다.

1회 유찰 가격인 619,200,000원에서는 채권최고액 기준 46,092,000원의 미배당이, 2회 유찰 가격인 495,360,000원에서는 168,693,600원의 미배당이 계산됩니다. 하지만 이는 근저당 채권자의 배당 부족분이지, 낙찰자가 추가로 인수하는 금액이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 원미구 중동 소재 계남초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 유사한 아파트와 공원, 업무시설, 근린생활시설 등이 분포합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 무난한 것으로 평가됩니다. 단지 외곽은 공도와 접합니다.
• 건물. 1993.02.27 준공된 356세대 단지입니다. 대상 호수는 25층 건물 중 15층에 있으며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다. 준공 시점과 현재 건물·설비 상태를 함께 고려해야 합니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역, 중동지구 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 개발행위허가제한지역 및 교육환경 보호구역 관련 제한 사항도 확인됩니다.
• 토지 관련 제한. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있으나, 감정 관련 기재의 적용기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 이 기간은 현재 매각기일보다 앞서 종료되므로 입찰 전 현행 지정 여부와 적용 대상을 확인해야 합니다.
• 공시지가·공부. 공시지가는 ㎡당 3,445,000원으로 기재돼 있으며, 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 평가됩니다. 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 유사 면적 실거래 12건이 확인되지만 거래가격은 680,000,000원부터 900,000,000원까지 차이가 큽니다. 최근 12개월에도 680,000,000원과 860,000,000원 거래가 함께 있어, 개별 호수의 상태와 매도가격에 따른 환금성 차이를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 을구 6번 부천중앙새마을금고 근저당권 (2021.11.03, 채권최고액 656,700,000원)을 원본 등기부에서 다시 확인하세요.
• 실제 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대, 실제 점유관계를 입찰 전 대조해야 합니다.
• 명세서 재확인. 현재는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 확인됩니다. 매각기일 전 변경된 명세서나 매각조건이 없는지 확인하세요.
• 시세의 면적 차이. 대상 면적은 128.94㎡, 비교 거래는 133.47㎡입니다. 완전 동일한 면적의 가격으로 간주하지 말고 해당 층과 향, 내부 수리 상태를 반영하세요.
• 최근 저가 거래 검증. 2026년 9월 680,000,000원, 2026년 8월 750,000,000원 거래의 특성과 현재 물건의 차이를 확인하세요. 최근 평균만을 입찰 상한의 근거로 삼기에는 가격 편차가 큽니다.
• 관리비 및 명도비용. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분, 실제 점유자와의 인도 협의, 수리 및 취득 부대비용을 따로 확인하세요.
• 토지이용규제 확인. 토지거래허가구역 관련 기재기간은 2026.08.25까지입니다. 매각기일 기준 현행 지정 여부를 관계기관 자료로 재확인해야 합니다.
• 입찰가 여유 확보. 최저가가 최근 시세 평균의 98.1%입니다. 평균과의 차이가 작으므로 취득비용, 점유 관련 비용, 물건 상태를 반영한 자체 입찰 상한이 필요합니다.
• 배당액과 인수액 구분. 청구금액 663,724,850원과 근저당 채권최고액 656,700,000원은 서로 다른 금액입니다. 배당 부족을 곧바로 매수인 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.

맺으며 — “권리는 양호, 가격은 신중”

부천 그린타운 1311동 1501호의 장점은 말소기준권리가 명확하고 현재 확인된 인수액이 0원이라는 점입니다. 과거 근저당권은 말소됐고, 현재 경매를 신청한 부천중앙새마을금고의 근저당권도 매각으로 소멸합니다. 명세서상 별도로 인수할 권리나 법정지상권도 확인되지 않습니다.

그러나 신건 최저가 774,000,000원은 최근 12개월 평균 788,666,666원과 불과 1.9% 차이입니다. 최근 가격 추세가 +0.3%라는 점은 참고할 만하지만, 같은 시기의 거래가격 편차가 상당하고 현재 최저가보다 낮은 최근 거래도 있습니다. 따라서 이 물건을 시세 대비 큰 폭의 할인 물건으로 평가하기는 어렵습니다.

여기에 신고된 임차인은 없더라도 감정평가서상 임대관계가 미상이라는 점을 최종적으로 확인해야 합니다. 실제 점유관계와 내부 상태, 취득 부대비용을 확인하기 전까지는 권리상 인수액 0원을 전체 취득위험 0원과 동일하게 볼 수 없습니다.

결론은 권리관계는 긍정적이지만 가격 경쟁력은 제한적인 B등급 검토 물건입니다. 현재 가격이 최근 평균보다 약간 낮다는 사실만으로 적극적인 고가 응찰을 정당화하기는 어렵습니다. 입찰의 핵심은 말소기준 판단 자체보다 실제 점유·물건 상태를 확인하고 충분한 가격 여유를 확보하는 것입니다.