인천지방법원 2026타경31095. 부천시 원미구 심곡동 진양아트빌 203호, 전용 38.53㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박해주 씨로, 2018년 7월 거래가 140,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 국세 압류를 시작으로 주택도시보증공사 가압류와 지방세 압류, 강제경매개시결정 등이 이어졌습니다. 말소기준권리는 2023.08.02 국(구로세무서장) 압류입니다.
권리분석에서 가장 중요한 부분은 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기입니다. 전입신고는 2023.04.26, 확정일자는 2023.04.10으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기가 2025년에 이루어졌다는 사실만으로 대항력 위험을 배제할 수 없습니다. 다만 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 해당 임차권의 말소가 확실하게 이행되는지가 실제 입찰의 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경31095 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 134-1 진양아트빌 203호 도로명: 경기도 부천시 원미구 부천로66번길 93 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 38.53㎡ · 제203호 · 철근콘크리트조 5층 건물 |
| 건물 정보 | 2001.09.14 준공 · 총 16세대 |
| 소유자 | 박해주 (2018.07.20 소유권이전, 거래가 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 127,918,156원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.02 국 압류 (구로세무서장) |
| 등기 임차보증금 | 129,000,000원 (한국토지주택공사) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권의 대항력
현재 등기상 말소기준권리는 2023.08.02 국 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 부천시 압류, 국 압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 임차인의 전입·확정일자는 말소기준보다 빠르므로 별도 분석이 필요합니다.
② 임차인·보증기관 권리분석
| 등기 권리자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·구분 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 제203호 38.53㎡ 전부 |
129,000,000원 | 2023.04.26 2023.04.10 |
대항력 있음 | 우선변제 가능 | 보증기관 임차권등기·배당요구 |
한국토지주택공사는 보증기관 성격의 등기 권리자로 분류됩니다. 이 권리를 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 개별 실거주 임차인으로 확인된 사람은 0명이며, 보증기관 명의의 임차권등기 1건이 있습니다. 실제 점유자와 원임차인의 관계는 현장에서 확인해야 합니다.
과거 한국토지주택공사의 보증금 128,000,000원 임차권등기는 2021.10.05 접수되었으나 2022.06.09 이미 말소되었습니다. 현재 129,000,000원 임차권과 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래가 보여주는 가격 부담
진양아트빌은 총 16세대의 소규모 다세대주택입니다. 동일 면적 최근 거래는 2026년 4월과 7월의 2건이며, 최근 12개월 평균은 127,750,000원입니다. 감정가 165,000,000원은 이 평균보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 38.53㎡ | 2 | 112,500,000원 |
| 2026.04 | 38.53㎡ | 4 | 143,000,000원 |
| 2023.08 | 34.97㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2022.04 | 38.53㎡ | 4 | 133,000,000원 |
| 2021.07 | 34.97㎡ | 4 | 102,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.53㎡ | 2건 | 127,750,000원 |
전체 5건 평균은 122,100,000원으로, 최저가는 전체 평균의 135.1%입니다. 최근 12개월 평균과 비교해도 129.2%로 높습니다. 가장 최신인 2026년 7월 동일 면적 2층 거래는 112,500,000원에 불과합니다. 신건 감정가를 곧바로 시세 대비 저렴한 가격으로 해석할 수 없습니다.
최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세 지표는 +8.0%로 제시되어 있습니다. 다만 최근 12개월 실거래가 2건뿐이고, 최근 거래 자체는 직전 거래보다 낮아 추세 지표만으로 가격 상승을 단정하기 어렵습니다. 실제 입찰가격 판단에서는 최근 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,110,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 129,000,000원 | 129,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,671,613,805원 | 32,890,000원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 127,918,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 추정에서는 임차보증금 129,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에 32,890,000원이 배당됩니다. 서울보증보험의 신청채권에는 배당이 없습니다. 국세·지방세의 당해세 우선배당 및 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수 위험은 별개
| 회차 | 최저매각가 | 시나리오상 명목 인수 | 확약 적용 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 165,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 132,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 105,600,000원 | 25,678,400원 | 0원 |
신건에서는 임차보증금이 전액 배당되는 것으로 추정되어 인수액이 없습니다. 하지만 2회 유찰 시에는 매각대금이 보증금보다 적어지고, 시나리오상 25,678,400원의 명목 인수 위험이 나타납니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 심곡2동 행정복지센터 동측 인근이며, 주변에 다세대주택·단독주택·소규모 아파트가 분포하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 남서측 약 500m에 부천역, 남동측 약 700m에 환승역인 소사역이 소재해 교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 2001.09.14 준공한 철근콘크리트조 5층 다세대주택으로, 위생·급배수·난방 설비를 갖추고 있습니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 도로. 남서측 약 8m 도로에 접하고 있으며, 토지는 평탄한 세장형입니다.
- 규제. 준주거지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 입찰 시점의 규제 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 16세대 규모로 실거래 표본이 많지 않습니다. 단지의 평균 유찰 횟수는 1.5회이며, 가격 비교에서는 면적·층·건물 상태에 따른 차이를 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 한국토지주택공사 임차권등기에 서울보증보험 주식회사 명의의 말소동의 확약이 유효하게 적용되는지 확인해야 합니다.
- 전입·점유관계. 임차권등기상의 전입일자는 2023.04.26으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증기관 명의 신고와 실제 거주자 관계, 대항력 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 조세채권. 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 당해세와 우선배당 대상 조세가 있다면 추정 배당금이 달라질 수 있으므로 교부청구 및 세금 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 신건 최저가 165,000,000원은 최근 12개월 평균 127,750,000원보다 높습니다. 최근 2026.07 거래가 112,500,000원도 함께 참고해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰가 132,000,000원과 2회 유찰가 105,600,000원을 비교하되, 명목상 미배당 임차보증금과 확약에 의한 실질 인수 해소를 구별해야 합니다.
- 소규모 다세대 관리상태. 건물 외벽·누수·공용부분 유지관리와 체납 관리비, 실제 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 내역과 최신 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소는 조건부, 가격은 확실히 부담”
이 사건은 단순한 후순위 권리 소멸형 경매가 아닙니다. 한국토지주택공사의 임차보증금 129,000,000원은 말소기준권리보다 빠른 전입·확정일자를 가지고 있습니다. 매각물건명세서에 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점은 중요한 위험 해소 요소이지만, 확약 제출자와 임차권등기 권리자가 다른 만큼 원본 확인이 필수입니다.
가격 측면에서는 판단이 더 명확합니다. 최근 12개월 실거래 평균 127,750,000원에 비해 신건 최저가 165,000,000원은 129.2% 수준입니다. 최신 거래 역시 112,500,000원으로 신건 가격보다 낮습니다. 소규모 다세대주택의 환금성까지 고려하면 신건에 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
결론은 권리 확인 선행, 신건 입찰 보류입니다. 말소 확약의 실제 이행 가능성을 확인하고 유찰 이후의 가격을 검토하는 편이 합리적입니다. 확약으로 해당 임차권의 인수가 해소되더라도, 그 사실만으로 시세보다 높은 가격에 응찰할 이유가 생기는 것은 아닙니다.
