수원지방법원 2026타경50917. 수원시 장안구 연무동 해오름 2층 202호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 김태준이며, 2021.03.26. 거래가액 225,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 채권자로 신청한 강제경매입니다.
권리관계의 출발점은 일반적인 근저당 경매와 다릅니다. 과거 수원중앙신용협동조합과 변영구의 근저당권은 2021.02.26. 이미 말소됐고, 현재 분석상 말소기준권리는 2023.07.11. 국민건강보험공단 압류입니다. 그런데 임차인 강태임의 전입과 점유는 2021.02.26.부터이고, 확정일자는 2021.02.16.입니다. 따라서 이 임차인은 말소기준권리보다 앞서는 권리관계를 갖습니다.
그대로라면 보증금 미배당액을 인수할 수 있는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사 명의로 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 결과는 달라집니다. 이 물건의 핵심은 단순히 선순위 임차권의 존재가 아니라, 그 권리가 매수인에게 실제 부담으로 남는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50917 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 연무동 212-6 해오름 2층 202호 도로명: 경기도 수원시 장안구 창훈로 73-1 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 방 2, 거실, 주방, 화장실, 발코니 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 6층 중 2층 202호 |
| 소유자 | 김태준 · 2021.03.26. 소유권이전 (거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 186,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
| 말소기준권리 | 2023.07.11. 국민건강보험공단 압류 (갑구 3번) |
| 등기 확인일 | 2026.10.13. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약
핵심은 임차권의 선후관계입니다. 임차인 강태임은 2021.02.26. 전입·점유를 시작했고, 2023.03.08. 보증금 225,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이는 2023.07.11. 국민건강보험공단 압류보다 앞선 권리입니다.
국민건강보험공단 압류와 그 이후의 수원시 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 다만 강태임의 임차권은 본래 선순위이므로, 후순위 압류와 똑같이 자동 소멸한다고 볼 수 없습니다. 그 임차권의 인수 문제는 제출된 확약서를 별도로 적용해 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 225,000,000원의 실제 부담
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 강태임 건물 전부 · 주거 |
2021.02.26. 확정 2021.02.16. |
225,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 보증기관 승계 대항력 포기 확약 |
실제 임차인은 강태임 1명입니다. 주택도시보증공사는 강태임으로부터 보증금 관련 권리를 양도받은 승계 권리자로 표시되어 있으며, 별도의 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 임대차계약일 | 2021.02.06. |
|---|---|
| 확정일자 | 2021.02.16. |
| 전입·점유개시 | 2021.02.26. |
| 임차권등기일 | 2023.03.08. (을구 8번) |
| 임차보증금 | 225,000,000원 |
| 배당요구 | 2023.03.08. |
| 승계 권리자 | 주택도시보증공사 (양도 전 임차인 강태임) |
| 확약서 제출일 | 2026.04.20. |
| 실질 인수 판단 | 0원 (확약 반영) |
“임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.”
이 확약을 반영하면 해당 임차보증금의 미배당액은 매수인의 실질 인수채무로 남지 않는 것으로 판단합니다. 신건 기준 룰상 미배당액은 42,404,000원이지만, 강태임 임차보증금에 관한 실질 인수액은 0원입니다.③ 가격 판단 — 확약이 있어도 시세 검증은 필요
이 사건의 감정가와 최저매각가는 모두 186,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 현재 입찰가 자체가 감정가 수준입니다.
확약을 반영하면 매수인이 선순위 임차보증금 미배당액을 추가로 부담하지 않으므로, 최저가 낙찰을 가정한 실질취득 기준액은 186,000,000원입니다. 이는 낙찰대금에 별도로 인수하는 보증금이 없다는 뜻이며, 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 비용까지 포함한 총투자액은 아닙니다.
특히 다세대주택은 개별 세대의 면적, 층, 도로 접근성, 건물 관리상태 등에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 권리 인수 문제가 해소됐다는 점과 낙찰가에 경제적 이점이 있는지는 별도로 평가해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 186,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,404,000원 |
| 1. 강태임 임차보증금 (승계분) | 225,000,000원 | 182,596,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권자 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당은 추정 배분입니다. 주택도시보증공사는 강태임의 임차보증금 권리 승계자로 기재되어 있으므로, 위 표의 보증금 225,000,000원과 신청채권자 청구액 225,000,000원을 별개의 보증금 채무로 단순 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당 귀속과 순위는 배당표에서 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
매각대금 186,000,000원 중 집행비용 3,404,000원을 제외한 182,596,000원이 임차보증금 배당액으로 계산됩니다. 보증금 미배당액은 42,404,000원입니다. 다만 이는 확약을 적용하기 전의 계산상 잔액이며, 해당 미배당액을 매수인 실질 인수액으로 반영하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 실질 인수 구분
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 인수 추정 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 186,000,000원 | 42,404,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 148,800,000원 | 79,083,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 119,040,000원 | 108,426,560원 | 0원 |
룰상 인수 추정은 확약을 반영하지 않고 해당 회차의 추정 배당 부족분을 매수인 인수로 계산한 수치입니다. 회차별 배당비용 추정이 반영되어 있으며, 실제 법률상 인수금액을 뜻하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 수원시 장안구 연무동 보훈원 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설과 동막초·중·고교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 북측 소로에 접하며 서측 근거리 대로와의 연계가 용이합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 6층 건물입니다. 해당 세대는 2층 202호로, 방 2개와 거실·주방·화장실·발코니 등으로 구성됩니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 도시가스 난방, 승강기, 화재경보설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 부정형 완경사지로 다세대주택 건부지에 이용 중입니다. 도시지역·일반상업지역·방화지구 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등과 주택 유형을 대상으로 한 토지거래허가구역 지정사항이 기재되어 있습니다. 취득자의 해당 여부와 적용 조건을 확인해야 합니다.
- 건축물 관련. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 표시되지 않습니다.
- 환금성. 다세대주택은 개별 물건별 가격 차이가 발생할 수 있으므로, 유사 면적과 구조의 실제 거래 및 매물 상황을 확인한 후 처분 가능성을 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.20. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서가 매각조건에 실제로 반영되어 있는지 확인해야 합니다.
- 권리 승계 관계. 강태임과 주택도시보증공사는 독립적인 임차인 2명이 아닙니다. 동일한 보증금 권리에 대한 양도·승계 관계 및 배당받을 권리자를 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권. 2021.02.26. 전입·점유, 2021.02.16. 확정일자, 2023.03.08. 임차권등기 내용을 대조해야 합니다. 확약 없이는 매수인 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
- 압류 및 세금. 국민건강보험공단과 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리되지만, 실제 조세채권의 배당 우선순위와 당해세 여부는 별도 검토해야 합니다.
- 시세 비교. 해오름 및 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래와 매물 가격을 확인하고, 최저가 186,000,000원의 가격 경쟁력을 평가해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 현재 점유 상태는 구분해야 합니다. 현장 점유자, 인도 가능성 및 명도비용을 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 부담액 등을 확인하고 실질취득 비용에 반영해야 합니다.
- 입찰 전 최종 점검. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 확약서, 현황조사서 및 특별매각조건을 최신 원본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 보증금은 크지만, 확약이 핵심이다”
이 사건은 보증금 225,000,000원의 선순위 임차권 때문에 표면적으로는 인수 위험이 큰 다세대주택입니다. 최저매각가 186,000,000원 기준으로 계산상 미배당액이 42,404,000원 발생하며, 확약이 없다면 매수인이 부담할 수 있는 금액입니다.
그러나 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서가 핵심 위험을 바꿉니다. 그 내용이 매각조건에 유효하게 적용되는 것을 전제로, 해당 임차보증금의 실질 인수액은 0원입니다. 다른 독립적인 임차인 보증금 인수 위험도 확인되지 않습니다.
남은 판단은 가격입니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않았고, 최저매각가가 감정가인 186,000,000원과 같습니다. 실거래 비교가 충분하지 않은 상태에서 신건 가격을 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 권리 인수는 확약으로 해소, 가격 메리트는 검증 보류. 입찰의 관건은 확약의 법률적 효력을 최종 확인하고, 그다음 주변 실거래로 적정 낙찰가를 판단하는 것입니다.
