인천지방법원 2026타경31110. 김포시 사우동 농장마을 신안아파트 102동 901호, 전용면적 84.44㎡ 아파트입니다. 소유자 나준호는 2020년 9월 매매계약을 원인으로 같은 해 12월 소유권이전등기를 마쳤고, 등기된 거래가액은 200,000,000원입니다. 같은 날 국민은행 근저당권 162,800,000원이 설정됐으며, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.

2022년 페퍼저축은행 근저당권이 추가됐고, 2025년 한국시스템가설산업의 가압류, 2026년 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다. 이들은 모두 말소기준권리 이후에 등기됐으며 매각으로 소멸하는 권리입니다. 경매를 신청한 페퍼저축은행의 청구금액은 195,888,721원입니다.

눈여겨볼 부분은 임차인입니다. 정남영의 전입일은 2025.09.03으로 국민은행 근저당권 설정일인 2020.12.04보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 전입일을 기준으로는 말소기준권리에 대항할 수 없는 후순위 임차인입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 배당요구 사실이 있어 실제 점유와 배당관계는 입찰 전에 확인해야 합니다.

가격은 별개입니다. 같은 아파트, 동일 전용면적 거래의 최근 12개월 평균보다 최저가가 높습니다. 인수액이 0원이라고 해서 싸게 낙찰받는 것은 아닙니다. 이번 신건의 핵심은 등기상 채권의 규모보다 응찰가격이 시장가격에 부합하는지 여부입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인 확인은 필요

권리분석의 출발점은 2020.12.04 국민은행 근저당권입니다. 이 근저당권을 기준으로 후순위인 페퍼저축은행 근저당, 한국시스템가설산업 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 국민은행 근저당권 자체도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

대항력 판단은 말소기준권리 설정일과 확인된 전입일의 선후관계에 따른 것입니다. 우선변제 여부는 확정일자와 보증금 등 추가 확인이 필요합니다. 임차인은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.

등기에는 과거 압류·가압류 및 경매 이력도 다수 기록돼 있습니다. 2009년 공매를 전후한 과거 권리들은 이미 말소된 것으로 확인되므로, 현재 살아 있는 선순위 인수권리처럼 취급해서는 안 됩니다. 반대로 현재 소유자의 명의와 후순위 등기들은 이번 경매의 권리관계에서 구분하여 검토해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 높은 신건

같은 단지 농장마을(신안)의 전용 84.44㎡ 실거래 12건입니다. 전체 거래 평균은 267,500,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 9건 평균 268,888,888원과 최신 거래인 2026년 7월 245,000,000원을 우선적으로 살펴야 합니다.

실거래가격은 245,000,000원부터 295,000,000원까지 분포합니다. 최신 거래가 단지 내 최저 거래가격과 같은 245,000,000원이지만, 1층 거래라는 점을 감안해 다른 층의 사례와 함께 비교해야 합니다. 2026년 6월에는 11층이 295,000,000원에 거래됐고, 2025년 10월에는 경매 대상과 같은 9층에서 270,000,000원에 거래됐습니다.

대상 물건의 최저매각가 289,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.5%입니다. 전체 평균 대비로도 108.0%에 해당합니다. 최근 거래 추세는 과거 구간 대비 +2.1%로, 이 수치만 놓고 하락 추세라고 판단할 수는 없습니다. 그럼에도 현재 최저가는 최근 평균과 최신 거래 모두보다 높아 가격 할인 효과가 확인되지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 289,000,000원 가정)

근저당 배당액은 채권최고액 기준 추정입니다. 집행비용 4,846,000원은 추정치이며, 당해세·국민건강보험공단 압류 관련 배당·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 확정 채권액과 배당순위에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

채권자들의 산정상 총 채권액은 672,513,649원인데, 신건 최저가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 채권자 배당액은 284,154,000원입니다. 미배당액은 388,359,649원으로 계산됩니다.

신청채권자인 페퍼저축은행은 채권최고액 207,600,000원으로 계산한 배당표에서 121,354,000원을 배당받는 것으로 추정됩니다. 신청 청구금액인 195,888,721원에도 미달합니다. 후순위 한국시스템가설산업은 예상배당이 0원입니다.

유찰 시 배당과 취득가격 변화

현재 권리구조가 유지된다는 가정에서는 1회 또는 2회 유찰되더라도 매수인의 인수액이 증가하지 않습니다. 최저가가 낮아지는 만큼 매수인의 실질취득 기준금액도 낮아지는 구조입니다. 반면 채권자의 미배당액은 증가하고, 신청채권자인 페퍼저축은행의 회수액은 감소합니다.

1회 유찰을 가정한 231,200,000원은 최근 12개월 평균 268,888,888원과 최신 거래 245,000,000원보다 낮습니다. 2회 유찰 가정가격은 184,960,000원입니다. 다만 이는 유찰 시나리오이지 실제 유찰이나 해당 가격에서의 낙찰을 보장하는 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 사우동 김포과학기술고등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지·다세대주택·단독주택 등이 혼재하는 주거지역이며, 단지 남측으로 장릉산이 인접합니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐으며, 김포골드선 사우역이 차량으로 5분 이내 거리에 있습니다.
• 건물. 1998.12.31 준공된 651세대 아파트단지입니다. 대상 호수는 지상 15층 건물의 9층으로, 철근콘크리트 벽식구조 및 경사슬래브 지붕입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 단지 북서측 폭 15m 도로와 북동측 약 12m 도로에 접합니다. 주거지 내 차량 접근은 가능한 것으로 조사됐습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 재정비촉진지구, 고도지구, 역사문화환경보존지역, 공항 관련 제한구역 등이 중첩돼 있습니다. 방공기지 제한보호구역 및 상대보호구역 관련 제한도 확인됩니다.
• 토지이용 제한. 토지거래계약 허가구역 관련 기록에는 외국인 등 대상의 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다. 해당 기간과 별개로 입찰 시점의 적용 여부 및 개별 거래에 대한 제한은 확인이 필요합니다.
• 공부·건축. 공부와의 차이는 해당사항이 없으며, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 임대관계는 이해관계인의 협조 부족으로 정확히 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 동일 전용면적의 실거래 12건이 확인되지만, 거래가격은 245,000,000원부터 295,000,000원까지 차이가 큽니다. 실제 매도 시 층·향·내부상태와 매도 시점의 시장가격을 반영해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확인. 정남영의 보증금과 임대차계약 내용을 확인하세요. 후순위 전입으로 대항력은 인정되지 않는 구조지만, 배당요구와 실제 임차관계를 구분해서 검토해야 합니다.
• 확정일자·우선변제 확인. 확정일자와 최우선변제 요건을 확인해야 합니다. 임차인 배당이 발생하면 선순위 채권자와 후순위 채권자의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 점유·명도 확인. 현재 점유자와 실제 거주 여부를 조사하세요. 대항력 없는 임차인이라도 인도 협의나 인도명령 등 명도 절차가 필요할 수 있습니다.
• 입찰가격 상한. 현재 최저가 289,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 268,888,888원보다 높습니다. 동일 평형 최근 거래와 같은 층 거래를 기준으로 가격 적정성을 재검토하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 신건 가격과 1회 유찰 가정가격 231,200,000원, 2회 유찰 가정가격 184,960,000원을 비교하세요. 실제 진행 여부는 법원 매각절차에 따라 달라집니다.
• 채권자 배당. 국민은행·페퍼저축은행의 확정 채권액과 국민건강보험공단 압류 관련 채권, 조세채권의 배당순위를 확인하세요. 채권최고액과 실제 채권잔액은 같지 않을 수 있습니다.
• 관리비 체납. 과거 등기에는 아파트 입주자대표회의의 가압류 이력이 있으나 해당 권리는 이미 말소됐습니다. 현 시점의 관리비 체납 여부는 별도로 확인하고, 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 관리비를 점검하세요.
• 재정비·규제. 재정비촉진지구와 고도지구, 군사시설 및 역사문화 관련 제한을 확인하세요. 재정비촉진지구에 포함됐다는 사실만으로 개발이익이나 향후 가격 상승을 확정할 수 없습니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서와 실거래 원본을 확인하고, 매각기일까지 권리변동이나 기일 변경이 있는지 점검하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”

김포 농장마을 신안아파트 901호의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.12.04 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 정남영도 전입일이 말소기준권리보다 늦어 현재 확인되는 전입 관계에서는 매수인에게 대항할 수 없습니다. 예상 인수금액은 0원입니다.

그러나 임차인 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 및 명도관계를 확정적으로 판단하기는 어렵습니다. 채권자 미배당액 388,359,649원은 원칙적으로 매수인 인수액이 아니지만, 점유 상태, 관리비, 세금 등 별도 비용의 확인은 여전히 필요합니다.

가격에서는 더 신중해야 합니다. 최저가 289,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 268,888,888원의 107.5%이고, 최신 실거래 245,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세가 +2.1%라고 해도, 이 사실만으로 현 최저가에 투자 매력이 생기는 것은 아닙니다.

결론은 권리 인수 부담은 낮지만, 신건 가격은 보류입니다. 말소기준 이후 임차인이라는 점은 법적 인수위험을 낮춰주지만 미확인 임대차 및 명도 부담을 완전히 제거하지는 않습니다. 1회 유찰 가정가격 231,200,000원부터 최근 시세 대비 할인 효과를 검토할 수 있으나, 유찰이 실제로 발생할지는 알 수 없습니다. 현재 시점에서는 무리하게 최저가 이상으로 응찰하기보다 임차인 조사와 시세 확인을 우선하는 것이 합리적입니다.