인천지방법원 2026타경31124. 김포시 사우동 풍년마을 127동 905호, 전용 84.39㎡ 아파트입니다. 2001년 사용승인된 19층 건물의 9층에 위치하며, 현재 소유자는 이석례입니다. 2017년 7월 3일 거래가액 220,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 달 한국스탠다드차타드은행 앞으로 채권최고액 92,280,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이후 2019년 한결철강이 채권최고액 300,000,000원의 후순위 근저당을 설정했고, 이 한결철강의 신청으로 임의경매가 개시된 구조입니다.
권리관계에서 핵심은 두 근저당 모두 매각으로 소멸한다는 점입니다. 한결철강의 채권이 전액 배당되지 않더라도 해당 근저당권이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 명세서상 인수권리가 없다는 사실과 실제 점유자·명도 부담이 확인됐다는 판단은 구분해야 합니다.
가격은 더 명확합니다. 동일 면적 최근 실거래 평균은 309,666,666원이고 신건 최저가는 341,000,000원입니다. 최신 2026년 10월 거래가인 315,000,000원보다도 높습니다. 권리상 인수금이 없다는 장점은 있지만, 현재 최저매각가가 시세보다 높기 때문에 가격 할인 효과는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경31124 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 사우동 1474 풍년마을 제127동 제9층 제905호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 풍년로 53 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.39㎡ · 19층 중 9층 |
| 단지 | 풍년마을(건영) · 226세대 · 사용승인 2001.08.31 |
| 소유자 | 이석례 (2017.07.03 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 341,000,000원 / 341,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 한결철강 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2017.07.24 을구 3번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 · 채권최고액 92,280,000원 |
| 후순위 근저당 | 2019.06.13 을구 5번 · 주식회사한결철강 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 매수인 인수 | 0원 · 명세서상 인수권리 없음 |
| 임대관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 실제 임대관계 및 점유상태 미상 |
| 법정지상권 | 명세서상 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당부터 후순위까지 말소
권리분석의 출발점은 2017년 7월 24일 접수된 을구 3번 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 2019년 설정된 한결철강 근저당과 2026년 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 제일은행의 을구 1번·2번 근저당은 2017년 7월 25일 이미 말소됐으므로 매수인이 별도로 인수할 선순위 근저당으로 취급하지 않습니다.
② 시세 비교 — ‘신건은 최근 시세보다 비싸다’
이 물건의 가격 적정성을 판단할 때는 오래된 거래까지 포함하는 전체 평균보다 최근 12개월 동일 면적 거래를 우선하는 것이 적절합니다. 풍년마을(건영) 전용 84.39㎡의 최근 12건 평균은 309,666,666원이고, 최신 거래는 2026년 10월 315,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.39㎡ | 12 | 315,000,000원 |
| 2026.08 | 84.39㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 84.39㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 84.39㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 84.39㎡ | 15 | 315,000,000원 |
| 2026.06 | 84.39㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 84.39㎡ | 18 | 345,000,000원 |
| 2026.05 | 84.39㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2026.05 | 84.39㎡ | 4 | 305,000,000원 |
| 2026.03 | 84.39㎡ | 14 | 325,000,000원 |
| 2026.02 | 84.39㎡ | 7 | 315,000,000원 |
| 2025.11 | 84.39㎡ | 15 | 316,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.39㎡ | 12건 | 309,666,666원 |
실거래 범위는 280,000,000원~345,000,000원이며, 평균은 309,666,666원입니다. 최저매각가 341,000,000원은 최근 평균의 110.1%로, 개별 고가 거래에 가까운 수준입니다. 최근 거래 중 345,000,000원 사례가 있더라도, 이를 일반적인 매수 가능 가격으로 해석하기는 어렵습니다. 특히 해당 거래는 18층이고 본건은 9층이므로 층과 상태 차이를 고려해야 합니다.
최신 2026년 10월 거래가인 315,000,000원 역시 신건 최저가보다 낮습니다. 따라서 최근 평균과 최신 거래를 함께 확인해도 신건 가격이 시세보다 저렴하다는 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 341,000,000원 가정)
매각대금 341,000,000원을 기준으로 집행비용을 먼저 공제하고, 한국스탠다드차타드은행 근저당과 한결철강 근저당 순서로 배당하는 추정 결과입니다. 배당액 산정에는 채권최고액을 기준으로 사용했습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,574,000원 |
| 1. 을구 3번 · 한국스탠다드차타드은행 | 92,280,000원 | 92,280,000원 |
| 2. 을구 5번 · 한결철강 | 300,000,000원 | 243,146,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 392,280,000원 | 335,426,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 56,854,000원 |
집행비용 5,574,000원은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 채권잔액 및 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
예상배당 결과 한국스탠다드차타드은행은 채권최고액 기준 전액 배당받지만, 신청채권자인 한결철강은 300,000,000원 중 243,146,000원을 배당받는 것으로 산정됩니다. 56,854,000원의 미배당이 발생하고 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
④ 회차별 배당 시나리오 — 유찰되면 채권자 미배당 증가
현재는 감정가의 100%인 신건이며, 제공된 유찰 시나리오에 따라 1회 유찰 시 80%, 2회 유찰 시 64%의 최저매각가를 비교할 수 있습니다. 아래는 낙찰가격이 해당 금액이라고 가정한 배당 시뮬레이션으로, 향후 실제 유찰이나 낙찰을 보장하는 값은 아닙니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 341,000,000원 | 335,426,000원 | 56,854,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 272,800,000원 | 268,180,800원 | 124,099,200원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 218,240,000원 | 214,384,640원 | 177,895,360원 | 0원 |
현재 신건의 최저가인 341,000,000원은 최근 실거래 평균보다 높지만, 가정된 1회 유찰가격 272,800,000원과 2회 유찰가격 218,240,000원은 최근 평균보다 낮은 수준입니다. 다만 실제 매수 경제성은 낙찰가 외에 취득비용, 수리비, 점유 해소 비용 등을 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 위치. 김포시 사우동 소재, 사우역 북동측 근거리에 위치합니다. 주변에는 공동주택·근린생활시설·하천 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 근거리에 지하철역이 위치합니다. 단지 내 도로를 통해 외부 공도에 연결되며 전반적인 교통여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕의 19층 건물 중 9층 905호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 등의 마감이며, 위생·급배수·승강기 설비가 설치되어 있습니다. 설비의 정상 작동 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 노후화. 사용승인일은 2001.08.31입니다. 매각물건명세서와 감정평가 참고사항에 건물 노후화에 따른 보수 필요 가능성이 기재되어 있습니다. 내부 마감·누수·배관·설비 상태를 확인해 수리비를 따로 산정해야 합니다.
- 용도·토지. 제2종일반주거지역의 아파트 건부지입니다. 토지는 부정형이고 토지면적은 9,178.0㎡, 공시지가는 1,697,000원/㎡입니다. 고도지구·장애물제한표면구역·진입표면구역·성장관리권역 등 토지이용계획상 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 관련 기재가 있으므로 지정기간과 실제 적용 여부를 관계부서에 확인해야 합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 풍년마을(건영)은 226세대 규모이며, 동일 면적의 최근 실거래가 280,000,000원부터 345,000,000원까지 분포합니다. 거래 사례는 있지만 층별·상태별 가격 편차가 존재하므로 평균가격만으로 본건의 매도가격을 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 재설정. 현재 최저가 341,000,000원은 최근 12개월 평균 309,666,666원의 110.1%입니다. 평균과 최신 거래 315,000,000원을 기준으로 보수적인 응찰가격을 다시 산정해야 합니다.
- 유찰 회차 점검. 1회 유찰 가정가격 272,800,000원, 2회 유찰 가정가격 218,240,000원을 기준으로 자금계획과 예상 수익성을 비교하되, 실제 진행 여부를 매각공고로 확인해야 합니다.
- 점유자·임대차 확인. 명세서상 인수권리는 없고 신고된 임차인도 없지만 실제 임대관계는 미상입니다. 전입세대 확인, 현황조사, 점유자 확인으로 명도 및 대항력 관련 위험을 재점검해야 합니다.
- 건물 수리비. 2001년 사용승인된 건물로 노후화에 따른 보수 가능성이 명시되어 있습니다. 내외부 상태, 누수, 배관, 창호, 승강기 등 유지보수 상태를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 관리사무소에 공용부분 관리비 등 미납 여부를 확인하고, 매수인에게 부담될 수 있는 금액을 취득비용에 반영해야 합니다.
- 배당과 인수의 구별. 후순위 한결철강의 예상 미배당 56,854,000원은 매수인 인수금이 아닙니다. 다만 당해세·최우선변제 등 배당에 영향을 줄 수 있는 사항은 원본과 최신 기록을 통해 확인해야 합니다.
- 등기부·매각조건 재확인. 매각기일 2026.10.27 전에 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각공고와 입찰보증금 조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도, 신건 가격은 비싸다”
김포 풍년마을 127동 905호는 권리관계와 가격 판단이 분명하게 갈리는 경매물건입니다. 선순위 한국스탠다드차타드은행 근저당과 후순위 한결철강 근저당은 모두 매각으로 소멸하며, 후순위 채권에 56,854,000원의 미배당이 발생해도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 현재 신건 최저가는 341,000,000원으로 최근 동일 면적 실거래 평균 309,666,666원의 110.1%입니다. 최신 거래가격 315,000,000원보다도 높아 가격상 이점이 확인되지 않습니다. 더구나 건물 노후화에 따른 보수 가능성과 실제 점유관계 확인이라는 과제도 남아 있습니다.
결론은 ‘등기상 권리는 비교적 안전, 신건 가격은 보류’입니다. 이 물건에 접근한다면 신건에서 무리하게 응찰하기보다 최근 실거래가격을 기준으로 입찰 상한을 정하고, 유찰 여부와 건물 상태·점유관계를 재확인하는 편이 합리적입니다. 권리의 단순함만으로 현재 가격의 부담을 정당화해서는 안 됩니다.
