수원지방법원 2026타경51292. 경기도 용인시 처인구 마평동 드림캐슬 101동 203호입니다. 물건 구분은 근린시설이며, 감정평가서상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 전용면적은 68.44㎡, 철근콘크리트구조 지상 11층 건물의 2층에 있습니다. 소유자 조재윤은 2022년 5월 매매를 원인으로 거래가액 270,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 270,000,000원의 임차보증금을 가진 유영걸의 임차권등기가 설정됐고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
이 물건의 권리분석은 단순히 선순위 임차권이 있다는 사실만으로 끝나지 않습니다. 임차인의 전입신고와 확정일자는 경매개시결정보다 빠르므로 원래는 대항력과 우선변제권이 문제됩니다. 그런데 보증금 승계기관인 주택도시보증공사가 배당에서 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 등기상 보증금 270,000,000원과 매수인이 실제 부담할 인수금은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경51292 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 마평동 589-9 드림캐슬 101동 2층 203호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 처인구 동부로23번길 7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 전용면적 / 층 | 68.44㎡ · 지상 11층 중 2층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 |
| 사용승인 관련 준공일 | 2022.03.10 |
| 소유자 | 조재윤 (2022.05.31. 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 285,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2026.03.30. 강제경매개시결정 (갑구 5번) |
| 선순위 임차권 | 유영걸 · 2024.03.22. 임차권등기 · 보증금 270,000,000원 |
| 매수인 인수 | 실질 0원 (2026.05.22. 확약 반영) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계
등기 흐름에서 주목할 권리는 을구 1번 유영걸 임차권등기입니다. 임차인의 전입일은 2022.05.31, 확정일자는 2022.05.18이며, 임차권등기는 2024.03.22에 접수됐습니다. 반면 강제경매개시결정은 2026.03.30에 접수됐습니다. 따라서 임차권은 말소기준권리보다 앞서 존재한 권리로, 대항력 포기 확약이 없다면 매수인이 배당되지 않은 보증금을 부담할 위험이 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
임차권자 유영걸과 보증기관의 승계 신고가 함께 확인됩니다. 이들은 각각 별도 보증금이 있는 독립 임차인으로 계산할 대상이 아닙니다. 실제 임차인은 유영걸 1명이며, 보증기관의 신고는 해당 270,000,000원 보증금의 대위·승계 관계입니다. 따라서 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 성명 / 구분 | 임차보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
유영걸 실제 임차인 · 전유부분 전부 |
270,000,000원 |
대항력 있음 2022.05.31. 전입 · 승계인 포기 확약 |
우선변제 2022.05.18. 확정일자 · 2024.03.22. 배당요구 |
|
시보증 보증기관 대위·승계 신고 |
0원 별도 합산 없음 |
포기 확약 승계 보증금 관련 |
승계 신고 유영걸 보증금과 중복 · 2026.06.09. 배당요구 |
| 실제 임차인 | 1명 · 유영걸 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.05.11 |
| 전입 / 점유개시 | 2022.05.31 / 2022.05.31 |
| 확정일자 | 2022.05.18 |
| 임차권등기 | 2024.03.22 · 을구 1번 · 2024카임58 |
| 등기상 보증금 | 270,000,000원 |
| 보증기관 승계 | 유영걸 보증금에 대한 승계·중복 신고 |
| 확약 제출일 | 2026.05.22 |
| 확약 내용 | 우선변제권만 주장 · 대항력 포기 · 미변제 시에도 임차권등기 말소 |
| 실질 인수 | 0원 |
갑구에는 민간임대주택등기도 남아 있습니다. 2022.05.18. 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.05.31. 접수된 등기이며, 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 내용이 기재돼 있습니다. 낙찰 이후 해당 등록의 말소·승계 및 임대사업자 의무 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 가격 여력
드림캐슬의 유사 면적 실거래를 비교하면 최저매각가 285,000,000원은 최근 12개월 평균 310,000,000원의 91.9%입니다. 최근 거래 추세는 +4.2%로 제시돼 있어 하락 추세로 볼 근거는 없습니다. 다만 최근 표본은 3건으로 적고 면적과 층도 다르므로, 평균가격만으로 매각 가능 가격을 확정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 72.19㎡ | 11 | 290,000,000원 |
| 2026.03 | 70.2㎡ | 10 | 320,000,000원 |
| 2026.03 | 68.44㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사 면적 | 3건 | 310,000,000원 |
최근 동일 전용면적 68.44㎡의 3층 거래는 320,000,000원입니다. 본건의 2층 최저매각가 285,000,000원은 이 거래보다 낮습니다. 반면 가장 최근인 2026.07 거래는 전용 72.19㎡, 11층에 290,000,000원으로, 신건 최저가와 차이가 크지 않습니다.
과거 거래까지 포함한 12건 전체 평균은 300,583,333원이고, 최저매각가는 전체 평균의 94.8%입니다. 그러나 과거 최고 380,000,000원과 최저 227,000,000원이 섞여 있으므로, 투자 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 310,000,000원, 최신 거래 290,000,000원, 최근 추세 +4.2%를 중심으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 285,000,000원 가정)
아래 배당표는 제시된 예상배당 계산값을 정리한 것입니다. 유영걸의 보증금과 주택도시보증공사의 승계채권은 동일 보증금에서 비롯된 관계이므로 별개의 독립 채권처럼 확정 배당되는 것으로 해석해서는 안 됩니다. 실제 배당은 채권양도·대위변제 관계와 법원 배당표에 따라 조정될 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,790,000원 |
| 1. 유영걸 임차보증금(우선변제) | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 270,000,000원 | 10,210,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 제공된 배당 산정 시나리오의 기계적 배분을 표시한 것으로, 동일 보증금의 양도·승계에 따른 중복채권 조정을 확정한 배당표가 아닙니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 주택도시보증공사 청구액 270,000,000원에 대한 계산상 배당액은 10,210,000원, 미배당액은 259,790,000원입니다. 확약에 의해 이 미배당액을 매수인이 인수하는 것으로 보지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전후 인수금의 차이
이 사건은 현재 0회 유찰 신건입니다. 제공된 회차 시나리오에는 유찰 시 임차보증금 미배당에 따른 인수액이 산출돼 있지만, 이는 대항력 포기 확약을 적용하지 않은 금액으로 구분해서 보아야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 전 인수 추정 | 확약 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 285,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 228,000,000원 | 45,992,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 182,400,000원 | 90,953,600원 | 0원 |
확약 전 인수 추정액은 시나리오 산술값입니다. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 해당 보증금의 실질 인수는 모든 제시 회차에서 0원입니다. 별도 점유권리, 세금, 부대비용 등은 포함하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인예술과학대학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·다세대주택·단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 남측 약 8m, 서측 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 지상 11층 건물로, 외벽은 석재타일 마감 등이며 위생·급배수·전기·승강기·난방·주차장 설비가 있습니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 보고되지 않았습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등에 해당합니다. 토지는 평탄한 사다리형이며 공시지가는 1,596,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이고 토지는 업무시설(오피스텔) 및 공동주택 부지로 이용 중입니다. 등기상 민간임대주택 등록도 확인됩니다.
- 환금성. 최근 실거래 표본이 적고 면적·층별 거래가격 차이가 존재합니다. 매도 시 비교 가능한 거래 사례가 충분한지, 실제 매수 수요가 있는지 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.22. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서의 원문, 적용 범위, 조건을 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 유영걸 명의 을구 1번 임차권등기가 확약 내용대로 말소되는지, 배당 부족 시에도 인수 부담이 없는지를 확인해야 합니다.
- 승계 중복 확인. 보증기관 신고는 유영걸 보증금 270,000,000원에 관한 승계이므로 별도의 보증금으로 합산하지 않아야 합니다. 실제 배당에서 채권양도·승계 관계가 어떻게 반영되는지도 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 갑구 4-1번 등기의 임대의무, 등록사항의 존속 또는 말소, 낙찰 후 적용 여부를 관련 기관 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 있다고 실제 점유상태가 확정되는 것은 아닙니다. 현장 점유자와 인도·명도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 12개월 평균 310,000,000원뿐 아니라 최신 거래 290,000,000원과 동일 면적·층별 거래 사례를 함께 비교해야 합니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 취득 관련 비용과 예상 명도비용을 확인해야 합니다.
- 매각절차 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약의 실효성이 중요하다”
이 물건은 등기상 위험과 실질 인수 위험을 구분해야 하는 경매입니다. 유영걸의 선순위 임차보증금 270,000,000원은 원칙적으로 주의해야 할 권리지만, 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 그에 따라 실질 인수액은 0원으로 분석됩니다.
가격도 불리하지만은 않습니다. 신건 최저가 285,000,000원은 최근 12개월 유사 면적 평균 310,000,000원의 91.9%입니다. 다만 가장 최근 거래 290,000,000원과는 큰 차이가 없고, 거래 표본이 적어 가격 메리트를 과도하게 평가하기 어렵습니다. 민간임대주택등기와 실제 점유·명도 문제도 별도로 확인해야 합니다.
종합 판단은 B등급. 확약이 적용되면 권리상 인수 위험은 크게 해소되고 최근 평균 대비 가격 여력도 있습니다. 그러나 확약 원본 검증이 필요한 선순위 임차권 사건이라는 점과 제한된 실거래 표본을 감안하면 무조건적인 안전형으로 보기는 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 확약의 확실성, 실제 점유 정리, 낙찰가격입니다.
