인천지방법원 2026타경31160. 경기도 김포시 구래동 디원시티 시그니처 지식산업센터 9층 928호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 철근콘크리트구조 지상 10층 건물의 9층에 해당하는 집합건물입니다. 소유자는 주식회사어썸블라썸입니다.

이 물건의 말소기준권리는 2022.09.15 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 416,400,000원이고, 경매 청구금액은 363,221,198원입니다. 근저당 이후 신용보증기금 가압류와 김포시·국세·국민건강보험공단 압류 등이 이어졌습니다. 이들 후순위 등기권리는 원칙적으로 매각으로 소멸할 것으로 분석되지만, 국세·지방세의 배당 우선순위와 선순위 임차관계는 별도로 확인해야 합니다.

특히 임차인으로 조사된 주식회사 스투키, 홍인혁의 전입일이 2017.04.21로 기재되어 있습니다. 말소기준일보다 앞서지만, 공장 용도의 호실이고 건물 사용승인일은 2022.04.08입니다. 전입기록만으로 현재 호실의 대항력이 확정되었다고 판단해서는 안 됩니다. 실제 점유, 임대차계약, 사업자등록 및 적용 법률에 따른 요건을 함께 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 확인 대상

권리 흐름의 기준은 2022.09.15 중소기업은행 근저당권입니다. 앞서 설정됐던 우리자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 소유권이전과 함께 말소됐습니다. 이후 신용보증기금의 가압류 190,000,000원과 여러 압류, 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 후순위 등기권리입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 판단과 명세서 대조가 핵심

현황조사상 임차 신고 1건입니다. 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 배당 시나리오에는 우선변제권이 없는 대항력 임차인으로 반영되어 있습니다.

선순위 대항력이 실제로 인정되고 보증금에 대한 배당이 없다면, 매수인은 10,000,000원의 보증금 반환 부담을 질 수 있습니다. 반면 대항요건이 인정되지 않거나 인수권리가 실제로 없다면 그 금액은 달라집니다. 명세서와 분석상 권리분류가 일치하지 않는 만큼, 입찰 전 법원 원본과 임대차 증빙 확인이 필수입니다.

③ 가격·배당 분석 — 실질취득 418,000,000원 추정

이 물건은 신건으로 감정가 408,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 임차보증금 10,000,000원을 전액 인수한다는 분석 가정을 적용하면 실질취득금액은 418,000,000원입니다. 이는 매각대금과 인수보증금의 합계로, 취득 관련 세금과 별도 비용은 포함하지 않은 금액입니다.

④ 예상배당표 (매각가 408,000,000원 가정)

근저당 배당액은 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 집행비용 6,480,000원 차감 후 근저당에 401,520,000원이 배당되는 시나리오이며, 실제 확정채권액과 국세·지방세 우선배당에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 임차보증금 10,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수 가능금액으로 별도 계산했습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득을 함께 봐야 한다

각 회차의 실질취득금액은 해당 회차 매각가에 임차보증금 10,000,000원 전액을 인수한다는 가정을 적용한 계산치입니다. 실제 인수 여부 및 취득 부대비용에 따라 달라집니다.

신건에서는 중소기업은행에 401,520,000원이 배당되는 것으로 추정되어 신청채권자의 청구액 363,221,198원을 충족하는 시나리오입니다. 반면 1회 유찰 시 중소기업은행 예상배당은 321,030,400원, 2회 유찰 시 256,664,320원으로 줄어 청구액에 미치지 못합니다. 이러한 차이는 채권자 배당에 관한 것이며, 매수인의 권리 인수 위험이 자동으로 사라진다는 뜻은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 구래동 나비마을삼거리 서측 인근에 위치합니다. 주변은 지식산업센터, 오피스텔, 상업용 부동산 등이 혼재한 지역이며 주변환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 북동측 도로를 통해 김포한강10로와 연결됩니다. 인근에 버스정류장과 김포골드선 양촌역이 있으며 교통여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지식산업센터로, 공용 위생설비·엘리베이터·주차설비가 있습니다. 외벽은 복합판넬과 강화유리 칼라샤시 등으로 마감돼 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역 및 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)에 해당합니다. 성장관리권역, 택지개발지구, 철도보호지구 등 관련 제한사항이 확인됩니다. 공시지가는 2,275,000원/㎡이며 토지는 공업용 건부지로 이용 중입니다.
• 건축물 상태. 사용승인일은 2022.04.08이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성. 공장 용도의 지식산업센터는 일반 주거용 부동산과 수요층 및 입주요건이 다를 수 있습니다. 동일 센터의 실제 거래가격, 공실 및 임대수요를 확인하지 않은 상태에서는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 대항력 확인. 주식회사 스투키, 홍인혁의 실제 계약 당사자, 점유현황, 사업자등록, 전입기록과 적용되는 임차인 보호 법률을 확인해야 합니다. 특히 전입일과 사용승인일의 선후관계를 반드시 대조하세요.
• 매각물건명세서 대조. 명세서의 인수권리 없음 기재와 배당 시나리오의 보증금 전액 인수 추정이 서로 다릅니다. 실제 매수인이 부담할 보증금이 존재하는지 확인하는 것이 최우선입니다.
• 세금 압류 검토. 김포시, 국세 및 국민건강보험공단 관련 압류를 확인하고 교부청구 내역과 조세채권 우선순위를 검토해야 합니다.
• 시세 확인. 동일 지식산업센터의 최근 실거래, 유사 면적과 층의 거래사례, 임대료 및 공실 수준을 비교해야 합니다. 감정가만으로 저렴한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.
• 실질취득금액 계산. 매각가 외에 인수보증금, 취득 관련 세금, 관리비 부담 가능액, 명도비용 및 기타 부대비용을 반영해 총 취득비용을 계산하세요.
• 용도·입주자격. 지식산업센터 내 공장 호실이므로 실제 사용하려는 업종의 입주 가능 여부와 용도 제한을 확인해야 합니다.
• 관리비·점유. 관리사무소를 통해 공용관리비 미납 여부를 확인하고, 현황조사 이후 점유 변경이 있었는지도 살펴야 합니다.
• 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “말소되는 등기보다 인수되는 권리가 중요하다”

이 물건은 중소기업은행 근저당을 말소기준으로 후순위 가압류와 압류가 원칙적으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이것만으로 권리관계가 안전하다고 결론 내릴 수는 없습니다.

현황조사상 선순위 전입기록을 가진 임차인이 존재하고, 배당 추정에서는 보증금 10,000,000원 전액 인수를 가정합니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득금액은 418,000,000원으로 계산됩니다. 반면 매각물건명세서는 인수권리 없음으로 기재하고 있어 법적 대항력과 보증금 인수 여부에 관해 결정적인 확인이 남아 있습니다.

더구나 이 물건은 일반 아파트가 아니라 공장 용도의 지식산업센터입니다. 실제 거래시세가 확인되지 않은 상황에서 감정가 408,000,000원을 적정가격으로 인정하거나 유찰가격을 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

결론은 신중한 보류입니다. 선순위 임차보증금 인수 여부와 세금채권을 확인하고, 동일 용도·면적의 실거래가격을 확보한 다음 입찰가격을 결정해야 합니다. 현재 단계에서는 권리 확인이 우선이고, 가격 매력도 판단은 그다음입니다.