인천지방법원 2026타경31182. 김포시 사우동 울루물루타운하우스 502동 202호, 전용 51.87㎡를 대상으로 한 강제경매입니다. 소유자 이한흥은 2021년 5월 31일 거래가 187,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 예스자산대부 주식회사의 가압류를 시작으로 국민건강보험공단·김포시 압류, 한화생명보험 가압류가 이어졌고, 2026년 5월 20일 임수현의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.
겉으로 보면 감정가 229,000,000원의 다세대주택에 후순위 압류가 다수 설정된 사건입니다. 하지만 핵심은 압류 채권자들이 아닙니다. 압류보다 먼저 형성된 임차인의 권리입니다. 최보성은 2022년 7월 8일 전입·점유를 시작했고 2022년 5월 31일 확정일자를 받았습니다. 이는 2023년 3월 13일 말소기준 가압류보다 빠릅니다. 2024년 7월 10일 등기된 임차권의 보증금은 187,000,000원입니다.
매각물건명세서 역시 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 즉, 이 물건은 단순히 등기부의 압류가 말소된다는 이유만으로 안전하다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경31182 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 사우동 1309-10 울루물루타운하우스 502동 2층 202호 도로명: 경기도 김포시 봉화로51번길 32-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 51.87㎡ · 4층 건물 중 2층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 아스팔트슁글지붕 · 승강기 및 난방설비 |
| 단지 규모 | 울루물루타운하우스 501동 및 502동 · 17세대 · 2018.09.07 준공 |
| 소유자 | 이한흥 (2021.05.31 소유권이전 · 거래가 187,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 229,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 임수현 / 187,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.13 · 갑구 4번 · 예스자산대부 주식회사 가압류 11,138,795원 |
| 임차관계 | 최보성 · 임수현 (실제 임차인 2명, 임수현 보증금 미상) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023년 3월 13일 예스자산대부 주식회사의 가압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 김포시 압류, 한화생명보험 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
그런데 최보성의 임대차는 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기의 접수일이 2024년 7월 10일이라는 사실만 보고 후순위 임차인이라고 판단하면 안 됩니다. 원래 임대차의 전입·점유와 확정일자가 2022년이라는 점이 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한 명은 보증금 미상
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
|
최보성 건물의 전부 · 임차권등기 |
전입 2022.07.08 확정 2022.05.31 |
187,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 승계 |
|
임수현 현황조사·매각물건명세서 기재 |
전입 2022.07.08 확정 미상 |
미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 추가 위험 미상 |
최보성: 2022.05.30 임대차계약, 2022.07.08 전입·점유, 2022.05.31 확정일자, 2024.07.10 임차권등기 및 배당요구 관련 기록. 임수현: 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자·구체적 임대차관계가 확인되지 않아 대항력과 승계 범위에 추가 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 86,000,000원 비싸다
울루물루타운하우스 501동 및 502동의 거래 이력을 보면, 과거 거래와 최근 거래 사이에 상당한 가격 차이가 있습니다. 전체 평균 194,000,000원만 보면 감정가와 큰 차이가 없어 보일 수 있지만, 최신 거래를 기준으로 하면 판단이 크게 달라집니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 47.4㎡ | 3층 | 143,000,000원 |
| 2021.08 | 50.46㎡ | 4층 | 245,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 194,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 143,000,000원 |
과거 2021년 거래는 245,000,000원이었으나 최신 2025년 거래는 143,000,000원입니다. 거래 추세 지표는 -41.6%로 하락을 나타냅니다. 두 거래는 면적과 층이 달라 동일 조건의 가격 하락률로 단정할 수 없지만, 오래된 고가 거래에 의존해 현재 시세를 평가해서는 안 된다는 경고 신호입니다.
이번 물건의 전용면적은 51.87㎡이고 최신 거래는 47.4㎡로 완전히 같은 면적이 아닙니다. 비교 표본도 최근 12개월 동안 1건뿐이므로 개별 물건의 적정가를 단정하기는 어렵습니다. 그럼에도 신건 최저가 229,000,000원은 최근 거래가 143,000,000원의 160.1%, 금액으로는 86,000,000원 높은 수준입니다. 면적 차이를 고려하더라도 신건 가격을 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.
④ 유찰 시뮬레이션 — 가격이 내려가도 총취득액은 거의 그대로
이 사건에서 가장 중요한 계산입니다. 최보성의 보증금 187,000,000원은 대항력과 우선변제권이 있는 임차보증금입니다. 매각대금이 부족해 보증금이 전액 배당되지 않으면 부족분이 매수인에게 넘어옵니다.
따라서 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 구간에서는 실질취득액 = 낙찰가 + 미배당 인수액이 되고, 실질취득액은 보증금 187,000,000원 부근에서 쉽게 낮아지지 않습니다. 배당에 앞서는 집행비용까지 고려하면 실제 부담은 보증금보다 다소 높을 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 최보성 인수 추정 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 229,000,000원 | 0원 | 229,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 183,200,000원 | 7,164,800원 | 190,364,800원 |
| 2회 유찰 (64%) | 146,560,000원 | 43,291,840원 | 189,851,840원 |
시뮬레이션은 각 회차별 예상 배당과 최보성 보증금 미배당 인수를 기준으로 합니다. 신건 인수 0원은 최보성 전액 배당을 전제로 한 추정값입니다. 임수현의 별도 보증금·인수위험, 취득세, 명도비용, 미납 관리비 등은 실질취득액에 포함되지 않았습니다.
더 중요한 점은 실질취득액과 최신 거래의 비교입니다. 1회 유찰 시 실질취득액 190,364,800원은 최근 거래 143,000,000원보다 47,364,800원 높고, 2회 유찰 시에도 46,851,840원 높습니다. 따라서 1~2회 유찰만으로 충분한 가격 메리트가 생긴다고 보기는 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,006,000원 |
| 1. 임차인 · 최보성 | 187,000,000원 | 187,000,000원 |
| 2. 가압류 · 예스자산대부 | 11,138,795원 | 11,138,795원 |
| 3. 가압류 · 한화생명보험 | 19,856,323원 | 19,856,323원 |
| 4. 신청채권자 · 임수현 | 187,000,000원 | 6,998,882원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 제시된 채권별 배당 시뮬레이션을 재현한 것입니다. 채권자 배당액 합계 37,994,000원, 채권자 미배당 180,001,118원, 소유자 잔여 0원입니다. 당해세·압류 관련 실제 조세채권 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 법원 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 사우동 김포여자중학교 남서측 인근입니다. 주변에는 공동주택·단독주택·근린생활시설 및 학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 또는 근거리에 버스정류장과 김포골드라인 사우역이 있습니다. 북측 약 6m 포장도로와 연결됩니다.
- 건물. 2018.09.07 준공된 17세대 소규모 단지로, 철근콘크리트구조의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 승강기 및 난방설비가 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 재정비촉진지구·고도지구·공항 관련 제한구역·역사문화환경보존지역·학교 상대보호구역 등과 관련됩니다. 공시지가 1,050,000원/㎡가 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다. 다만 실제 내부 상태와 점유 상황은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 단지 규모는 17세대로 작고 확인되는 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 1건, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.2회로 제시됩니다. 거래 표본 부족과 가격 하락 신호 때문에 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최보성 임차권 확인. 임대차계약서·전입세대 관련 자료·임차권등기명령·확정일자·배당요구 및 매각물건명세서를 대조해 보증금 187,000,000원의 대항력과 우선변제 범위를 확인하세요.
- 배당 부족분 인수. 매각물건명세서상 미배당 보증금 인수조건이 명시되어 있습니다. 낙찰가만으로 입찰 수익성을 계산하지 말고 예상 인수액을 반드시 합산하세요.
- 임수현의 신분과 권리. 현황조사상 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일한 이름입니다. 실제 점유자, 계약관계, 채권 발생원인, 최보성과의 관계를 확인해야 합니다.
- 추가 임차보증금 위험. 임수현은 말소기준보다 전입이 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 별도 승계 위험을 해소하기 전에는 인수총액을 확정할 수 없습니다.
- 실질취득 기준 가격 판단. 1회 유찰의 낙찰가 183,200,000원만 보지 말고 실질취득 190,364,800원으로, 2회 유찰 시에도 189,851,840원으로 시세와 비교하세요.
- 최근 시세 재검증. 최신 거래 143,000,000원, 하락 추세 -41.6%, 거래 표본 1건이라는 조건을 감안해 인근 유사 면적 다세대주택의 매매사례와 실제 매도 가능 가격을 확인하세요.
- 조세·체납·관리비. 국민건강보험공단 및 김포시 압류와 관련된 실제 채권 내역, 선순위 조세, 공용관리비 체납 및 명도비용을 확인하세요.
- 토지이용 규제. 재정비촉진지구, 공항고도제한, 역사문화환경보존 관련 규제 및 토지거래허가 관련 적용 여부를 관할기관에 확인하세요.
- 입찰기일·원본 확인. 2026.10.27 매각기일을 기준으로 최신 등기부·현황조사서·매각물건명세서·법원 매각공고와 입찰보증금 조건을 재확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 보증금은 사라지지 않는다”
이 사건의 함정은 명확합니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 최보성의 187,000,000원 보증금이 있고, 배당에서 회수되지 않은 금액은 매수인이 인수합니다. 신건에서는 전액 배당을 가정할 수 있지만, 유찰되어 낙찰가가 낮아지면 그만큼 미배당 인수액이 늘어납니다.
실제로 1회 유찰 시 실질취득액은 190,364,800원, 2회 유찰 시 189,851,840원으로 계산됩니다. 어느 경우에도 최근 실거래 143,000,000원보다 높습니다. 게다가 거래 추세는 -41.6% 하락이고, 별도 점유자인 임수현의 임차권과 보증금도 확정되지 않았습니다.
권리상 고위험, 가격상 고평가, 환금성은 보수적 접근이 필요한 물건입니다. 단순한 유찰 횟수 증가만으로 가격 매력이 확보되지 않습니다. 최보성의 배당·승계 범위와 임수현의 법적 지위를 먼저 확인하고, 실제 총취득 비용이 최근 거래 수준과 비교해 충분히 낮아지는지 검토해야 합니다.
결론은 신건 입찰 보류, 유찰 후에도 실질취득액 기준으로 재검토입니다. 임차관계가 확정되지 않는 한 낙찰가 인하만을 이유로 적극 응찰할 사건은 아닙니다.
