인천지방법원 2026타경31214. 경기도 김포시 장기동 초당마을우남퍼스트빌 513동 17층 1701호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 26층 건물 중 17층에 위치한 아파트로, 실거래 비교 기준 전용면적은 126.04㎡입니다. 현 소유자는 배인성으로, 2019년 8월 27일 거래가액 520,000,000원에 소유권을 취득한 기록이 있습니다.
현재 말소기준권리는 2021년 10월 22일 설정된 주식회사애큐온저축은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 784,800,000원이며, 이후 허승현과 주식회사 리드코프의 가압류, 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞서 설정됐던 다른 근저당권과 세금 압류는 이미 등기부에서 말소됐습니다.
하지만 이 사건에서 더 중요한 숫자는 701,000,000원입니다. 단지의 최근 12개월 실거래 평균은 594,000,000원, 가장 최근 거래가격은 630,000,000원입니다. 어느 쪽과 비교해도 신건 최저가는 높습니다. 채권이 많다는 사실과 낙찰가격이 저렴하다는 사실은 전혀 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경31214 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2065-1 초당마을우남퍼스트빌 513동 17층 1701호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강2로 103 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 전용면적 | 126.04㎡ (실거래 비교 기준) |
| 해당 층 | 26층 건물 중 17층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 · 평지붕 |
| 소유자 | 배인성 (2019.08.27 소유권이전 · 거래가액 520,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 701,000,000원 / 701,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사애큐온저축은행 |
| 청구금액 | 606,787,874원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임차 및 점유 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 명시 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 확인
이 사건의 말소기준은 을구 10번 애큐온저축은행 근저당권입니다. 2021년 10월 22일 설정됐고 채권최고액은 784,800,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 허승현의 가압류 10,000,000원, 주식회사 리드코프의 가압류 7,252,097원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유자가 소유자라고 확정할 수는 없습니다. 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 낙찰 전 현황조사와 매각물건명세서, 전입세대 및 실제 점유 상황을 대조해야 합니다. 확인된 인수금액은 0원이지만, 미확인 임대차 여부까지 확정적으로 배제한 것은 아닙니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 평균의 118.0%
초당마을우남퍼스트빌은 1,202세대 규모로, 준공일은 2011년 6월 15일입니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 594,000,000원입니다. 아래 거래에는 전용 126.04㎡와 114㎡대 거래가 함께 포함되어 있어, 전체 평균뿐 아니라 본건과 전용면적이 일치하는 거래도 별도로 확인해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 114.33㎡ | 17 | 630,000,000원 |
| 2026.09 | 114.33㎡ | 10 | 580,000,000원 |
| 2026.09 | 114.01㎡ | 7 | 575,000,000원 |
| 2026.08 | 114.33㎡ | 2 | 550,000,000원 |
| 2026.07 | 126.04㎡ | 11 | 605,000,000원 |
| 2026.06 | 114.01㎡ | 2 | 580,000,000원 |
| 2026.06 | 114.33㎡ | 13 | 570,000,000원 |
| 2026.05 | 114.01㎡ | 14 | 595,000,000원 |
| 2026.05 | 114.01㎡ | 4 | 645,000,000원 |
| 2026.05 | 126.04㎡ | 13 | 618,000,000원 |
| 2026.03 | 114.01㎡ | 18 | 600,000,000원 |
| 2026.02 | 126.04㎡ | 24 | 580,000,000원 |
| 최근 평균 | 혼합 표본 | 12건 | 594,000,000원 |
최근 거래 전체는 550,000,000원~645,000,000원 범위이고, 최근 12개월 평균은 594,000,000원입니다. 신건 최저가 701,000,000원은 이 평균보다 107,000,000원 높은 가격입니다. 가장 최근인 2026년 9월 거래 630,000,000원보다도 71,000,000원 높습니다.
특히 본건과 같은 전용면적 126.04㎡ 거래만 보면, 2026년 2월 580,000,000원, 5월 618,000,000원, 7월 605,000,000원입니다. 모두 신건 최저가보다 낮습니다. 최신 거래 630,000,000원은 114.33㎡이므로 면적 차이를 고려해야 하지만, 동일 면적 거래를 기준으로 보더라도 현재 최저가의 가격 경쟁력은 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 701,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,410,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 784,800,000원 | 691,590,000원 |
| 2. 가압류 · 허승현 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 리드코프 | 7,252,097원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 및 청구금액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 집행비용 9,410,000원은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 신청채권자의 실제 확정채권액은 청구금액 606,787,874원 및 채권최고액과 구별되며, 최종 배당은 채권계산서와 배당절차에 따라 달라집니다.
이 배당 시뮬레이션에서는 매각대금에서 집행비용 9,410,000원을 제외한 691,590,000원이 선순위 근저당권에 배정됩니다. 가압류 채권자에게 돌아갈 배당은 0원이며, 전체 채권액 대비 예상 미배당액은 110,462,097원입니다.
중요한 점은 이 미배당액을 낙찰자가 대신 갚는 구조가 아니라는 것입니다. 가압류와 근저당은 매각으로 소멸하므로, 예상 미배당 110,462,097원과 매수인 인수금 0원은 서로 모순되지 않습니다. 다만 점유와 임대차 관련 사실은 별도로 확인해야 합니다.
유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 증가
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 701,000,000원 | 691,590,000원 | 110,462,097원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 560,800,000원 | 552,792,000원 | 249,260,097원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 448,640,000원 | 441,753,600원 | 360,298,497원 | 0원 |
1회 유찰 시 가정 최저가는 560,800,000원, 2회 유찰 시에는 448,640,000원입니다. 이 가격들은 현재 평균 실거래가격 594,000,000원보다 낮아집니다. 그러나 이는 가정한 회차별 최저가일 뿐 실제 유찰이나 해당 가격에 낙찰될 것을 의미하지 않습니다.
유찰이 진행될수록 채권자의 예상 미배당액은 늘지만, 매수인 인수금은 모든 시나리오에서 0원입니다. 채권자의 미회수금이 낙찰자에게 자동으로 이전되는 것이 아니므로, 가격 판단에는 최저매각가와 실거래 시세의 차이를 우선 반영해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 장기동 가현초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 근거리에 장기역이 소재합니다.
- 건물 및 설비. 철근콘크리트조 평지붕 26층 건물 중 17층이며, 위생설비·난방설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지 규모. 초당마을우남퍼스트빌은 1,202세대 규모이고 준공일은 2011.06.15입니다. 최근 12개월 거래 표본은 12건입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 김포한강신도시 지구단위계획구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 포함됩니다.
- 공항 관련 규제. 고도지구와 진입표면구역·장애물제한표면구역에 해당합니다. 관련 제한은 토지이용계획 확인이 필요합니다.
- 교육환경 및 토지거래 규제. 가현초등학교·장기조은유치원 관련 교육환경 보호구역과 토지거래계약 허가구역에 관한 사항이 확인됩니다. 적용 대상 및 지정기간은 입찰 시점의 최신 고시를 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 지목은 대, 지형은 평지·부정형이며 공시지가 기준은 2,446,000원/㎡입니다. 단지 내부 도로는 외곽 공도와 연결됩니다.
- 건축물 현황. 위반건축물 표시는 없으며 감정상 공부와의 차이는 특별히 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 대규모 아파트 단지이며 최근 거래가 확인되지만, 가격 편차가 550,000,000원~645,000,000원으로 큽니다. 특히 본건의 126.04㎡ 거래와 114㎡대 거래를 구분해 평가해야 하며, 신건 최저가 701,000,000원에서는 매도 시 가격 부담이 발생할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준 재설정. 현재 최저가는 최근 평균의 118.0%입니다. 594,000,000원 평균과 동일 면적 최근 거래 580,000,000원·605,000,000원·618,000,000원을 중심으로 응찰 상한을 검토하세요.
- 최신 거래 비교. 가장 최근 거래는 2026년 9월의 630,000,000원이지만 전용 114.33㎡입니다. 본건과의 면적 차이 및 층·향·내부 상태를 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 최저가 560,800,000원, 2회 유찰 가정 최저가 448,640,000원을 기준으로 실거래 대비 가격 차이를 재검토하세요.
- 선순위 권리. 2021.10.22 애큐온저축은행 근저당이 말소기준권리입니다. 입찰 전 최신 등기부에서 말소·추가 등기 여부를 다시 확인하세요.
- 점유 및 임대관계. 확인된 임차인 신고는 없으나 감정상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·전입세대와 현장 점유를 대조하세요.
- 배당 및 세금. 현재 배당표는 집행비용과 채권최고액을 이용한 추정입니다. 당해세·최우선변제·실제 채권액에 따라 배당 결과가 바뀔 수 있습니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 낙찰 이후 부담할 수 있는 비용을 관리사무소에 확인하세요.
- 토지이용 제한. 공항고도제한, 교육환경 보호구역, 토지거래 허가 관련 제한을 최신 토지이용계획과 대조하세요.
- 원본 대조. 매각기일 2026.10.27 이전에 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실거래가 원본을 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸과 가격 매력은 별개다”
이 사건은 권리구조보다 가격을 먼저 경계해야 하는 아파트 경매입니다. 2021년 애큐온저축은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상인 점은 입찰 전 확인해야 합니다.
가격 측면에서는 결론이 분명합니다. 감정가이자 신건 최저가 701,000,000원은 최근 실거래 평균 594,000,000원의 118.0%입니다. 최근 거래 630,000,000원과 동일 전용면적 거래가격을 모두 웃돕니다. 이 상태에서 신건 최저가 근처에 응찰하는 것은 시세 대비 할인 이점이 없는 선택입니다.
가정된 1회 유찰 가격은 560,800,000원, 2회 유찰 가격은 448,640,000원이지만 실제 경매 진행과 낙찰 여부는 별개입니다. 따라서 이 물건은 현재 가격에 서둘러 응찰하기보다는 실거래 수준과 점유 상태를 확인하고 가격이 조정될 때 다시 검토하는 편이 합리적입니다. 권리관계는 비교적 단순, 신건 가격은 보류. 최종 판단의 핵심은 권리 소멸 여부만이 아니라 실제 시세에 비해 얼마에 취득하는가입니다.
