인천지방법원 2026타경31226. 부천시 소사구 괴안동 금산하이빌 씨동 1층 102호에 대한 강제경매입니다. 감정평가상 이용상태는 다세대주택이고, 건물은 철근콘크리트구조 4층 중 1층에 위치합니다. 소유자는 조정민이며, 등기부에는 2002년 소유권보존 이후 근저당 설정과 말소, 민간임대주택 등록, 임차권등기, 가압류, 강제경매개시결정이 이어져 있습니다.

이 사건에서 중요한 점은 말소기준권리가 가장 오래된 권리가 아니라는 사실입니다. 2002년 부천농업협동조합 근저당은 2017년에 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025년 12월 주택도시보증공사 가압류인데, 그보다 앞선 2024년 한국토지주택공사 임차권등기가 존재합니다.

따라서 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하더라도, 선순위 임차권에 대해서는 배당 충족 여부 및 말소동의 확약의 효력을 별도로 검토해야 합니다. 특히 경매가 유찰되어 낙찰가가 낮아지면 임차보증금 미배당분이 매수인의 부담으로 이어질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

한국토지주택공사 임차권등기에는 임대차계약일 2022.07.12, 주민등록 및 점유개시일 2022.08.11, 확정일자 2022.07.14가 기록되어 있습니다. 전입과 확정일자가 말소기준 가압류보다 앞서며, 배당요구도 이루어진 것으로 파악됩니다.

한편 등기부상 2021.11.09 민간임대주택등기도 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 기재되어 있으므로, 매수인이 실제로 승계할 의무가 있는지와 경매 매각 후 적용관계는 별도 확인이 필요합니다.

② 임차권 분석 — 1.2억과 말소동의 확약

이 사건에서 확인되는 임차권등기 명의자는 한국토지주택공사입니다. 보증기관 관련 명의자로 분류된 신고를 별도의 실거주 임차인 한 명으로 중복 산정하지 않습니다. 실제 거주 임차인으로 별도 특정된 사람은 0명이지만, 이는 공실이나 점유자 부재가 확인됐다는 뜻은 아닙니다.

③ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 보면 안 된다

현 회차는 최저가 129,000,000원으로, 예상배당상 한국토지주택공사 보증금 120,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 현재 회차의 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 유찰되면 상황이 바뀝니다. 매각대금이 줄어들면서 선순위 임차보증금에 배당되지 못하는 금액이 생기고, 확약에 따른 인수 배제가 인정되지 않는다면 그 미배당분이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다.

실질취득 추정 = 예상 낙찰가 + 매수인 인수 추정액. 위 유찰 시나리오는 선순위 보증금 미배당분 인수를 가정한 값이며, 확약서의 법적 효력은 반영하지 않은 위험 시나리오입니다. 취득세·명도비·수리비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.

반대로 말소동의 확약서가 유효하고 미배당 보증금까지 매수인에게 승계되지 않는 것이 명확하게 확인된다면, 위 유찰 시나리오의 인수 추정액은 달라질 수 있습니다. 이 판단이 입찰가격을 결정하는 핵심 선행조건입니다.

④ 예상배당표 (매각가 129,000,000원 가정)

현 회차 예상배당에서는 집행비용 2,606,000원을 공제한 뒤 한국토지주택공사 보증금 120,000,000원을 전액 배당하고, 남는 6,394,000원을 주택도시보증공사 가압류 채권에 배당하는 것으로 계산됩니다. 서울보증보험의 예상배당은 0원이며 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

두 채권자의 청구금액 합계는 949,456,711원인 반면 채권자 예상배당 합계는 6,394,000원으로, 채권자 미배당액은 943,062,711원입니다. 다만 이 미배당액 전체가 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 채권자 미배당과 매수인 인수는 별개의 문제입니다.

배당표는 집행비용 추정과 기재된 우선변제 순서를 전제로 한 계산입니다. 당해세·최우선변제 등 미반영 항목, 실제 배당요구와 배당순위, 확약서의 효력에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 가격과 환금성 — 실거래 검증이 먼저

금산하이빌C동은 11세대 규모의 다세대주택으로, 준공일은 2002.09.07입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 129,000,000원이지만, 이 가격이 주변 실거래 대비 저렴한지는 현재 확인된 실거래 비교가격만으로 판단할 수 없습니다.

특히 소규모 다세대주택은 같은 건물 내 거래표본이 제한될 수 있고, 개별 호실의 층·향·일조·내부 상태·임대차 조건에 따라 시장가격이 크게 달라질 수 있습니다. 감정가를 곧바로 현재 매매시세로 간주하거나, 유찰률만을 근거로 할인 매수라고 평가해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 부천시 소사구 괴안동 부안초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 기존 주거지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 102호입니다. 외벽은 드라이비트 및 석재타일 마감, 내벽은 벽지와 타일 마감, 창호는 하이새시창으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비 및 도시가스설비가 설치된 주거용 다세대주택입니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하며, 토지는 사다리형 평지의 공동주택 부지입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며, 토지면적은 371.3㎡, 공시지가는 2,040,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 토지면적은 개별 호실의 전용면적이 아닙니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 교육환경 상대보호구역 등에 해당합니다. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로 현행 적용 여부는 별도 확인해야 합니다.
• 공부·건축. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 11세대 소규모 다세대주택으로, 대규모 아파트와 같은 거래 유동성을 전제하기 어렵습니다. 동일 지역·유사 면적 거래사례와 실제 매도 소요기간을 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문. 서울보증보험주식회사의 확약서에 대항력 포기, 잔여 보증금 청구 포기, 매수인 인수책임 배제 및 임차권등기 말소 조건이 모두 포함되어 있는지 확인하세요.
• 확약 권한과 적용 범위. 서울보증보험과 한국토지주택공사의 법률관계, 확약서 제출 권한, 등기명의자의 말소동의 여부를 확인하세요. 다른 임차관계가 발견되면 확약의 적용 여부를 따로 판단해야 합니다.
• 선순위 임차권 배당. 보증금 120,000,000원의 실제 배당 가능액과 미배당 발생 시 매수인 인수 범위를 확인하세요. 신건 계산상 전액배당과 실제 전액배당은 다를 수 있습니다.
• 실제 점유자. 한국토지주택공사 명의의 임차권과 실제 거주자는 구분해야 합니다. 현황조사, 주민등록 전입세대, 점유 상태, 임대차계약서를 대조하세요.
• 민간임대주택 등록. 2021년 민간임대주택등기의 현재 등록 상태, 임대의무기간, 말소 가능 여부와 매수인의 의무 승계 여부를 확인하세요.
• 유찰 시 실질취득액. 1회 유찰 시 인수 추정 19,044,800원, 2회 유찰 시 39,326,080원이 발생하는 위험 시나리오를 반영하세요. 확약으로 인수가 배제된다면 그 근거를 서면으로 확보해야 합니다.
• 실거래 가격. 괴안동 인근 다세대주택의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 비교하고, 1층의 개별 특성을 반영한 입찰 상한을 설정하세요.
• 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납 여부, 실제 거주자와의 인도 협의, 내부 상태 및 수리비를 별도로 확인하세요.
• 법원 원본. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서와 배당요구 관련 자료를 입찰 전에 최신본으로 확인하세요.

맺으며 — “말소동의 확약서의 범위가 승부처”

이 사건은 단순한 신건 다세대주택 경매가 아닙니다. 2025년 가압류가 말소기준인 반면, 2024년 임차보증금 120,000,000원의 선순위 임차권이 존재합니다. 매각물건명세서에 말소동의 확약서 제출이 기재된 점은 유리한 사정이지만, 그 문구만으로 대항력과 잔여 보증금 인수 위험이 모두 해소됐다고 결론내리기는 어렵습니다.

현재 신건 최저가 129,000,000원에서는 예상배당상 선순위 보증금을 전액 변제할 수 있어 인수 추정액이 0원입니다. 그러나 1회 유찰 후에는 실질취득 추정액이 122,244,800원, 2회 유찰 후에도 121,886,080원으로 나타납니다. 유찰가가 내려가도 매수인의 총 부담은 선순위 보증금 때문에 크게 줄지 않을 수 있습니다.

여기에 11세대 소규모 다세대주택의 환금성, 민간임대주택 등록, 확인되지 않은 최근 실거래 가격까지 고려하면 신건에서 가격상 이점이 있다고 평가할 근거는 부족합니다.

결론은 조건부 보류입니다. 확약서 원문을 통해 해당 임차권의 말소와 미배당 보증금 인수 배제가 확실하게 확인되고, 실제 점유관계와 시장가격까지 검증된다면 재평가할 수 있습니다. 그 전에는 선순위 임차권 위험을 가격에 반영하지 않은 입찰을 피하는 것이 우선입니다.