인천지방법원 2026타경31233. 경기도 부천시 소사구 괴안동에 있는 이편한세상온수역 107동 601호가 경매에 나왔습니다. 2020년 사용승인을 받은 921세대 아파트단지의 전용 약 59.99㎡ 주택으로, 감정가와 신건 최저매각가격은 모두 881,000,000원입니다.

등기부상 소유자는 윤종혁입니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2020년 10월 26일 설정된 국민은행 근저당권 220,000,000원입니다. 그 뒤 우리은행 근저당권 2건과 신용보증 관련 가압류, 국세 압류, 두 건의 경매개시결정이 이어졌습니다.

등기상 권리의 숫자는 많지만 모두 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 기존 근저당권 가운데 일부는 이미 말소됐고, 현재 남아 있는 후순위 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리의 개수보다 말소기준과 실제 점유관계, 그리고 매입가격에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권과 압류는 매각으로 정리

가장 중요한 기준점은 2020.10.26 국민은행 근저당권입니다. 그 이전에 설정됐던 성지새마을금고 근저당권은 이미 2020년 8월 13일 말소됐으므로 현재 매수인이 인수하는 선순위 근저당권으로 보지 않습니다.

중소기업은행의 60,000,000원 근저당권과 하나은행의 240,000,000원 근저당권은 2021년 12월 7일 이미 말소됐습니다. 따라서 등기상 기록이 존재한다는 이유만으로 해당 채권최고액까지 매수인 부담에 더해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 신건 881,000,000원의 가격 부담

가격 판단에서는 동일 단지의 전용 약 59.98~59.99㎡ 최근 실거래 12건을 우선 비교합니다. 최근 12개월 평균은 837,791,666원이고, 신건 최저가 881,000,000원은 이를 43,208,334원 초과합니다.

실거래가격은 532,500,000원에서 940,000,000원까지 넓게 분포합니다. 특히 2026년 9월에는 2층 532,500,000원과 16층 940,000,000원이 함께 확인됩니다. 층과 개별 조건에 따라 거래가격이 달라질 수 있고, 낮은 거래가격의 특수한 사정도 확인이 필요합니다.

다만 이러한 편차를 고려하더라도 신건 881,000,000원이 최근 12개월 평균 837,791,666원보다 높다는 사실은 변하지 않습니다. 최근 평균 대비 비율은 105.2%입니다. 가격이 이미 할인돼 있다고 보기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 881,000,000원 가정)

신건 최저가 그대로 매각된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 우선 공제한 뒤 국민은행, 우리은행 담보권 및 후순위 가압류 채권에 배분하는 구조입니다. 실제 채권액은 확정 채권계산서와 우선배당 항목에 따라 달라질 수 있습니다.

채권총액 877,185,588원 가운데 예상배당액은 869,790,000원입니다. 부족액 7,395,588원은 후순위 신용보증기금 가압류 채권에서 발생합니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.

채권최고액 또는 청구금액을 이용한 추정 배당입니다. 국세 압류의 실제 조세채권 및 법정기일, 집행비용 확정액, 채권양도 후 배당권자 변경, 임차인 우선변제 가능성 등은 최종 배당표에 영향을 줄 수 있습니다. 신청채권자 배당액은 별도 시나리오상 0원으로 표시되므로, 우리은행 관련 담보권의 배당액과 동일한 수령 주체인지 확인이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 부족액은 증가

현재 신건과 1회·2회 유찰 가정에 따른 가격 및 배당 변화를 비교합니다. 매수인에게 승계되는 권리가 없다는 전제에서는 낙찰가격이 내려가도 별도 인수채무가 증가하는 구조는 아닙니다. 대신 채권자 미배당액이 커집니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 유한대학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트 등 공동주택, 근린생활시설 및 공원이 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 2020.04.22 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
• 단지 규모. 921세대 아파트단지이며, 동일 면적대 실거래 12건을 통해 가격 비교가 가능합니다. 다만 거래가가 532,500,000원부터 940,000,000원까지 벌어져 개별 거래조건에 따른 가격 차이를 주의해야 합니다.
• 토지 및 도로. 제2종일반주거지역이며, 단지 내 도로가 외곽 공도와 연결됩니다. 토지 공시지가는 2,480,000원/㎡입니다.
• 도시계획·규제. 정비구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당하고, 교육환경 보호 관련 절대보호구역 및 상대보호구역 사항이 있습니다. 토지거래허가구역 지정 내용은 지정기간과 대상 요건을 입찰 시점에 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부 관리상태와 하자는 현장 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 실거래 검증. 2026년 9월 532,500,000원 거래와 940,000,000원 거래의 가격 차이가 큽니다. 실제 거래조건과 개별 특이사항을 확인하고 6층 대상 호수의 적정가격을 따로 산정해야 합니다.
• 응찰가 상한. 신건 최저가가 최근 평균의 105.2%입니다. 권리가 정리된다는 이유만으로 시세 이상의 응찰가를 정당화해서는 안 됩니다.
• 임대관계·점유 확인. 임차인 등재는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 전입세대, 실제 점유자와 인도 가능성을 직접 점검해야 합니다.
• 국세 압류 확인. 시흥세무서장 관련 압류등기의 소멸 여부와 별개로 조세채권 법정기일·우선배당 여부를 확인해야 합니다.
• 채권양도 및 중복 경매. 우리은행 채권을 양수한 유동화전문회사와 국민은행 채권을 양수한 유동화전문회사 관련 경매개시결정이 각각 존재합니다. 채권승계 서류와 경매절차 관계를 확인해야 합니다.
• 채권최고액과 실제 채권액 구분. 국민은행 220,000,000원과 우리은행 528,000,000원·60,000,000원은 채권최고액입니다. 이를 실제 잔존채무와 동일하게 단정하지 말아야 합니다.
• 미납 관리비. 공용부분 관리비 체납액, 장기수선충당금 정산관계 및 점유자 부담분을 관리사무소에 확인해야 합니다.
• 매각조건·입찰보증금. 2026.10.27 매각기일의 법원 공고와 매각조건, 입찰보증금 및 변경·취하 여부를 재확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 신고자료를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리 정리 가능 ≠ 신건 가격 매력”

이편한세상온수역 107동 601호는 말소기준권리가 명확하고 등기상 후순위 권리가 매각으로 정리되는 구조입니다. 명시된 인수권리도 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 복잡해 보이는 등기와 달리 권리의 큰 흐름은 비교적 명확합니다.

하지만 시장가격 관점은 다릅니다. 신건 최저가 881,000,000원은 최근 12건 평균 837,791,666원보다 높습니다. 같은 달 실거래만 비교해도 532,500,000원과 940,000,000원이 함께 있어 가격의 편차가 매우 큽니다. 이 차이를 설명할 수 없다면 신건 응찰에는 신중해야 합니다.

종합하면 권리상 인수 부담은 낮으나, 신건 가격에는 할인 메리트가 확인되지 않는 아파트입니다. 실제 임대관계와 국세 압류의 배당 영향, 저가 실거래의 특수성을 점검한 뒤 가격을 판단하는 것이 합리적입니다. 권리는 긍정적, 가격은 보수적 접근. 이것이 이 사건의 결론입니다.