인천지방법원 2026타경31265. 경기도 부천시 오정구 여월동 여월탑펠리스 4층 402호를 대상으로 하는 경매입니다. 건물은 2021년 준공된 5층 규모의 다세대주택이며, 여월탑펠리스의 전체 세대수는 10세대입니다. 등기상 소유자는 김태웅이고, 2021년 9월 설정된 우리은행 근저당권의 채권최고액은 261,800,000원입니다.

이후 김태국의 근저당권 80,000,000원, 한명환의 근저당권 165,000,000원, 국세·지방세 관련 압류 및 롯데카드 가압류가 이어졌습니다. 현재 경매개시결정에는 우리은행으로부터 채권을 양도받은 이에이에스제십오차유동화전문유한회사가 채권자로 기재되어 있으며, 경매 청구액은 238,420,044원입니다.

문제는 최저매각가 410,960,000원을 뒷받침할 만한 직접 비교 거래가 충분하지 않다는 점입니다. 확인된 실거래 1건은 2021년 10월, 전용 42.24㎡, 3층의 거래입니다. 비교 기준면적 65.36㎡와 다르므로 그 거래가격을 그대로 이 물건의 현재 시세로 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당

권리관계의 핵심은 2021.09.03 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되어 이후의 근저당권과 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 경매 신청채권자는 우리은행이 아닌 채권양수인으로 표시되어 있으므로 채권양도 관계와 실제 피담보채권액을 원본 서류에서 확인해야 합니다.

또한 국세·지방세 압류가 반복되어 있습니다. 갑구에 기재된 국가와 부천시의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되지만, 당해세의 우선배당 가능성은 별개입니다. 세금이 우선배당되면 후순위 채권자의 배당액이 줄어들 수 있습니다.

한명환 근저당권부채권에 대한 속초시의 압류는 2026.04.02 등기되었다가 2026.05.06 말소되었습니다. 현재 살아 있는 압류와 이미 말소된 이력은 구별해야 합니다.

② 시세 비교 — 161.2%라는 숫자의 함정

여월탑펠리스의 확인된 매매 사례는 다음과 같습니다.

최저매각가 410,960,000원과 확인된 거래가 255,000,000원을 단순 비교하면 161.2%입니다. 금액 차이는 155,960,000원입니다.

그러나 2021년 거래는 전용 42.24㎡이고, 경매물건의 비교 기준면적은 65.36㎡입니다. 면적이 일치하지 않고 거래 시점도 오래되었으므로, 이 비율은 단순 금액 비교일 뿐 현재 이 경매물건이 적정 시세보다 정확히 얼마나 비싼지를 나타내는 지표가 아닙니다.

여월탑펠리스는 전체 10세대의 소규모 다세대 건물입니다. 확인 거래가 1건에 그치므로 개별 호실의 층·면적·내부 상태에 따른 가격 차이와 재매각 시 환금성을 별도로 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 410,960,000원 가정)

집행비용은 약 매각가의 1.6% 추정치이며, 근저당권 채권액은 채권최고액을 기준으로 계산한 시뮬레이션입니다. 실제 채권잔액·채권양도·우선변제되는 조세와 배당요구에 따라 결과가 달라집니다. 특히 국세·지방세 관련 압류가 있으나 당해세 우선배당은 반영되지 않았습니다.

현재 회차의 예상 미배당 채권액은 120,820,139원입니다. 특히 한명환 근저당권은 채권최고액 165,000,000원 중 62,650,400원만 배당되는 것으로 계산되어 있고, 롯데카드 가압류는 배당 예상액이 0원입니다.

이 미배당금은 해당 채권자에게 발생하는 부족액이며, 매각으로 소멸하는 권리의 미배당금이 자동으로 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 제시된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 확인되지 않은 점유관계와 법률상 별도 부담은 입찰 전 점검해야 합니다.

④ 유찰 시 배당·미배당 시나리오

유찰이 진행될수록 매각대금과 채권자 배당액은 줄고, 미배당 채권액은 증가합니다. 제시된 시나리오 모두 소유자 잔여배당은 0원, 매수인 인수 추정액도 0원입니다.

하지만 채권자의 미배당 증가와 매수인의 인수 위험은 다른 문제입니다. 후순위 근저당권자의 배당 부족이 매수인 인수액으로 전환되는 구조는 아니며, 임차관계가 미확인인 만큼 점유와 대항력 여부는 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 부천시 오정구 여월동 여월초등학교 북측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 도로. 동측에 폭 약 4m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 다세대주택으로 외벽은 외장타일 마감, 창호는 샷시창이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
• 토지. 장방형의 평지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 330.9㎡, 공시지가는 1,882,000원/㎡입니다.
• 용도·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 규제도 기재되어 있으므로 현재 적용 여부와 취득 요건을 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다. 다만 매각 비고에 제시외 건물 포함이 명시되어 있으므로 그 위치와 범위를 확인해야 합니다.
• 환금성. 10세대의 소규모 다세대 건물로, 확인되는 매매거래가 1건뿐입니다. 거래 사례가 부족해 재매각 가능성과 적정 매도가격 판단에 주의가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 및 임대차 확인. 신고 임차인 내역이 없더라도 실제 점유·전입세대·확정일자·보증금·배당요구 여부를 확인해야 합니다. 임대관계 미상 상태를 단순한 임차인 부재로 해석하지 마세요.
• 시세 검증. 2021년 42.24㎡ 거래 1건은 직접 비교 가능한 동일 면적 거래가 아닙니다. 402호의 실제 전용면적과 인근 유사 다세대의 최근 매매사례를 확인해야 합니다.
• 근저당·채권양도 확인. 우리은행의 최초 근저당권과 현재 신청채권자 사이의 권리승계, 실제 채무잔액 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국가·부천시의 압류가 존재합니다. 국세·지방세의 법정기일, 당해세 해당 여부 및 우선배당 범위를 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 매각물건명세서에 제시외 건물 포함이 기재되어 있습니다. 포함 범위와 현황, 감정평가 내역을 확인해야 합니다.
• 명도·관리비. 점유관계가 확인되지 않았으므로 명도 난이도를 확정할 수 없습니다. 점유자 확인과 미납 관리비, 공용부분 부담 가능성을 점검해야 합니다.
• 입찰자금. 최저매각가는 410,960,000원입니다. 실제 입찰보증금과 보증 방식, 잔금납부 조건은 해당 매각기일 공고로 확인해야 합니다.
• 유찰 대응. 1회 유찰 시 328,768,000원, 2회 유찰 시 263,014,400원의 가정이 있지만 실제 기일과 최저가는 법원 공고에 따릅니다. 유찰 자체가 저가 매수를 보장하지 않습니다.

맺으며 — “권리 소멸과 가격 적정성은 별개”

이 물건의 강점은 말소기준이 명확하다는 점입니다. 우리은행 근저당과 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서상 명시된 인수권리도 없습니다. 반면 임대관계가 미상이고 조세채권 압류가 반복되어 있어 입찰 전 확인할 사항이 남아 있습니다.

가격 측면에서는 더 신중해야 합니다. 최저매각가 410,960,000원과 확인된 거래가 255,000,000원의 차이는 크지만, 해당 거래는 2021년의 면적이 다른 호실이므로 현재 적정 시세를 확정할 근거가 되지 않습니다. 거래가 부족한 10세대 다세대주택이라는 점도 환금성 판단을 어렵게 합니다.

결론은 권리 구조는 검토 가능, 점유·시세 검증은 미완료, 신건 가격은 보류입니다. 입찰에 앞서 임차 및 점유관계를 확정하고, 실제 호실의 전용면적과 최근 비교매매사례, 당해세 및 제시외 건물 범위를 대조하는 것이 우선입니다. 유찰 이후에도 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트가 생겼다고 판단해서는 안 됩니다.