인천지방법원 2026타경31294. 부천시 원미구 상동 코오롱파크뷰 1층 112호로, 감정평가상 근린생활시설(국제아로마테라피)로 이용 중인 점포입니다. 소유자는 정경민이며, 2011년 2월 22일 소유권을 취득하면서 영광함평신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 533,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.

이후 장준상의 근저당권 60,000,000원, 지향화의 전세권 25,000,000원, 제이비우리캐피탈의 가압류 36,520,143원과 부천시 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 등기권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 하지만 등기권리의 소멸과 실제 점유·임대차 문제의 해결은 구분해야 합니다. 특히 현재 사용 중인 점포의 임대관계가 확인되지 않아 대항력 있는 상가임차인의 존재 여부를 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2011년 근저당이 말소기준

핵심은 2011.02.22 접수된 을구 1번 영광함평신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 533,000,000원이며 현재 경매의 신청채권자도 같은 금융기관입니다. 그 뒤의 장준상 근저당권, 지향화 전세권, 제이비우리캐피탈 가압류, 부천시 압류 및 경매개시결정은 후순위 권리로서 매각으로 소멸할 예정입니다.

전세권과 실제 임대관계 — 별도로 확인할 부분

임차인으로 확인된 사람은 없지만, 전세권 등기 자체는 존재합니다. 등기부에는 지향화를 전세권자로 하는 전세금 25,000,000원의 권리가 건물 전부에 설정되어 있습니다.

전세권 설정일 2025.11.10 · 설정계약일 2025.11.07 · 존속기간 2025.11.07~2026.11.06 · 범위 건물 전부.

감정평가서에는 근린생활시설로 현재 사용 중인 사실이 나타나지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 확인되지 않은 임차인을 임의로 추가하거나 보증금 승계액을 계산할 수 없습니다. 낙찰 전 실제 영업자와 권리관계 확인이 필수입니다.

② 시세 비교 — 주거용 거래로 상가 가격을 판단하면 안 된다

코오롱파크뷰의 최근 거래금액만 보면 평균 645,833,333원, 최신 거래 745,000,000원입니다. 최저가 519,000,000원은 이 평균의 80.4%입니다. 그러나 이 수치를 상가의 할인율로 해석하면 안 됩니다.

가격 검토 면적은 54.94㎡인 반면 실거래 표본은 105.53~118.26㎡에 분포하고, 거래 층도 대상 점포의 1층과 다릅니다. 거래 표본이 대상 1층 근린시설과 동일한 용도라는 근거도 없습니다. 단순 거래금액이나 평균값은 유효한 직접 비교시세가 아닙니다.

위 거래는 동일 건물의 가격 참고자료입니다. 대상 1층 근린시설과 용도·면적·층이 맞지 않아 적정 낙찰가 산정의 직접 근거로 사용할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 519,000,000원 가정)

신건 최저가에 낙찰된다는 가정으로 집행비용을 먼저 공제하면, 선순위 근저당권자에게 511,410,000원이 배당됩니다. 후순위 근저당권자·전세권자·가압류권자에게는 배당할 재원이 남지 않습니다.

근저당은 채권최고액 기준, 전세권은 전세금 기준, 가압류는 청구금액 기준의 모의배당입니다. 집행비용은 추정치이며 실제 채권원금·이자·비용과 국세·지방세 우선배당, 법정 우선변제권은 확정 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당

매각가가 하락할수록 채권자에게 돌아가는 금액은 줄고 미배당액은 늘어납니다. 그러나 이는 채권자 측 배당 부족이며, 말소되는 권리의 부족분을 낙찰자가 인수한다는 뜻이 아닙니다.

다만 유찰 후 매각가가 하락한다고 해서 자동으로 가격 메리트가 생긴다고 단정할 수도 없습니다. 본건의 실제 적정가격은 유사 근린시설 거래와 임대수익 검증을 거쳐야 판단할 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 7호선 상동역 남서측 인근의 상업지대에 소재합니다. 주변은 대단지 아파트, 업무시설, 공원 및 상업시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 7호선 상동역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
• 도로. 건물 남측으로 대로, 동측으로 중로에 접합니다. 점포 자체의 출입 동선과 실제 노출도는 현장에서 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 2007.03.14 사용승인. 공용부분에 위생·급배수·승강기·화재발신설비 등이 있습니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구·상동지구 지구단위계획구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 공시지가 6,565,000원/㎡, 대지 면적 4,224.3㎡로 기재되어 있습니다.
• 제시외 부분. 점포 내부 중2층 부분 34㎡가 매각에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없으나, 제시외 부분의 구조·허가·용도 및 실제 이용 가능성을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 역세권 상업지역이라는 입지 장점은 있으나 근린시설은 매출·임대료·공실·업종 수요에 따라 가치 편차가 큽니다. 같은 건물 경매의 평균 유찰 2.4회도 감안할 때 무조건 높은 환금성을 부여하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 국제아로마테라피의 영업 주체, 소유자와의 관계, 임대차계약 존재 여부를 확인하세요. 현재 영업 중이라는 사실만으로 임차인을 확정할 수 없습니다.
• 전세권 확인. 지향화 명의의 전세금 25,000,000원, 건물 전부를 대상으로 한 전세권 설정 사실 및 실제 점유·임대차 관계를 대조해야 합니다.
• 상가임대차 대항력. 사업자등록, 인도·점유, 보증금 및 확정일자 관계를 확인하세요. 현재는 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
• 제시외 중2층 34㎡. 매각 포함 여부뿐 아니라 사용승인·건축물대장·실제 구조와 용도 적합성을 확인해야 합니다.
• 선순위 세금·압류. 2026.05.20 부천시 압류가 있으며, 과거 2021년과 2023년 압류는 해제·말소 이력이 있습니다. 실제 체납세액과 우선배당 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 시세 재검증. 동일 건물의 상층부 대형 면적 거래가 아닌 유사한 1층 근린시설의 매매사례와 임대조건을 비교해야 합니다.
• 공실·관리비. 실제 임대수익, 공실 위험, 체납 관리비 및 공용부분 관리비 부담 여부를 확인하세요.
• 입찰가 산정. 신건 519,000,000원과 유찰 가정가 415,200,000원·332,160,000원을 검토하되, 단순 할인율이 아닌 실제 점포 수익성과 권리 위험을 기준으로 입찰가를 결정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 점포 현황을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리가 소멸해도, 가격과 점유는 별개다”

이 물건은 말소기준권리가 명확합니다. 영광함평신용협동조합의 2011년 근저당을 기준으로 후순위 근저당·전세권·가압류 등은 매각으로 소멸할 예정입니다. 등기상 인수 예상액도 0원입니다.

하지만 이 사실만으로 안전한 투자라고 결론 내릴 수는 없습니다. 실제 점포 임대관계가 미상이고, 25,000,000원 전세권과 내부 중2층 34㎡를 확인해야 합니다. 또한 비교 실거래의 면적·층·용도가 달라 최저가 519,000,000원이 저렴하다는 근거가 없습니다.

같은 건물 경매의 평균 유찰 횟수는 2.4회이지만, 유찰이 곧 적정가격을 보장하지는 않습니다. 권리 말소 구조는 비교적 명확, 임대차와 가격 판단은 보류. 이 점포의 핵심은 유찰 횟수보다 실제 누가 점유하고 있는지, 적법하게 어떻게 사용할 수 있는지, 그리고 상가 수익성에 비추어 얼마가 적정한지에 있습니다.