인천지방법원 2026타경31341. 부천시 원미구 상동 하이센스빌 5층 508호입니다. 경매 신청채권자는 서울보증보험 주식회사, 청구금액은 106,185,534원입니다. 소유자는 김진혁이며, 2022년 10월 19일 소유권이전 당시 거래가액은 70,000,000원으로 등기되어 있습니다. 현재 최저매각가도 70,000,000원입니다.

하지만 동일한 숫자만 보고 적정 가격이라고 판단할 수는 없습니다. 이 물건의 본질은 선순위 임차권과 말소동의 확약서의 관계에 있습니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 2024년 12월 6일 등기되었고, 보증금은 95,500,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2026년 6월 8일 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 원칙적으로 배당되지 않는 보증금 잔액의 인수 문제가 발생합니다.

그런데 명세서에 말소동의 확약서가 명시되어 있습니다. 해당 주택임차권의 실질 인수액은 0원으로 보되, 이 확약이 실제 점유자의 독립적인 권리까지 소멸시키는 것으로 확대 해석해서는 안 됩니다. 현황조사에 나타난 실제 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점이 이 사건의 주요 미해결 사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계

등기 흐름에서 가장 중요한 것은 한국토지주택공사의 주택임차권등기가 경매개시결정보다 먼저 존재한다는 사실입니다. 임대차계약일은 2022년 10월 28일, 확정일자는 2022년 10월 31일, 점유개시일은 2022년 11월 20일, 주민등록일은 2022년 11월 21일로 기재되어 있습니다. 이후 2024년 12월 6일 임차권등기명령에 의한 등기가 이루어졌습니다.

이 임차권은 전입·확정일자 및 배당요구 관계가 확인되는 권리로서, 대항력과 우선변제권이 있는 것으로 분석됩니다. 매각물건명세서에도 인수권리로 명시되지만, 동시에 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 단서가 있습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인은 1명

현황조사에 나타나는 실제 임차인은 LKHAGVASUREN NAMUUN입니다. 한국토지주택공사는 이 임차인의 보증금에 관하여 보증기관 대위·승계 관계로 신고된 주체입니다. 따라서 한국토지주택공사를 별도의 실제 임차인으로 계산하거나, 동일한 보증금을 이중으로 합산해서는 안 됩니다.

참고로 2013년 12월 9일 채영선 명의로 설정되었던 보증금 30,000,000원의 업무시설 임차권은 2021년 12월 3일 이미 말소되었습니다. 과거 임차권으로서 현재의 인수보증금이나 실제 임차인 수에 포함하지 않습니다.

② 가격 판단 — 최저가 7,000만원이 곧 저가매수는 아니다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 70,000,000원입니다. 소유자의 2022년 등기상 취득 거래가액도 70,000,000원이지만, 과거 단일 거래가액만으로 현재 시세를 판단할 수는 없습니다. 최근 12개월 거래가격 및 최신 거래와의 비교가 확인되지 않은 상태에서 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.

이 사건에서는 특히 확약의 효력에 따라 실질취득금액의 해석이 달라집니다. 확약 대상 주택임차권에 한해서는 미배당 인수액을 실질 0원으로 반영하므로 현재 최저가 기준 취득대금은 70,000,000원입니다. 다만 실제 임차인의 독립적인 인수권리가 확인되면 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

일반원칙 총부담 = 해당 회차 매각가 + 선순위 보증금 미배당 인수액. 확약 반영 금액은 해당 주택임차권의 실질 인수를 0원으로 처리한 금액입니다. 별도로 확인되지 않은 임차인 권리, 취득부대비용, 명도비용 등은 포함하지 않습니다. 유찰 회차는 가정 시나리오이며 예정된 실제 매각 결과가 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 매각대금은 선순위 임차권 보증금에 우선 배분됩니다. 한국토지주택공사 보증금 95,500,000원 중 예상배당액은 68,340,000원이며, 신청채권자 서울보증보험 주식회사에는 배당되는 금액이 없습니다.

예상배당은 집행비용을 추정하고 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 계산입니다. 실제 배당순위와 금액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 차트는 확약 적용 전의 일반적인 배당구조를 보여주며, 확약 대상 주택임차권의 실질 인수 판단과 구분해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 원미구 상동 송내역 북측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설·아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주거 및 업무 수요가 함께 존재하는 입지 특성입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장과 전철역인 송내역이 소재합니다. 감정평가상 교통사정은 양호한 편으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 2003.07.03 사용승인된 지하 4층·지상 15층의 철근콘크리트조 건물입니다. 기본적인 급배수·위생·승강기·난방설비가 있으며 외벽은 석재마감, 창호는 샤시창호로 기재되어 있습니다.
• 용도. 경매 물건종류는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 업무시설입니다. 반면 주택임차권등기와 주거 관련 점유관계가 확인됩니다. 따라서 공부상 용도, 실제 사용상태, 주택임대차 관련 권리 적용관계를 구분하여 살펴봐야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(중동지구)이며 과밀억제권역과 상대보호구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 서측 약 12미터 도로에 접하며 공시지가는 6,002,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시사항은 확인되지 않습니다. 다만 실제 이용상태 및 임대관계는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 송내역 접근성과 주변 업무·주거 혼재 입지는 활용도를 검토할 수 있는 요소입니다. 그러나 근린시설·업무시설로서의 거래시장과 주거용 물건의 거래시장은 다를 수 있으므로, 아파트 시세를 그대로 적용해 매각가격을 평가해서는 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 서울보증보험 주식회사의 확약서가 어떤 임차권의 말소를 대상으로 하는지, 말소 조건·이행 시점·필요한 추가 동의가 무엇인지 확인해야 합니다. 특히 등기상 임차권자는 한국토지주택공사이므로 실제 말소 절차를 검증해야 합니다.
• 실제 임차인 계약관계 확인. LKHAGVASUREN NAMUUN의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유상태와 전입관계를 확인해야 합니다. 현재 대항력은 가능·미상이며 독립적인 보증금 인수 여부도 확정되지 않았습니다.
• 승계·대위 범위 확인. 한국토지주택공사의 보증금 95,500,000원은 실제 임차인과 중복된 승계신고로 분석됩니다. 보증금을 이중 계산하지 않되, 승계의 대상과 실제 임차인에게 남아 있는 권리의 범위를 확인해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 일반원칙상 주택임차권 미배당액 27,160,000원은 확약 반영으로 실질 인수 0원입니다. 다만 확약 밖 독립적인 임차권리는 별도 검토해야 합니다. 신청채권자의 미배당액을 매수인 인수액으로 더하지 마세요.
• 실제 용도와 점유관계 확인. 근린시설·업무시설로 기재된 건물에 주거 관련 임차권이 존재합니다. 현장 이용상태와 인도 가능성, 주택임대차 관련 법률 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 최근 거래가격 검증. 동일 건물 또는 유사한 업무·근린시설의 최신 실거래와 최근 거래 흐름을 대조해야 합니다. 감정가 70,000,000원이나 2022년 취득가액만으로 현재 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
• 체납·부대비용 확인. 공용부분 관리비 체납, 세금, 명도비용 및 등기말소 관련 절차비용 등 실제 취득에 영향을 줄 수 있는 부담을 별도로 확인해야 합니다.
• 매각 전 최종 원본 대조. 2026.10.27 매각기일에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 관련 임대차 서류의 최신 내용을 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 주된 인수는 해소, 독립 임차권은 아직 미확정”

이 사건은 단순히 감정가 70,000,000원짜리 근린시설을 신건으로 매수하는 구조가 아닙니다. 95,500,000원의 선순위 주택임차권이 있고, 일반원칙으로는 현재 최저가 기준 27,160,000원의 보증금 인수 문제가 발생합니다. 이때 일반원칙상 실질취득금액은 97,160,000원으로, 최저매각가가 아니라 전체 부담을 기준으로 가격을 평가해야 합니다.

다만 매각물건명세서에 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 해당 주택임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 이 점이 경매 구조를 실질적으로 바꾸는 중요한 요소입니다.

그러나 LKHAGVASUREN NAMUUN은 실제 임차인으로서 별도의 확인이 필요한 점유자입니다. 한국토지주택공사의 승계신고와 동일한 보증금을 중복 계산할 수는 없지만, 이 임차인에게 별도로 존속하는 대항력과 보증금 청구가 있는지는 아직 확정되지 않았습니다. 확약 밖의 독립적인 인수위험은 그대로 남을 수 있습니다.

더욱이 물건의 이용상태는 업무시설이며 최근 실거래를 통한 가격 우위도 검증되지 않았습니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급. 주된 선순위 임차권에 대한 확약은 긍정적이지만, 실제 임차인의 독립적인 권리관계와 말소 이행, 용도 및 현재 시세 검증이 끝나기 전에는 적극적인 입찰 대상으로 평가하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 확약의 실효성과 실제 점유자의 권리관계를 명확하게 확인하는 것입니다.